แนวโน้มช่วงครึ่งหลังปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังมีทิศทางเติบโต ทั้งอัตราการเช่าและค่าเช่าที่มีโอกาสปรับเพิ่มต่อเนื่องแรงหนุนสำคัญมาจากการก่อสร้างโครงการใหม่ที่ยังมีจำนวนจำกัด ส่งผลให้พื้นที่ว่างถูกดูดซับเร็ว ขณะที่การลงทุนในอุตสาหกรรมเทคโนโลยี ดิจิทัล และการผลิตมูลค่าสูง ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก
พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บริษัท คุชแมน แอนด์ เวลคฟีลด์ (ประเทศไทย)จำกัด กล่าวว่า แต่ยังมี 3 ปัจจัยที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ได้แก่ ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ความผันผวนทางภูมิรัฐศาสตร์ และการแข่งขันจากประเทศเพื่อนบ้านที่มีต้นทุนแรงงานต่ำกว่า รวมถึงมาตรการจูงใจด้านภาษีที่เข้มข้นขึ้น
แม้ความท้าทายยังมีอยู่ แต่ภาพใหญ่ของตลาดกำลังสะท้อนชัดว่า ประเทศไทยยังรักษาบทบาทฐานการผลิตสำคัญของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ไว้ได้
เมื่อ “ที่ดิน” กลายเป็นทรัพยากรที่หายาก ขณะที่ “อุปทานใหม่” เดินช้ากว่าความต้องการ วัฏจักรใหม่ของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมจึงไม่ได้วัดกันเพียงจำนวนโรงงานที่สร้างเพิ่ม แต่กำลังวัดกันที่ “ใครถือสินทรัพย์คุณภาพไว้ในมือ”
นั่นคือเหตุผลที่ตลาดนิคมอุตสาหกรรม คลังสินค้า และโรงงานสำเร็จรูปในปี 2569 ไม่ได้อยู่ในช่วงของการฟื้นตัวเท่านั้น หากกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่ “ความขาดแคลน” กลายเป็นตัวกำหนดราคา และอำนาจต่อรองกำลังเคลื่อนจากผู้เช่าไปสู่เจ้าของโครงการอย่างชัดเจน
ทั้งนี้ แม้ภาพรวมการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 จะลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่หากพิจารณาเชิงโครงสร้าง การชะลอตัวครั้งนี้ไม่ได้สะท้อนการสูญเสียความน่าสนใจของประเทศไทย หากเป็นผลจากปัจจัยภายนอก ทั้งความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ราคาพลังงานจากสถานการณ์ตะวันออกกลาง และความไม่แน่นอนด้านการค้าโลกที่ยังคงส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของภาคธุรกิจ
ขณะเดียวกัน ความตึงเครียดระหว่างจีนและสหรัฐเริ่มคลี่คลาย ส่งผลให้หลายบริษัทชะลอการตัดสินใจลงทุนระยะสั้น เพื่อประเมินทิศทางเศรษฐกิจโลกอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยยังคงเป็นฐานการผลิตสำคัญในภูมิภาค โดยเฉพาะอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง อิเล็กทรอนิกส์ และดาต้าเซ็นเตอร์ ซึ่งยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนรายใหญ่ทั่วโลก
ข้อมูลการลงทุนที่ผ่านการอนุมัติจาก BOI ไตรมาสแรก พบว่า “สิงคโปร์” ลงทุนในไทยมากที่สุด ด้วยมูลค่า 118,868 ล้านบาท หรือ 57% ของเงินลงทุนจากต่างประเทศทั้งหมด เม็ดเงินส่วนใหญ่ไหลเข้าสู่โครงการขนาดใหญ่ โดยเฉพาะ “ดาต้าเซ็นเตอร์” 3 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 45,304 ล้านบาท และการผลิต Flexible Printed Circuit Board และ Multilayer Printed Circuit Board อีกกว่า 39,620 ล้านบาท
รองลงมาคือ “จีน” มูลค่าลงทุน 24,422 ล้านบาท หรือ 12% ของ FDI เน้นการผลิต Printed Circuit Board ชนิด High Density Interconnect และชิ้นส่วนเครื่องจักรความแม่นยำสูง ส่วนญี่ปุ่นยังรักษาฐานการลงทุนในไทยอย่างเหนียวแน่น ด้วยมูลค่า 20,554 ล้านบาท หรือคิดเป็น 10%
สิ่งที่น่าจับตามากกว่าตัวเลข FDI คือ “ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม” กำลังเข้าสู่ภาวะตึงตัวชัดเจนในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศเพิ่มขึ้นเพียง 8% ขณะที่ความต้องการใช้ที่ดินกลับเพิ่มขึ้นถึง 18% “ช่องว่าง” ระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้ที่ดินพร้อมขายเหลืออยู่ในตลาดไม่มากนัก แม้จะมีโครงการใหม่ทยอยเปิดและจะแล้วเสร็จภายในปี 2569-2570 รวม 20,290 ไร่ แต่ตลาดยังเชื่อว่าปริมาณดังกล่าวอาจไม่เพียงพอต่อความต้องการในระยะกลาง
"ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นคือ ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเฉลี่ยทั่วประเทศขยับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 8.4 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นราว 7% จากปีก่อน และยังมีแนวโน้มปรับขึ้นต่อเนื่อง"
