ยอดโอนคอนโดต่างชาติลดลง สวนทางยอดโอนรัสเซียพุ่งแรงโต 75.9%

ครึ่งปี 2569 ต่างชาติโอนคอนโดไทยลดลง 8.8% จีนยังครองแชมป์ แต่รัสเซียโตแรง 75.9% สะท้อนตลาดที่กำลังเปลี่ยนทั้ง “คนซื้อ” และ “ทำเล” ตลาดคอนโดมิเนียมไทย กำลังเจอกับภาพที่น่าสนใจเพราะแม้ “กำลังซื้อจากต่างชาติ” จะชะลอตัวลง แต่ไม่ได้หมายความว่า เงินต่างชาติจะหายออกจากตลาดไทยตรงกันข้าม หากมองลึกลงไปในตัวเลข จะพบว่า ตลาดกำลังเปลี่ยนหน้า

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยจำนวน 6,533 หน่วย ลดลง 8.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนขณะที่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 28,267 ล้านบาท ลดลง 1.5%ตัวเลขนี้อาจสะท้อนภาพตลาดที่ดูไม่หวือหวาแต่เมื่อแยกตามสัญชาติ กลับพบว่า แต่ละตลาดกำลังเดินไปคนละทิศทางและหนึ่งในกลุ่มที่น่าจับตามองที่สุด คือ รัสเซีย

จีนยังเป็นเบอร์ 1 แต่แรงซื้อเริ่มแผ่ว

เงินจีนยังอยู่ในตลาดไทย แต่ไม่ได้แรงเหมือนเดิมหากพูดถึงต่างชาติที่ซื้อคอนโดในไทย ชื่อของ “จีน” ยังคงเป็นชื่อแรก ๆ ที่ต้องนึกถึงครึ่งแรกปี 2569 ชาวจีนมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในไทยสูงสุดที่ 6,874 ล้านบาทแต่ตัวเลขที่น่าสนใจคือ มูลค่าดังกล่าว ลดลง 27.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนกล่าว คือ จีนยังเป็นผู้ซื้อรายใหญ่ที่สุด แต่กำลังซื้อไม่ได้แข็งแรงเหมือนเดิมทำเลหลักยังคงอยู่ที่ กรุงเทพฯ และชลบุรีซึ่งไม่ใช่เรื่องน่าแปลก เพราะทั้ง2พื้นที่มีทั้งตลาดที่อยู่อาศัย เมืองธุรกิจ และตลาดท่องเที่ยวที่รองรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

คำถามจึงอาจไม่ใช่ จีนยังซื้อไทยหรือไม่แต่เป็น “จีน จะกลับมาซื้อแรงเหมือนเดิมเมื่อไร” เพราะหากกำลังซื้อจีนยังชะลอตัวต่อเนื่อง ตลาดคอนโดในทำเลที่พึ่งพาผู้ซื้อกลุ่มนี้มาก ก็อาจต้องเผชิญแรงกดดันมากขึ้น
 

รัสเซียสวนกระแส โต 75.9%

จากตลาดรอง กำลังกลายเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ใหม่ของตลาดต่างชาติขณะที่จีนกำลังชะลอตัว มีหนึ่งสัญชาติที่กำลังเดินสวนทางอย่างชัดเจนนั่นคือ รัสเซีย ครึ่งแรกปี 2569 ชาวรัสเซียมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในไทย 3,603 ล้านบาท

เพิ่มขึ้นถึง 75.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนและนี่ถือเป็นการเติบโตที่โดดเด่นอย่างมาก เมื่อเทียบกับภาพรวมตลาดต่างชาติที่มูลค่าการโอนลดลง 1.5%

ทำเลฮอต ภูเก็ตและชลบุรี

2 พื้นที่ ซึ่งมีจุดร่วมสำคัญคือ “การท่องเที่ยว” ภูเก็ตเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางระดับโลก ขณะที่ชลบุรีมีทั้งพัทยาและพื้นที่เศรษฐกิจภาคตะวันออกดังนั้น การเพิ่มขึ้นของกำลังซื้อจากรัสเซียจึงไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของ “จำนวนผู้ซื้อ”

แต่อาจกำลังสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของ ภูมิศาสตร์การลงทุนในตลาดคอนโดไทยเมียนมายังซื้อ แต่แรงส่งลดลงกรุงเทพฯ ยังเป็นศูนย์กลางของกลุ่มทุนและผู้ซื้อจากเมียนมา

อีกหนึ่งตลาดที่มีบทบาทสำคัญคือ “เมียนมา”

ครึ่งแรกปี 2569 ชาวเมียนมามีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 2,457 ล้านบาทลดลง 16.2% จากปีก่อนแม้จะชะลอตัว แต่เมียนมายังคงเป็นหนึ่งในสัญชาติที่มีมูลค่าการโอนสูงที่สุดและแตกต่างจากรัสเซียตรงที่ทำเลหลักยังคงกระจุกตัวอยู่ใน กรุงเทพฯ ภาพนี้สะท้อนว่าความต้องการของผู้ซื้อแต่ละชาติไม่ได้เหมือนกันบางกลุ่มซื้อเพราะเมืองท่องเที่ยวบางกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยขณะที่บางกลุ่มอาจมองไทยในฐานะศูนย์กลางทางธุรกิจและการใช้ชีวิตตลาดต่างชาติไม่ได้หายไป แต่กำลัง “เปลี่ยนขั้ว”เมื่อจีนชะลอ รัสเซียโต ทำเลใหม่จึงเริ่มมีความหมายมากขึ้น

ถ้ามองเพียงตัวเลขรวม ตลาดต่างชาติในครึ่งแรกปี 2569 อาจดูเหมือนกำลังอ่อนแรงเพราะจำนวนการโอนลดลง 8.8%และมูลค่าลดลง 1.5%แต่หากแยกดูเป็นรายสัญชาติ จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจนจีนยังครองอันดับหนึ่ง แต่ยอดโอนลดลงแรง

เมียนมา ลดลงเช่นกันในขณะที่รัสเซียกลับเติบโตเกือบ 76%นี่จึงไม่ใช่เพียงเรื่องของตลาดที่ “โตหรือไม่โต”แต่เป็นเรื่องของ ตลาดกำลังเปลี่ยนจากใคร ไปหาใครและที่สำคัญไม่แพ้กันคือ เงินกำลังเคลื่อนจากทำเลไหน ไปยังทำเลไหน

กรุงเทพฯ และชลบุรียังคงเป็นตลาดสำคัญ

แต่การเติบโตของรัสเซียในภูเก็ตและชลบุรี กำลังทำให้ภาพของตลาดต่างชาติในไทยมีความหลากหลายมากขึ้นสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นี่อาจหมายความว่า การทำตลาดกับคำว่า “ต่างชาติ” เพียงคำเดียวอาจไม่เพียงพออีกต่อไป

เพราะ “ต่างชาติชาติไหน” และ “ซื้อที่ไหน” กำลังกลายเป็นคำถามที่สำคัญกว่าเดิมและในครึ่งแรกของปี 2569 หนึ่งในคำตอบที่ชัดที่สุดก็คือจีนยังเป็นเจ้าตลาด แต่รัสเซียกำลังเป็นดาวรุ่งตลาดคอนโดไทยจึงอาจไม่ได้กำลังสูญเสียลูกค้าต่างชาติ

แต่อาจกำลังอยู่ในช่วงของการ เปลี่ยนมือ เปลี่ยนทำเล และเปลี่ยนสมการของผู้ซื้อ ครั้งใหม่