ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยวันนี้ ไม่ได้แข่งกันที่ใครเปิดโครงการได้มากที่สุดอีกต่อไป แต่แข่งกันที่ “ใครเข้าใจชีวิตคนเมืองได้ลึกที่สุด”ในสมรภูมิ Red Ocean ที่ดีมานด์ไม่โต แต่ซัพพลายยังแน่น ผู้เล่นรายใหญ่จำเป็นต้องเปลี่ยนจากการ “ขายคอนโด” ไปสู่การ “ออกแบบวิธีใช้ชีวิต”
หนึ่งในตัวอย่างที่ชัดที่สุด คือการปิดการขายคอนโดฟีล 583 ยูนิต มูลค่ากว่า 1,600 ล้านบาทใน 3 วันของเซ็นทรัลพัฒนา ที่จังหวัดขอนแก่นเบื้องหลังความเร็วระดับนี้ ไม่ได้เกิดจากโชค แต่เกิดจากการ “เปลี่ยนความหมายของสินค้า” ใหม่ทั้งหมด
จาก “ขายห้อง” สู่ ขายความสะดวก
กรี เดชชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธุรกิจที่อยู่อาศัย บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)หรือ CPN อธิบายว่า หัวใจของความสำเร็จในตลาด Red Ocean คือ “Adaptation” หรือการปรับตัวให้ตรงกับพฤติกรรมผู้บริโภคในแต่ละพื้นที่เพราะความหมายของคำว่า “Convenience” ไม่เหมือนกันในทุกเมืองถ้าเป็นกรุงเทพฯ ความสะดวกคือการอยู่ติดรถไฟฟ้าแต่ถ้าเป็นต่างจังหวัด ความสะดวกอาจหมายถึง “การใช้ชีวิตในศูนย์การค้าได้ทั้งวัน”
แนวคิดนี้ทำให้คอนโดไม่ได้เป็นแค่ที่อยู่อาศัยขนาด 30 ตารางเมตรอีกต่อไป แต่กลายเป็นส่วนหนึ่งของ “ระบบชีวิต”ลูกบ้านสามารถใช้พื้นที่ส่วนกลางของศูนย์การค้าได้ครบ ทั้งร้านอาหาร พื้นที่นัดพบ ห้องรับแขก หรือกิจกรรมทางสังคมพูดง่าย ๆ คือแม้จะอยู่ในห้องขนาดเล็ก แต่ชีวิตไม่ได้เล็กตามพื้นที่
จากขาย 4 เดือน สู่ Sold Out ใน3วัน
โครงการแรกในขอนแก่น ใช้เวลาขายราว 4–5 เดือนกว่าจะปิดการขายได้แต่โครงการถัดมา เกมเปลี่ยนทันทีบริษัทปรับแบรนด์ขึ้นเป็นระดับ Premium ตั้งราคาสูงถึง 100,000 บาทต่อตารางเมตรผลลัพธ์กลับสวนทางความคาดหวังตลาดมีผู้ลงทะเบียนกว่า 2,000 รายแต่วันเปิดขายจริงรองรับได้เพียง 1,000 คนและกว่า 90% ของยูนิต ถูกขายให้กับกลุ่มที่ลงทะเบียนล่วงหน้ากลายเป็น “Sold Out ตั้งแต่วันแรก”
สะท้อนว่า ใน Red Ocean ไม่ใช่ราคาที่ชนะเสมอไปแต่คือ การอ่านความต้องการลูกค้าให้ถูกตั้งแต่ก่อนตลาดเริ่ม ส่งผลให้คอนโด ฟีล ขอนแก่น583 ยูนิตขายหมดใน 3 วัน
เมืองที่ถูกวางแผนไว้ล่วงหน้า 10 ปี
จากจุดเริ่มต้นที่พัฒนาโครงการบนที่ดินศูนย์การค้าโมเดลของเซ็นทรัลพัฒนาเริ่มขยายไปไกลกว่านั้นบริษัทเริ่มซื้อที่ดินล่วงหน้าในหลายจังหวัดบางแปลงถือครองยาวนาน 8–10 ปี ก่อนพัฒนาจากเดิมที่ทำแค่คอนโดวันนี้ขยายไปสู่บ้านเดี่ยว โรงแรม และ Mixed-use Developmentทั้งหมดถูกวางให้อยู่ใน Ecosystem เดียวกันเกิด “Synergy” ระหว่างธุรกิจในเครือแกนคิดสำคัญไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์แต่คือการออกแบบ “เมือง”
750 ไร่รังสิต เกมใหญ่ของการสร้างเมืองใหม่
หนึ่งในโครงการสำคัญ คือการพัฒนาพื้นที่กว่า 750 ไร่ในโซนรังสิต อภิมหาโปรเจกต์มิกซ์ยูส "เมืองแห่งอนาคต" ที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา ตั้งอยู่บนที่ดินผืนใหญ่ย่านรังสิต ติดถนนพหลโยธินโครงการนี้ไม่ได้มองเป็นแค่แลนด์แบงก์แต่คือการสร้างระบบเมืองครบวงจรทั้งระบบราง ที่อยู่อาศัย โรงแรม ออฟฟิศ และพื้นที่ใช้ชีวิตเป้าหมายไม่ใช่การสร้างโครงการหนึ่งโครงการแต่คือการสร้าง เมืองที่คนอยู่ได้จริง
“ เฉพาะที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมีจำนวน 100 ไร่ ซึ่งสามารถพัฒนาคอนโดได้ 50 แท่ง แบ่งเป็นฟส ๆ ในการพัฒนาโครงการคอนโดหลากหลายเซกเมนต์ ไม่ว่าจะเป็นพรีเมี่ยม Affordable แคมปีปัสคอนโด เวลเนส หรือคอนโดลีสโฮลด์ (Leasehold)ให้สิทธิการเช่าระยะยาว”
จาก Developer สู่ Landlord ของเมือง
ในระยะยาว เซ็นทรัลพัฒนาไม่ได้มองตัวเองเป็นเพียงผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ แต่กำลังขยับบทบาทไปสู่ “Landlord” หรือผู้วางโครงสร้างเมืองแนวคิดคือ เปิดพื้นที่ให้ Developer รายอื่นเข้ามาร่วมพัฒนาภายใต้ระบบโครงสร้างพื้นฐานเดียวกันทั้งระบบสาธารณูปโภค ความปลอดภัย และ Ecosystem ที่เชื่อมกันทั้งหมดไม่ใช่การแข่งขันแบบแยกส่วนแต่เป็นการเติบโตบน “โครงเมืองเดียวกัน”
อีกแนวคิดที่น่าสนใจ คือการเปลี่ยนมุมมองต่อที่อยู่อาศัยจากเดิมที่มองเป็นสินค้าชั่วคราวกลายเป็น “บ้านที่ส่งต่อได้ในระดับครอบครัว”หรือเป็นสินทรัพย์ระยะยาวสำหรับหลายเจเนอเรชันสะท้อนว่าธุรกิจอสังหาฯ ไม่ได้ขาย “ห้อง” อีกต่อไปแต่กำลังขาย “เวลาและชีวิตของคน”
Red Ocean ฆ่าความคิดเดิม
กรณีของเซ็นทรัลพัฒนา สะท้อนชัดว่า Red Ocean ไม่ได้หมายถึงตลาดที่ไม่มีโอกาสแต่คือสนามที่ “ความคิดแบบเดิม” ใช้ไม่ได้อีกแล้วเพราะในวันที่ทุกคนขายของเหมือนกันคนที่ชนะไม่ใช่คนที่ถูกที่สุดแต่คือคนที่ “ออกแบบชีวิตได้แม่นที่สุด”และในเกมนี้อสังหาฯ ไม่ได้แข่งกันที่การขายอีกต่อไปแต่แข่งกันที่การสร้างเมืองที่คนอยากใช้ชีวิตจริง ๆ กลายเป็น Blue Ocean
