ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไตรมาสแรกปี 2569 เริ่มมีสัญญาณกลับมาคึกคัก ตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นกว่า 11% แต่เมื่อมองลึกลงไป กลับพบว่า “กำลังซื้อ” ยังไม่ฟื้นเต็มที่ โดยเฉพาะตลาดบ้านราคาสูงที่ยังหดตัวหนัก ขณะที่บ้านมือสองและบ้านระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท กลายเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดในเวลานี้
ยอดโอนเพิ่ม แต่เม็ดเงินโตช้า
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% จากปีก่อน ขณะที่มูลค่ารวมอยู่ที่ 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 3.1%ภาพที่เกิดขึ้นสะท้อนว่า แม้คนจะกลับมาซื้อบ้านมากขึ้น แต่กำลังซื้อยังเทไปที่อสังหาฯ ระดับราคากลางถึงล่าง มากกว่าบ้านระดับบนที่มีมูลค่าสูง
กรุงเทพฯยังครองสัดส่วนตลาดสูงสุด ด้วยยอดโอน 17,746 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.1% แต่สวนทางกับมูลค่าที่ลดลง 4.5% เหลือ 64,952 ล้านบาท สะท้อนว่าตลาดในเมืองหลวงกำลังถูกขับเคลื่อนด้วยบ้านราคาจับต้องได้ มากกว่ากลุ่มลักชัวรี
“ภูเก็ต-ระยอง-ขอนแก่น” ดาวเด่น
หากมองออกนอกกรุงเทพฯ จะพบว่าหลายจังหวัดเศรษฐกิจเริ่มกลับมาร้อนแรงอีกครั้งจังหวัดขอนแก่นมียอดโอนเพิ่มขึ้นถึง 30.3% มูลค่าเติบโต 29% ขณะที่ระยองเติบโตทั้งจำนวนและมูลค่ากว่า 24-25% ตามแรงหนุนจากภาคอุตสาหกรรมและการลงทุนใน EEC
ส่วนจังหวัดภูเก็ต กลายเป็นพื้นที่ที่น่าจับตาที่สุด เพราะแม้จำนวนหน่วยจะเพิ่มขึ้น 17.9% แต่มูลค่าการโอนกลับพุ่งถึง 34.9% สูงสุดในประเทศ แตะ 10,365 ล้านบาทตัวเลขนี้สะท้อนชัดว่า ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตกำลังถูกขับเคลื่อนโดยกลุ่มบ้านและคอนโดระดับลักชัวรี รวมถึงกำลังซื้อจากนักลงทุนและชาวต่างชาติที่ยังเข้ามาต่อเนื่อง
บ้านมือสอง กลายเป็นพระเอกของตลาด
อีกหนึ่งสัญญาณสำคัญ คือ ตลาด “บ้านมือสอง” กำลังมีบทบาทมากขึ้นอย่างชัดเจนในไตรมาสแรกปีนี้ บ้านมือสองมีสัดส่วนสูงถึง 67% ของการโอนทั้งหมด ขณะที่บ้านสร้างใหม่เหลือเพียง 33%
สาเหตุสำคัญมาจากผู้บริโภคต้องการบ้านที่ “ราคาคุ้มกว่า” และพร้อมอยู่ทันที ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังเปราะบาง รวมถึงภาระดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูงโดยเฉพาะบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งกลายเป็นเซกเมนต์หลักของตลาด มีการโอนรวม 69,447 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% มูลค่ารวม 141,242 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.5%ในจำนวนนี้ บ้านมือสองเติบโตแรงกว่าบ้านใหม่อย่างชัดเจน ทั้งด้านจำนวนและมูลค่า
บ้านแพงเริ่มเหนื่อย
ตรงกันข้ามกับตลาดระดับล่าง กลุ่มบ้านราคาเกิน 7 ล้านบาทกลับเผชิญภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดยอดโอนรวมเหลือเพียง 3,136 หน่วย ลดลง 14.8% ส่วนมูลค่าลดลง 16.3% เหลือ 45,940 ล้านบาท
สิ่งที่เกิดขึ้นสะท้อนว่า แม้กลุ่มผู้มีรายได้สูงยังมีกำลังซื้อ แต่บรรยากาศเศรษฐกิจและความไม่แน่นอน ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ราคาสูงชะลอลง
และนั่นกำลังทำให้ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2569 กลายเป็น “ตลาดของบ้านราคาจับต้องได้” มากกว่าตลาดลักชัวรีเหมือนในอดีต