เศรษฐีไทยหั่นลงทุนในลอนดอนจากซื้อเป็นเช่ากระจายพอร์ต'โตเกียว-นิเซโกะ'

“เศรษฐีไทย” พลิกเกมจากซื้อเป็นเช่าอสังหาฯ ลอนดอน ชี้ไม่ใช่คำตอบเดียวของเศรษฐีไทยจึงปรับจาก “ซื้อ” เป็น “เช่า” หลังเผชิญเสี่ยงเศรษฐกิจอังกฤษจาก Brexit หดงบลงทุนเหลือไม่เกิน 5 ล้านปอนด์ พร้อมปรับแผนสู่การกระจายพอร์ตสู่ “โตเกียว-นิเซโกะ” ญี่ปุ่น ใช้โอกาสจากเยนอ่อน ตลาดผันผวนน้อย โครงสร้างพื้นฐานแข็งแกร่ง ตอบโจทย์การลงทุน

“ลอนดอน” คือเมืองในฝันของเศรษฐีไทยที่ต้องมีอสังหาริมทรัพย์ไว้ในพอร์ต ทั้งเพื่อส่งลูกเรียนและเก็บเป็นสินทรัพย์ระยะยาว แต่ปัจจุบันสมการเดิมกำลังถูกเขียนใหม่ เมื่อเศรษฐกิจอังกฤษเผชิญแรงกดดันจาก Brexit ต่อเนื่อง ความไม่แน่นอนทางการเมือง และต้นทุนการถือครองที่สูงขึ้น 

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้นักลงทุนไทยปรับเปลี่ยนมุมมองจากการ “ซื้อ” เป็น “เช่า” พร้อมหันเงินลงทุนไปยัง “ญี่ปุ่น” ที่ค่าเงินเยนอ่อนและให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจกว่า
 

นางสาวประภาพร บุญขจรกุล รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซาวิลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า หากย้อนกลับไปเมื่อ 5-10 ปีก่อน การมีคอนโดมิเนียมหรือบ้านในกรุงลอนดอน ถือเป็นสัญลักษณ์ของการวางแผนอนาคตของครอบครัวเศรษฐีไทยหลายครอบครัวซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ตั้งแต่ลูกยังเรียนมัธยม เพื่อรองรับการศึกษาต่อในอังกฤษ 

อีกด้านหนึ่งยังมองว่าเป็นการลงทุนระยะยาวในเมืองศูนย์กลางการเงินของโลก ซึ่งมีมูลค่าสินทรัพย์เติบโตอย่างต่อเนื่อง นักลงทุนไทยเคยติดอันดับกลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติรายสำคัญของลอนดอนในเอเชีย

แต่วันนี้ ภาพนั้นกำลังเปลี่ยนไปไม่ใช่เพราะคนไทยหมดศรัทธาในลอนดอน หากแต่เป็นเพราะ “ต้นทุนของการเป็นเจ้าของ” เพิ่มขึ้น ขณะที่ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ทำให้การถือเงินสดและรักษาสภาพคล่อง กลายเป็นเรื่องสำคัญกว่าการรีบซื้อสินทรัพย์ราคาแพง
 

 

ความไม่แน่นอนพลิกจาก“ซื้อ”เป็น“เช่า”

“พฤติกรรมของนักลงทุนไทยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลอนดอนเปลี่ยนไปอย่างชัดเจนเดิมลูกค้าส่วนใหญ่เลือก “ซื้อ” เพื่อถือครองระยะยาว แต่หลังการระบาดของโควิด-19 รวมถึงผลกระทบต่อเนื่องจาก Brexit และความไม่แน่นอนของนโยบายรัฐบาลอังกฤษ ทำให้การตัดสินใจลงทุนระยะยาวยากขึ้น”

สำหรับครอบครัวที่ส่งบุตรหลานไปศึกษาต่อในอังกฤษยังมีอยู่ แต่แทนที่จะซื้อบ้านเหมือนในอดีต หลายคนเลือก “เช่า” แบบปีต่อปี เพื่อรอดูทิศทางเศรษฐกิจและนโยบายของรัฐบาลอังกฤษ การเปลี่ยนจากเจ้าของสินทรัพย์มาเป็นผู้เช่า จึงสะท้อนว่า “ความยืดหยุ่น” มีมูลค่ามากกว่าการถือครองในยุคที่ความไม่แน่นอนกลายเป็นต้นทุนอีกประเภทหนึ่ง

งบลงทุนหดเหลือไม่เกิน 1.5 ล้านปอนด์

นางสาวประภาพร กล่าวว่า สัญญาณที่เห็นชัดอีกประการ คือ การลดขนาดงบลงทุนเดิมลูกค้ากลุ่ม High Net Worth ของไทยมีงบประมาณซื้ออสังหาริมทรัพย์ราว 1.5-5 ล้านปอนด์ ประมาณ 67.35-224.49 ล้านบาท (ตามอัตราแลกเปลี่ยนปัจจุบันที่ประมาณ 44.90 บาทต่อ 1 ปอนด์) โดยปัจจุบันงบลงทุนส่วนใหญ่ลดลงเหลือเพียง 800,000-1.5 ล้านปอนด์หรือประมาณ 35.2 ล้านถึง 67.35 ล้านบาท 

ขณะเดียวกันความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับ 500,000 ปอนด์หรือประมาณ 22 ล้านบาทเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่ด้วยราคาที่ดินในใจกลางกรุงลอนดอนยังอยู่ในระดับสูง นักลงทุนจึงต้องยอมแลกด้วยการขยับออกจากใจกลางเมือง

จาก Prime Central London สู่โซน 2 และโซน 3

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ใน Prime Central London ยังคงเป็นตลาดระดับลักชัวรีที่มีราคาสูง เมื่อกำลังซื้ออ่อนลง นักลงทุนไทยจึงเริ่มมองหาทำเลใหม่ในโซน 2 และโซน 3 

โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟ Elizabeth Line ซึ่งยังสามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก แต่มีราคาที่เข้าถึงได้มากกว่านี่คือการปรับตัวของนักลงทุนที่ไม่ได้ลดความต้องการลงทุน แต่กำลังปรับสมดุลระหว่าง “คุณภาพทำเล” กับ “ความคุ้มค่าของเงินลงทุน”

10 ปี Brexit ฉุดเศรษฐกิจอังกฤษ

ประภาพร ระบุว่า แม้ Brexit จะผ่านมาหลายปี แต่ผลกระทบยังคงปรากฏให้เห็น ต้นทุนการค้าสูงขึ้น การเติบโตทางเศรษฐกิจชะลอตัวภาคธุรกิจต้องเผชิญกฎระเบียบใหม่นโยบายด้านแรงงานและการอพยพยังเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง 

ขณะเดียวกันความตึงเครียดด้านภูมิรัฐศาสตร์ สงคราม และราคาพลังงานที่ผันผวน ล้วนเป็นปัจจัยซ้ำเติมความเชื่อมั่นของนักลงทุน

สำหรับนักลงทุนต่างชาติ สิ่งที่น่ากังวลที่สุดไม่ใช่เพียงราคาบ้าน แต่คือ ความสามารถในการคาดการณ์อนาคตเมื่ออนาคตประเมินได้ยาก การลงทุนระยะยาวจึงถูกชะลอออกไป

เมื่อค่าเงินเยนเปิดโอกาสใหม่ให้เงินทุนไทย

ในอีกฟากหนึ่งของเอเชีย ญี่ปุ่นกลับกลายเป็นดาวเด่นของนักลงทุนไทยเหตุผลสำคัญไม่ใช่เพียงคุณภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่คือ “ค่าเงินเยน” การอ่อนค่าของเงินเยนเมื่อเทียบกับเงินบาท 

สำหรับปัจจัยดังกล่าวทำให้คนไทยมีอำนาจซื้อเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญบ้านราคาเดิมในญี่ปุ่น กลับมีต้นทุนถูกลงเมื่อคิดเป็นเงินบาทนั่นหมายถึงการลงทุนที่ใช้เงินน้อยลง แต่ได้สินทรัพย์คุณภาพเท่าเดิม สำหรับนักลงทุนนี่คือโอกาสที่หาได้ไม่บ่อยนัก

ญี่ปุ่นไม่ได้ขายแค่ราคาถูก แต่ขายความมั่นคง

รวมทั้งแม้เศรษฐกิจญี่ปุ่นเติบโตไม่หวือหวา แต่ในมุมของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ความมั่นคงกลับเป็นข้อได้เปรียบ ตลาดมีความผันผวนน้อยระบบกฎหมายมีเสถียรภาพโครงสร้างพื้นฐานแข็งแกร่ง 

และประเทศยังเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยวของโลกทั้งหมดนี้ทำให้ผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นมีความสม่ำเสมอ เหมาะสำหรับการกระจายความเสี่ยงของพอร์ตลงทุน

ลอนดอนซื้อเพื่อเรียน แต่ญี่ปุ่นซื้อเพื่อลงทุน

อีกหนึ่งความแตกต่างที่ชัดเจน คือ “วัตถุประสงค์”ลอนดอนยังคงเป็นเมืองแห่งการศึกษาผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องการที่พักให้บุตรหลานแต่ญี่ปุ่น โดยเฉพาะโตเกียว นิเซโกะในฮอกไกโด กลับถูกมองในฐานะ “สินทรัพย์ลงทุน” นิเซโกะได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติอย่างต่อเนื่อง จากการเป็นเมืองสกีระดับโลกขณะที่โตเกียวยังคงเป็นมหานครที่มีดีมานด์ด้านที่อยู่อาศัยสูง 

นอกจากนี้มีตลาดเช่าที่แข็งแกร่ง สำหรับนักลงทุนไทย ญี่ปุ่นจึงไม่ได้เป็นเพียงประเทศท่องเที่ยว แต่กำลังกลายเป็นจุดหมายใหม่ของการสร้างผลตอบแทนระยะยาว

“สหรัฐ-แคนาดา” ยังไม่ใช่คำตอบนักลงทุนไทย

แม้ทั้ง 2 ประเทศจะมีขนาดเศรษฐกิจใหญ่ แต่สำหรับนักลงทุนไทย ตลาดเหล่านี้ยังมีข้อจำกัดหลายด้านโดยเฉพาะกฎหมาย ภาษี และข้อกำหนดด้านการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันในแต่ละรัฐ 

ทั้งนี้ความซับซ้อนดังกล่าวทำให้หลายคนเลือกลงทุนในประเทศที่มีกฎเกณฑ์เข้าใจง่ายกว่าญี่ปุ่นจึงได้เปรียบทั้งในด้านระยะทาง การเดินทาง และความคุ้นเคยของคนไทย

ต่างชาติยังมองไทยเป็น Safe Haven

ประภาพร กล่าวว่า แม้คนไทยจะเริ่มกระจายเงินลงทุนไปยังต่างประเทศมากขึ้นแต่ในอีกด้านหนึ่ง นักลงทุนต่างชาติกลับยังสนใจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง มองประเทศไทยเป็นที่หลบภัย หรือ พื้นที่ปลอดภัย (Safe Haven ) 

ดังนั้นทางซาวิลล์ได้เตรียมจัดโรดโชว์โครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีไทยในต่างประเทศช่วงไตรมาส 4 ของปี เพื่อรองรับความต้องการของนักลงทุนต่างชาติ ทั้งกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยและซื้อเพื่อการลงทุน

“โดยเฉพาะกลุ่มลักชัวรี ราคา 10-20 ล้านบาทขึ้นไป กลุ่มเป้าหมายกลุ่มผู้ซื้อในสิงคโปร์ จีน และตะวันออกกลาง ให้ความสำคัญกับ ทำเลกลางใจเมือง (CBD) แบรนด์ของผู้พัฒนาที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจึงเริ่มเตรียมนำโครงการไทยไปโรดโชว์ต่างประเทศอีกครั้ง หลังตลาดชะลอตัวไปในช่วงโควิด ”

ปัจจุบันบริษัทมี 2 ธุรกิจหลัก คือ Property Management และ Agency โดยมีทีม Consultancy ซึ่งครอบคลุมงานวิจัย การประเมินมูลค่า และที่ปรึกษาการลงทุน ทำหน้าที่เชื่อมโยงบริการระหว่างทุกหน่วยงาน เพื่อให้ตอบโจทย์ลูกค้าได้ครบทุกเซกเมนต์