ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในไตรมาส 1 ปี 2569 กำลังส่งสัญญาณที่น่าสนใจ เมื่อฝั่งผู้ประกอบการเลือกชะลอการลงทุนอย่างเห็นได้ชัด ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังเปราะบางและกำลังซื้อที่ฟื้นตัว
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า ตัวชี้วัดสำคัญด้านอุปทานหลายรายการปรับตัวลดลงพร้อมกัน ทั้งจำนวนโครงการจัดสรรใหม่ หน่วยเปิดขายใหม่ และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ สะท้อนการปรับกลยุทธ์ของผู้พัฒนาโครงการที่เลือก “รอดูทิศทางตลาด” มากกว่าการเร่งเปิดเกมรุก
ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทรุดกว่า 58%
หนึ่งในสัญญาณที่ชัดที่สุดคือ การขออนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเปรียบเสมือนดัชนีชี้วัดความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการไตรมาสแรกปีนี้ มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพียง 13 โครงการ ลดลงถึง 58.1% จากช่วงเดียวกันปีก่อน ขณะที่จำนวนหน่วยลดลง 44.3% เหลือเพียง 2,645 หน่วย
บ้านเดี่ยวยังคงเป็นสินค้าหลัก คิดเป็นสัดส่วนเกือบครึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยทั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด สะท้อนว่าผู้ประกอบการยังเชื่อมั่นในตลาดแนวราบมากกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่นที่น่าสนใจคือ กรุงเทพฯและสมุทรปราการยังเป็นพื้นที่ลงทุนหลัก โดยมีจำนวนหน่วยจัดสรรใกล้เคียงกัน ขณะที่นนทบุรีและนครปฐมไม่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรใหม่เลยในช่วงไตรมาสนี้
แนวราบยังร้อนแรง สวนทางคอนโด
แม้ภาพรวมอุปทานจะชะลอตัว แต่การขออนุญาตก่อสร้างกลับเผยอีกด้านหนึ่งของตลาดจำนวนใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยรวมเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.6% แต่องค์ประกอบภายในกลับแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญที่อยู่อาศัยแนวราบพุ่งขึ้นถึง 28.4%
สะท้อนความเชื่อมั่นต่อความต้องการบ้านแนวราบที่ยังมีอยู่ในตลาด ขณะที่อาคารชุดกลับลดลงถึง 40.9% และลดลงแทบทุกจังหวัดปรากฏการณ์ดังกล่าวสะท้อนการเปลี่ยนผ่านของตลาดที่ผู้ประกอบการกำลังโยกน้ำหนักการลงทุนจากคอนโดมิเนียมไปสู่บ้านแนวราบมากขึ้น หลังตลาดคอนโดยังเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อภายในประเทศและการแข่งขันที่รุนแรง
เปิดโครงการใหม่หดตัวแรงสุด
สัญญาณชะลอตัวยิ่งชัดเจนขึ้นเมื่อมองไปยังตลาดเปิดขายใหม่
ไตรมาสแรกปี 2569 มีหน่วยเปิดขายใหม่เพียง 8,370 หน่วย ลดลงถึง 31.1% จากปีก่อน ขณะที่มูลค่าโครงการรวมลดลง 10.4% เหลือ 59,782 ล้านบาทโดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับผลกระทบหนัก จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลงมากถึง 54.5% และมูลค่าโครงการหดตัวกว่า 50%
อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมแม้จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลง 19.2% แต่กลับมีมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นถึง 63%ปรากฏการณ์นี้สะท้อนว่าผู้ประกอบการเลือกพัฒนาโครงการระดับบนมากขึ้น เน้นเจาะกลุ่มกำลังซื้อสูงแทนการแข่งในตลาดแมสที่ยังมีความเสี่ยง
บ้านสร้างเสร็จใหม่ลดลงผลพวงชะลอลงทุน
อีกหนึ่งภาพสะท้อนของการชะลอตัวคือ จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ที่ลดลง 16.8% เหลือ 14,903 หน่วยเกือบทุกประเภทปรับตัวลดลง ยกเว้นบ้านแฝดและทาวน์เฮาส์ที่ยังเติบโตได้
สะท้อนความนิยมในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง ซึ่งยังตอบโจทย์กำลังซื้อของครัวเรือนได้ดีกว่าขณะที่นนทบุรีเป็นจังหวัดเดียวที่สวนกระแสตลาด ด้วยจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใหม่ที่เพิ่มขึ้น 8.7%
ดีมานด์ฟื้น แต่กำลังซื้อยังไม่แข็งแรง
แม้ฝั่งอุปทานจะชะลอตัว แต่ฝั่งอุปสงค์กลับส่งสัญญาณเชิงบวกการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเพิ่มขึ้น 10.5% แตะ 33,672 หน่วยอย่างไรก็ตาม มูลค่าการโอนกลับลดลง 2.8% เหลือ 103,939 ล้านบาท
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า ผู้บริโภคยังคงตัดสินใจซื้อบ้าน แต่เน้นสินค้าระดับราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น ส่งผลให้จำนวนธุรกรรมเพิ่มขึ้น แต่เม็ดเงินรวมกลับลดลง
ตลาดมือสองมาแรง กินแชร์บ้านใหม่
หนึ่งในปรากฏการณ์ที่น่าจับตาที่สุดคือ การเติบโตของตลาดบ้านมือสอง ในไตรมาสแรกปีนี้ การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองเพิ่มขึ้นถึง 16% ขณะที่บ้านสร้างใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 4%เมื่อพิจารณาสัดส่วน พบว่าตลาดมือสองครองส่วนแบ่งการโอนกรรมสิทธิ์ถึง 57% ของจำนวนธุรกรรมทั้งหมด เทียบกับบ้านสร้างใหม่ที่มีสัดส่วน 43%
สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่าผู้บริโภคจำนวนมากกำลังมองหาทางเลือกที่คุ้มค่ากว่า ท่ามกลางข้อจำกัดด้านรายได้ ภาระหนี้ครัวเรือน และเงื่อนไขสินเชื่อที่ยังเข้มงวด
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในไตรมาสแรกปี 2569 กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านสำคัญ ผู้ประกอบการลดความเสี่ยงด้วยการชะลอเปิดโครงการใหม่ ขณะที่ผู้บริโภคยังคงมีความต้องการซื้อ แต่เลือกสินค้าที่ตอบโจทย์ด้านราคาและความคุ้มค่ามากขึ้น แนวราบยังคงเป็นดาวเด่นของตลาด ส่วนคอนโดมิเนียมกำลังเข้าสู่ยุคคัดเลือกทำเลและกลุ่มลูกค้าอย่างเข้มข้น ขณะที่ตลาดบ้านมือสองกำลังก้าวขึ้นมาเป็นอีกแรงขับเคลื่อนสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์
โจทย์สำคัญจากนี้จึงไม่ใช่เพียงการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่ม แต่คือการสร้าง "สินค้าที่ตรงกับกำลังซื้อจริง" ในวันที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวอย่างทั่วถึง และผู้บริโภคตัดสินใจใช้เงินอย่างรอบคอบมากขึ้น
