ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญแรงกดดันรอบด้าน เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง และสถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ผู้ประกอบการและนายหน้าจึงต้องมองหาสมรภูมิใหม่ และหนึ่งในคำตอบสำคัญคือ ตลาดลูกค้าต่างชาติซึ่งยังมีความต้องการซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง
นางดรุณี รุ่งเรืองผล เลขาธิการสมาคมชุมนุมอสังหาริมทรัพย์ไทย (TRECA) และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ดาร์วิด พร๊อพเพอร์ตี้ เซอร์วิส จำกัด กล่าวว่า ภาวะเศรษฐกิจที่กระทบกำลังซื้อภายในประเทศ ทำให้ธุรกิจนายหน้าจำเป็นต้องปรับทิศทางการทำงาน โดยหันไปให้ความสำคัญกับตลาดนานาชาติมากขึ้น
เหตุผลสำคัญคือ ไทยยังเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจ ทั้งเพื่ออยู่อาศัย ลงทุน และสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า โดยเฉพาะเมืองเศรษฐกิจและเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่าง กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา และกระบี่
Ultra Luxury ดันไทยขึ้นเรดาร์นักลงทุนต่างชาติ
สัญญาณที่น่าสนใจคือการเข้ามาของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เริ่มพัฒนาโครงการระดับUltra Luxury ในทำเลศักยภาพ สะท้อนว่าตลาดไทยไม่ได้แข่งขันเพียงด้วยราคาที่เข้าถึงได้ แต่กำลังขยับขึ้นสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนที่มีฐานลูกค้าเป็นนักลงทุนและผู้มีความมั่งคั่งจากทั่วโลก
กรุงเทพฯ ยังคงเป็นศูนย์กลางสำคัญ ขณะที่ภูเก็ตและพัทยาได้แรงหนุนจากตลาดท่องเที่ยวและการพำนักระยะยาว ส่วนกระบี่กำลังได้รับความสนใจมากขึ้นจากศักยภาพด้านธรรมชาติและการท่องเที่ยว
สำหรับลูกค้าต่างชาติ “บ้าน” หรือ “คอนโดมิเนียม” จึงไม่ได้เป็นเพียงที่อยู่อาศัย แต่สามารถเป็นทั้งสินทรัพย์ลงทุน แหล่งสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า และฐานสำหรับการใช้ชีวิตในประเทศไทย
ไทยมีแต้มต่อครบ ทั้งค่าครองชีพ คุณภาพชีวิต และบริการ
เหตุผลที่ทำให้ประเทศไทยยังอยู่ในสายตาของผู้ซื้อจากต่างประเทศไม่ได้มีเพียงเรื่องราคาทรัพย์สิน แต่เป็น “แพ็กเกจคุณภาพชีวิต” ที่ค่อนข้างครบถ้วนตั้งแต่ค่าครองชีพที่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับคุณภาพชีวิต สภาพแวดล้อมและความสะดวกในการใช้ชีวิต ระบบการแพทย์ที่มีศักยภาพระดับนานาชาติ ธรรมชาติและแหล่งท่องเที่ยว ไปจนถึงอาหารไทยและชื่อเสียงด้านการบริการ
อีกแรงหนุนสำคัญคือ โรงเรียนนานาชาติที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นและกระจายอยู่ในเมืองสำคัญ ทำให้ไทยมีศักยภาพรองรับกลุ่มครอบครัวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาพำนักระยะยาวเมื่อการเดินทางและการใช้ชีวิตเชื่อมโยงกันมากขึ้น ดีมานด์ด้านการท่องเที่ยวจึงต่อยอดสู่ตลาดเช่าระยะยาว และท้ายที่สุดกลายเป็นแรงส่งต่อเนื่องมายังตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
Rental Yield ไทยยังเด่น พัทยา-ภูเก็ตชูผลตอบแทน 8-10%
อีกหนึ่งแม่เหล็กสำคัญของตลาดต่างชาติคือ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือ Rental Yieldข้อมูลจากผู้ประกอบการระบุว่า พัทยามี Rental Yield เฉลี่ยราว8–9% ขณะที่ภูเก็ตอยู่ที่ประมาณ 8–10% ซึ่งถือว่าสูงเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ในต่างประเทศหลายแห่งที่มีผลตอบแทนโดยเฉลี่ยเพียงประมาณ2–5% ตัวเลขดังกล่าวทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความน่าสนใจในมุมของนักลงทุนที่ไม่ได้มองเพียงการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน แต่ให้ความสำคัญกับกระแสเงินสดจากค่าเช่าในระยะยาวด้วย
นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมนายหน้าที่จับตลาดต่างชาติจึงยังมีโอกาสเติบโต แม้กำลังซื้อภายในประเทศจะเผชิญแรงกดดัน
เกมใหม่ “หา Demand ก่อน Supply”
นายกสินนท์ นนท์ธีระรังสี กรรมการผู้จัดการ บริษัท สกายลุค พร๊อพเพอร์ตี้ 88 จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติและ Luxury Properties มองว่า แม้นายหน้าไทยจำนวนไม่น้อยสนใจเข้าสู่ตลาดต่างชาติ แต่ยังติดข้อจำกัดด้านภาษาและขาดความมั่นใจในกระบวนการซื้อขายระหว่างประเทศอย่างไรก็ตาม ภาษาไม่ใช่อุปสรรคที่แก้ไม่ได้ เพราะสามารถเรียนรู้และพัฒนาได้ สิ่งที่ลูกค้าต่างชาติต้องการมากกว่าคือความรู้ ความน่าเชื่อถือ และความปลอดภัยในการทำธุรกรรม
ดังนั้น กลยุทธ์ของนายหน้าจึงต้องเปลี่ยนจากการมีทรัพย์อยู่ในมือแล้วพยายามหาผู้ซื้อ มาเป็นแนวคิด “หา Demand ก่อน Supply”เริ่มจากศึกษาว่านักลงทุนกลุ่มใดต้องการอะไร จากนั้นจึงออกไปค้นหาทรัพย์ที่ตอบโจทย์ วิธีดังกล่าวช่วยลดความเสี่ยงในการถือสต๊อกทรัพย์ที่ไม่ตรงกับความต้องการ และเพิ่มโอกาสปิดการขายได้มากขึ้น
เข้าใจ “ลูกค้าตัวจริง” ถึงจะขายได้
ตลาดต่างชาติไม่ใช่ตลาดเดียวที่มีความต้องการเหมือนกันทั้งหมด นายหน้าจำเป็นต้องลงลึกถึงพฤติกรรมของผู้ซื้อแต่ละกลุ่มไม่ว่าจะเป็นชาวต่างชาติที่มีคู่สมรสเป็นคนไทย นักลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้าน หรือกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่า ล้วนมีเงื่อนไขและรสนิยมแตกต่างกันการวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้จึงสามารถนำไปสู่การเลือกทำเล ประเภททรัพย์ ขนาดพื้นที่ ตลอดจนการออกแบบและตกแต่งให้เหมาะกับกลุ่มเป้าหมายพูดง่าย ๆ คือ จากเดิมที่นายหน้าทำหน้าที่ “คนกลางซื้อขาย” กำลังเปลี่ยนไปสู่บทบาทของที่ปรึกษาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ทำให้กำลังซื้อคนไทยยังเปราะบาง ตลาดต่างชาติจึงกลายเป็นอีกทางเลือกที่ช่วยพยุงธุรกิจนายหน้าอสังหาฯแต่การเปิดประตูสู่ตลาดโลกไม่ได้หมายถึงเพียงการสื่อสารภาษาอังกฤษได้ หรือการนำโครงการไปโฆษณาบนแพลตฟอร์มต่างประเทศเท่านั้น
หัวใจสำคัญอยู่ที่การรู้จักลูกค้าให้ลึกกว่าคำว่า “ต่างชาติ” เข้าใจความต้องการก่อนเลือกทรัพย์ และสร้างความมั่นใจตลอดกระบวนการซื้อขายเพราะในวันที่การแข่งขันไม่ได้จำกัดอยู่แค่การแย่งลูกค้าคนไทย นายหน้าที่จะอยู่รอดและเติบโตได้ อาจไม่ใช่คนที่มีทรัพย์มากที่สุด แต่คือคนที่เข้าใจตลาดโลกมากที่สุด และทำให้ลูกค้าต่างชาติมั่นใจได้ว่า เงินก้อนใหญ่ของพวกเขากำลังถูกดูแลอย่างมืออาชีพ
