อสังหาฯอีสานอ่วม ซัพพลายทะลัก‘โคราช’ใช้เวลากว่า 4 ปีระบายสต็อก

 ภาพสำรวจของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ครึ่งแรกปี 2569 ใน 5 จังหวัดหลัก ได้แก่ นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี และมหาสารคาม สะท้อนตรงกันว่า “กำลังซื้อยังมี” แต่โจทย์สำคัญอยู่ที่การบริหารอุปทาน เพราะแต่ละเมืองมีทั้งจังหวะการขาย สินค้าคงเหลือ และโครงสร้างความต้องการที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน

 ข้อมูลรวมพบว่า 5 จังหวัดมีอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมด 15,777 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.4% จากช่วงเดียวกันปีก่อน มูลค่ารวม 53,241 ล้านบาท ขณะที่อุปทานเปิดขายใหม่พุ่งขึ้น 62.3% อยู่ที่ 2,224 หน่วย มูลค่า 6,803 ล้านบาท สวนทางกับยอดขายใหม่ที่เพิ่มขึ้นเพียง 0.5% อยู่ที่ 2,356 หน่วย มูลค่า 7,778 ล้านบาท ทำให้หน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้น 5.3% เป็น 13,421 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 45,463 ล้านบาท

 อัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 2.5% ต่อเดือน หรือคิดเป็นระยะเวลาราว 34 เดือนในการระบายอุปทานที่เหลืออยู่ โดยอาคารชุดใช้เวลาประมาณ 22 เดือน ขณะที่บ้านจัดสรรใช้เวลานานถึง 44 เดือนภาพนี้จึงสะท้อนชัดว่า ตลาดอีสานไม่ได้ขาดแรงซื้อ แต่กำลังเผชิญโจทย์ เปิดของใหม่เร็วกว่าความเร็วในการดูดซับในบางพื้นที่
 

บ้านมือสองขึ้นแท่นคู่แข่งสำคัญ

 อีกหนึ่งสัญญาณที่น่าสนใจคือบทบาทของตลาดบ้านมือสองที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองในภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีสัดส่วนสูงกว่าค่าเฉลี่ยประเทศ โดยอยู่ในระดับมากกว่า 70% ของยอดโอนทั้งหมด และบางจังหวัดขยับเข้าใกล้ 90% ปรากฏการณ์ดังกล่าวไม่ได้สะท้อนเพียงการแข่งขันระหว่างบ้านใหม่กับบ้านมือสองเท่านั้น แต่ยังเป็นตัวชี้วัดสำคัญของ กำลังซื้อที่แท้จริงในตลาด

 เมื่อผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น ทั้งในด้านราคา ทำเล และขนาดพื้นที่ ผู้ประกอบการบ้านใหม่จึงไม่สามารถแข่งขันด้วยการเปิดโครงการเพียงอย่างเดียว แต่ต้องตอบคำถามให้ได้ว่าสินค้าใหม่มี “คุณค่า” แตกต่างจากบ้านมือสองอย่างไรทั้งระดับราคา ขนาดบ้าน ทำเล ฟังก์ชัน และเงื่อนไขการซื้อ ล้วนกลายเป็นปัจจัยที่ต้องวางให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในแต่ละเมือง

‘โคราช’ ตลาดใหญ่สต็อกรอระบาย 51 เดือน

 นครราชสีมายังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ของภาคอีสาน แต่ทิศทางครึ่งแรกปี 2569 สะท้อนภาพของตลาดที่ผู้ประกอบการเริ่ม “ตั้งการ์ด” มากขึ้น
 Total Supply ลดลง 7.6% YoY ขณะที่ New Supply เพิ่มขึ้น 46.5% YoY โดยทั้งหมดเป็นโครงการบ้านจัดสรร ส่วน New Sales ลดลง 23.7% YoY

 แม้ Remaining Supply ลดลง 5.3% เหลือ 3,763 หน่วย แต่ด้วยอัตราดูดซับเฉลี่ยเพียง 1.7% ต่อเดือน ทำให้ต้องใช้เวลาประมาณ 51 เดือน หรือกว่า 4 ปี ในการระบายอุปทานที่เหลืออยู่ หากไม่มีอุปทานใหม่เข้ามาเพิ่มเติม ทำให้ “การบริหารสต็อก” กลายเป็นโจทย์หลักของโคราช มากกว่าการเร่งสร้างโครงการใหม่

 โดยเฉพาะพื้นที่ปากช่อง ซึ่ง Total Supply ลดลง 20.8% YoY และ New Sales ลดลงแรงถึง 58.4% ขณะที่ Remaining Supply ลดลง 12.4% แต่อัตราดูดซับบ้านจัดสรรอยู่เพียง 1.2% ต่อเดือน ต้องใช้เวลาราว 74 เดือนในการขายสต็อกที่เหลือ ภาพดังกล่าวสะท้อนว่า แม้สต็อกจะลดลง แต่ไม่ได้หมายความว่าตลาดกลับมาแข็งแรงในทันที เพราะอีกด้านหนึ่งคือ “ความเร็วในการขาย” ที่ยังเป็นข้อจำกัด

 ‘ขอนแก่น’  แรงซื้อคอนโดมิเนียมโต

 หากมองหาตลาดที่มีสัญญาณเชิงบวกชัดเจน ขอนแก่นเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่โดดเด่นที่สุดจากผลสำรวจ Total Supply อยู่ที่ 6,760 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.0% YoY มูลค่า 21,482 ล้านบาท ขณะที่ New Supply อยู่ที่ 672 หน่วย แบ่งเป็นอาคารชุด 583 หน่วย และบ้านจัดสรร 89 หน่วย จุดที่น่าสนใจคือ New Sales ขยายตัว 17.4% YoY โดยมี “อาคารชุด” หรือคอนโดมิเนียม เป็นเครื่องยนต์หลัก ยอดขายอาคารชุดเพิ่มขึ้นถึง 70.0% โดยเฉพาะโครงการใหม่ในทำเลเมืองที่สามารถปิดการขายได้ทั้งหมด

 สอดคล้องกับยอดโอนกรรมสิทธิ์รวมของขอนแก่นที่เพิ่มขึ้นเกือบ 30% และขยับขึ้นเป็นอันดับหนึ่งของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ แซงนครราชสีมา ขณะที่ยอดโอนอาคารชุดใหม่เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวแรงซื้อดังกล่าวสะท้อนความต้องการของคนทำงานและผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยในพื้นที่เมือง ซึ่งทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมขอนแก่นมีช่องว่างสำหรับการเติบโต

 อย่างไรก็ตาม การมีแรงซื้อไม่ได้หมายความว่าสามารถเติมซัพพลายได้ไม่จำกัด เพราะ Remaining Supply ยังเพิ่มขึ้น 3.7% YoY และอัตราดูดซับรวมอยู่ที่ 3.1% ต่อเดือนดังนั้น โจทย์ของขอนแก่นจึงไม่ใช่ “เปิดหรือไม่เปิด” แต่เป็นการเลือกให้แม่นยำว่าจะเปิดอะไร เปิดที่ไหน และเปิดในระดับราคาใด

 ‘อุดรธานี’ ซัพพลายทะลัก สัญญาณเตือนจากคอนโด

 ตรงกันข้ามกับขอนแก่น อุดรธานีกำลังเผชิญโจทย์จากการขยายตัวของอุปทานที่รวดเร็วTotal Supply เพิ่มขึ้นถึง 74.4% YoY ขณะที่ New Supply พุ่งขึ้น 719.8% YoY ซึ่งถือเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด แม้ New Sales จะขยายตัว 73.8% YoY โดยมีอาคารชุดเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก ยอดขายคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นถึง 356.5% แต่ยังไม่เพียงพอที่จะหยุดการเพิ่มขึ้นของสต็อกซัพพลายสะสมเพิ่มขึ้นถึง 74.6%

 ปัจจุบันอัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 3.1% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 26 เดือนในการระบายอุปทานคงเหลือตัวเลข 26 เดือนอาจยังไม่ใช่ระดับที่น่ากังวลในทันที แต่สิ่งที่ต้องจับตาคือ “ทิศทาง” มากกว่าตัวเลข ณ วันนี้

เพราะหากอุปทานยังถูกเติมเข้าสู่ตลาดเร็วกว่าความสามารถในการขาย ระยะเวลาระบายสต็อกก็มีโอกาสขยับขึ้นอย่างรวดเร็ว โจทย์ของอุดรธานีจึงอยู่ที่การชะลอการเติมสินค้าใหม่ และเร่งบริหารอาคารชุดที่มีอยู่ในตลาดก่อนที่สต็อกจะกลายเป็นแรงกดดันรอบใหม่

‘อุบลฯ’ แรงซื้อชะลอ 

 อุบลราชธานีเป็นอีกตลาดที่สะท้อนภาพการชะลอตัวอย่างชัดเจน Total Supply ลดลง 14.7% YoY ขณะที่ New Supply ลดลง 18.2% โดยทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร แต่ New Sales กลับลดลงถึง 56.3% และยอดขายอาคารชุดลดลงหนักถึง 96.6%ซัพพลายสะสมอยู่ที่ 1,176 หน่วย ขณะที่อัตราดูดซับเฉลี่ยเหลือเพียง 1.5% ต่อเดือน ส่งผลให้ต้องใช้เวลาประมาณ 59 เดือนในการระบายอุปทานที่เหลือ

 แม้ยอดโอนกรรมสิทธิ์รวมจะเพิ่มขึ้นประมาณ 14% แต่ตลาดโครงการใหม่ยังขายได้ช้า ขณะที่สต็อกอาคารชุดเพิ่มขึ้นเกือบ 28% ภาพดังกล่าวทำให้ทิศทางตลาดอุบลราชธานีค่อนข้างชัดว่า ความต้องการยังมีอยู่ แต่ไม่ได้กระจายไปยังสินค้าทุกประเภท สินค้าแนวราบในระดับราคาที่เข้าถึงได้อาจสอดคล้องกับกำลังซื้อมากกว่า ขณะที่การเติมอาคารชุดใหม่จำเป็นต้องพิจารณาอย่างระมัดระวัง

‘มหาสารคาม’ ตลาดเล็ก

 สำหรับมหาสารคาม เป็นตลาดที่ต้องใช้กลยุทธ์แตกต่างจากเมืองใหญ่ เพราะตลาดทั้งหมดเป็นโครงการบ้านจัดสรร และไม่มีอาคารชุดคงเหลือเสนอขายTotal Supply เพิ่มขึ้น 5.4% YoY ขณะที่ New Sales เพิ่มขึ้น 16.7% แต่ Remaining Supply ยังเพิ่มขึ้น 4.3% สะท้อนว่าซัพพลายยังเข้าสู่ตลาดเร็วกว่าความสามารถในการดูดซับในบางช่วง อัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 1.6% ต่อเดือน ทำให้ต้องใช้เวลาประมาณ 55 เดือนในการระบายสต็อก

 ด้วยขนาดตลาดที่เล็ก การเปิดโครงการใหม่เพียงหนึ่งโครงการสามารถเปลี่ยนสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานได้ทันที กลยุทธ์ที่เหมาะกับตลาดลักษณะนี้จึงอยู่ที่การพัฒนาโครงการขนาดเล็ก แบ่งเฟสการลงทุน และเน้นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง มากกว่าการเร่งขยายขนาดโครงการเพื่อหวังยอดขายในระยะสั้น

 “สต็อก” ยังเป็นโจทย์ใหญ่

 ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV รวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง มีส่วนช่วยให้กิจกรรมตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้น ในช่วงครึ่งแรกปี 2569 จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นประมาณ 18% และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นประมาณ 10% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีทิศทางสอดคล้องกัน

 อย่างไรก็ตาม เมื่อมองลงไปในระดับจังหวัด ภาพการฟื้นตัวกลับไม่ได้เป็นเส้นเดียวกัน ขอนแก่นมีแรงซื้อรองรับการเติบโตของอาคารชุด ขณะที่โคราชอยู่ในช่วงบริหารและระบายสต็อกเดิม อุดรธานีต้องระวังการขยายตัวของซัพพลาย อุบลราชธานีต้องปรับสินค้าให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ ส่วนมหาสารคามต้องเดินเกมแบบระมัดระวังด้วยโครงการขนาดเล็ก

 ดังนั้น บทเรียนจากตลาดอีสานครึ่งแรกปี 2569 จึงไม่ใช่เพียงว่า “ตลาดกำลังฟื้น” แต่คือ การฟื้นตัวครั้งนี้ไม่ได้เกิดขึ้นพร้อมกัน และไม่ได้เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการใช้สูตรเดียวกันทุกจังหวัด ในวันที่ต้นทุนการถือครองสต็อกยังเป็นโจทย์สำคัญ ความได้เปรียบของผู้ประกอบการอาจไม่ได้อยู่ที่การมีโครงการมากที่สุด แต่อยู่ที่การอ่านกำลังซื้อให้ขาด และเติมซัพพลายให้พอดีกับความเร็วในการขาย เพราะในตลาดที่กำลังฟื้นตัว “ของที่ขายได้” สำคัญกว่า