คอนโดย่านศิริราช-ปิ่นเกล้า'ขายดี'เมื่อดีมานด์แซงซัพพลายหายาก

ท่ามกลางซัพพลายคอนโดมิเนียมที่มีอยู่อย่างจำกัด แต่ความต้องการกลับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องคอนโดย่านศิริราช-ปิ่นเกล้ากลายเป็นหนึ่งในทำเลที่นักลงทุนและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยกำลังจับตามองในช่วงหลายปีที่ผ่านมาสวนทางกับภาพรวมตลาดที่เผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อที่ชะลอตัวและซัพพลายสะสมในหลายพื้นที่ ทั้งนี้ หากพิจารณาเจาะลึกทำเลทองศิริราช ซึ่งจากแผนพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟธนบุรี จะทำให้ทำเลนี้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมและการแพทย์แห่งใหม่ที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้าและส่วนต่อขยายพื้นที่กว่า 147 ไร่ จะยกระดับทำเลนี้ให้กลายเป็นศูนย์กลางทางการแพทย์ (Medical Hub)  จากแผนพัฒนาดังกล่าว ประกอบซัพพลายคอนโดมิเนียมที่มีจำกัด ส่งผลให้โครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน 1 กิโลเมตร มียอดขายเฉลี่ยพุ่งสูงถึง 92% !

ปิ่นเกล้า ดาวเด่นของตลาดคอนโดโซนมิดทาวน์

ข้อมูลจาก CBRE ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกลุ่มมิดทาวน์และชานเมือง ณ ไตรมาส 1 ปี 2569 มียอดขายเฉลี่ยของโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอยู่ที่ 44.6%แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ "ปิ่นเกล้า" มียอดขายเฉลี่ยสูงถึง 69%ถือเป็นอันดับ 2 ของตลาดมิดทาวน์ทั้งหมด และสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดอย่างมีนัยสำคัญตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า แม้ผู้ซื้อจะระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น แต่ทำเลที่มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะพื้นที่ที่สามารถเชื่อมต่อเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก และมีแหล่งงานขนาดใหญ่รองรับอยู่ใกล้เคียง
 

จากโรงพยาบาลสู่ "เมืองการแพทย์" แห่งใหม่

หากเจาะลึกลงไปในพื้นที่ศิริราช จะพบว่าความน่าสนใจของทำเลนี้ไม่ได้มาจากโรงพยาบาลเพียงอย่างเดียวแต่กำลังเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่จากโครงการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟธนบุรี ซึ่งครอบคลุมพื้นที่กว่า 147 ไร่โครงการดังกล่าวเกิดจากความร่วมมือระหว่างหลายหน่วยงาน เพื่อยกระดับพื้นที่ให้เป็นศูนย์กลางทางการแพทย์และศูนย์กลางการเดินทางแห่งใหม่ของกรุงเทพฯหรือที่เรียกว่า Medical Hub และ Exchange Hub

เมื่อโครงการแล้วเสร็จ พื้นที่แห่งนี้จะรองรับทั้งบุคลากรทางการแพทย์ นักศึกษา ผู้ป่วย ผู้ติดตาม รวมถึงหน่วยงานราชการจำนวนมากโดยคาดว่าจะมีบุคลากรทางการแพทย์มากกว่า 17,000 คน นักศึกษาอีกกว่า 8,000 คน และผู้เข้ามาใช้บริการในพื้นที่วันละหลายหมื่นคนนั่นหมายความว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะยาว

 ดีมานด์ล้น ซัพพลายหายาก

หนึ่งในเหตุผลที่ทำให้ตลาดศิริราชแตกต่างจากหลายพื้นที่ คือภาวะ "ดีมานด์มากกว่าซัพพลาย"แม้ในโซนมิดทาวน์โดยรวมจะมีคอนโดมิเนียมสะสมกว่า 810,000 ยูนิต จากเกือบ 2,000 โครงการแต่หากนับเฉพาะพื้นที่รอบศิริราช กลับมีจำนวนยูนิตไม่ถึง 10,500 ยูนิต

ถือว่าเป็นตัวเลขที่น้อยมากเมื่อเทียบกับจำนวนผู้ใช้งานพื้นที่ในแต่ละวันยิ่งไปกว่านั้น พื้นที่รอบศิริราชยังเป็นย่านเมืองเก่าที่มีข้อจำกัดด้านการพัฒนาทั้งเรื่องการหาที่ดินขนาดใหญ่ ข้อกำหนดผังเมือง และข้อจำกัดด้านความสูงอาคารส่งผลให้โครงการใหม่เกิดขึ้นได้ยาก

เมื่อซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดน้อย แต่ความต้องการยังเติบโตต่อเนื่อง จึงไม่น่าแปลกใจที่คอนโดมิเนียมในรัศมีไม่เกิน 1 กิโลเมตรจากสถานีรถไฟฟ้าจะมียอดขายเฉลี่ยสูงถึง 92%แม้ในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจ

รถไฟฟ้า 3 สายเปลี่ยนมูลค่าที่ดินฝั่งธนบุรี

อีกปัจจัยสำคัญที่ผลักดันศักยภาพของทำเล คือการเป็นจุดเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ปัจจุบันพื้นที่ศิริราช-ปิ่นเกล้า สามารถเชื่อมต่อกับ MRT สายสีน้ำเงินได้แล้วขณะเดียวกัน ยังมีรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อนที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2572และ MRT สายสีส้ม ช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ที่คาดว่าจะเปิดในปี 2573

เมื่อทั้ง 3 เส้นทางเชื่อมต่อกันอย่างสมบูรณ์ พื้นที่แห่งนี้จะกลายเป็นจุดตัดสำคัญของระบบรางฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯผู้พักอาศัยสามารถเดินทางเข้าสู่ย่านสยามได้ภายในประมาณ 25 นาที หรือเข้าสู่ใจกลางเมืองฝั่งตะวันออกได้รวดเร็วยิ่งขึ้นรวมถึงยังมีทางเลือกในการเดินทางทางน้ำที่ยังคงเป็นเอกลักษณ์ของพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา

คอนโดระดับ High-End ในราคาที่ยังจับต้องได้

อีกหนึ่งประเด็นที่น่าสนใจ คือระดับราคาของคอนโดมิเนียมในทำเลนี้CBRE แบ่งตลาดคอนโดมิเนียมออกเป็น 3 ระดับหลัก ได้แก่

•  Mid-Range ราคา 70,000-90,000 บาทต่อตารางเมตร
•  Upscale ราคา 100,000-180,000 บาทต่อตารางเมตร
•  High-End สูงสุดประมาณ 250,000 บาทต่อตารางเมตร

สิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดศิริราชคือ โครงการใหม่หลายแห่งเริ่มยกระดับคุณภาพการพัฒนาให้ใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียมระดับ High-Endแต่ยังตั้งราคาอยู่ในกลุ่ม Upscaleส่งผลให้ผู้ซื้อได้รับคุณภาพของสินค้าในระดับที่สูงกว่าระดับราคาที่จ่ายและแนวโน้มการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในอนาคตเชื่อว่าราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ยังมีโอกาสปรับตัวขึ้นได้อีก

ทำเลที่ไม่ได้ขายแค่ห้อง แต่ขาย "เวลา"

สิ่งที่ผู้ซื้อจำนวนมากมองเห็นในทำเลศิริราช ไม่ใช่เพียงตัวห้องพักแต่คือ "เวลา"สำหรับแพทย์ พยาบาล และบุคลากรทางการแพทย์ การลดเวลาเดินทางหมายถึงการมีเวลาพักผ่อนเพิ่มขึ้นสำหรับผู้สูงอายุ การอยู่ใกล้โรงพยาบาลหมายถึงความอุ่นใจในการใช้ชีวิตสำหรับนักลงทุน การมีฐานผู้เช่าขนาดใหญ่และต่อเนื่อง หมายถึงโอกาสสร้างกระแสรายได้ระยะยาว

ปัจจุบันอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 5-6% ต่อปีขณะที่โอกาสการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาวยังได้รับแรงหนุนจากการพัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐานรอบพื้นที่

จากทำเลทางผ่านสู่ศูนย์กลางแห่งใหม่ของฝั่งธนบุรี

หากมองย้อนกลับไปเมื่อ 10 ปีก่อน หลายคนอาจจดจำศิริราชและปิ่นเกล้าในฐานะย่านพักอาศัยดั้งเดิมของฝั่งธนบุรีแต่วันนี้ บทบาทของพื้นที่กำลังเปลี่ยนไปจากจุดหมายปลายทางของผู้ป่วยและนักศึกษาแพทย์สู่ศูนย์กลางการแพทย์ การศึกษา การเดินทาง และการอยู่อาศัยแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

เมื่อดีมานด์ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่ซัพพลายใหม่เกิดขึ้นได้ยากศิริราช-ปิ่นเกล้า จึงไม่ใช่เพียงทำเลน่าจับตาในวันนี้แต่อาจเป็นหนึ่งในทำเลที่มีศักยภาพเติบโตโดดเด่นที่สุดของกรุงเทพฯ ในทศวรรษหน้า