LTV 100%ปลุกอสังหาฯครึ่งปีหลังลุ้นกำลังซื้อฟื้นฝ่าด่านสินเชื่อ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเดินเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญ เมื่อมาตรการภาครัฐเข้ามาลด “กำแพงต้นทุน” ให้ผู้ซื้อพร้อมกันหลายด้าน ตั้งแต่เงินดาวน์ ค่าใช้จ่ายในวันโอน ไปจนถึงภาระดอกเบี้ยในอนาคต หนึ่งในแรงส่งสำคัญคือการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV (Loan-to-Value) เป็น 100% เป็นระยะเวลา 1 ปี

ขณะที่มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งโครงการใหม่และมือสอง สำหรับบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ได้ขยายระยะเวลามาตรการออกไปถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

ภาพที่เกิดขึ้นจึงไม่ใช่เพียงการ “ลดค่าใช้จ่าย” แต่เป็นการพยายามปลดล็อกการตัดสินใจซื้อในช่วงที่ตลาดยังเผชิญแรงกดดันด้านกำลังซื้อและสินเชื่อ

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า การผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อที่สอดรับกับมาตรการช่วยเหลือเฉพาะจุดจากภาครัฐ เกิดขึ้นในจังหวะเวลาที่สำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การช่วยลดอุปสรรคแรกเริ่มในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อโดยตรงจากมาตรการเหล่านี้ เป็นแรงผลักดันที่ชัดเจนให้แก่ตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งไม่เพียงช่วยเพิ่มสภาพคล่องในตลาดและฟื้นฟูความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการเท่านั้น แต่ยังช่วยสนับสนุนเสถียรภาพทางเศรษฐกิจในภาพรวมในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 และต่อเนื่องไปยังอนาคต

เมื่อขยายความถึงประโยชน์โดยตรงต่อผู้ซื้อบ้าน นางสาวปพิณริยา พึ่งเขื่อนขันธ์ หัวหน้าแผนกซื้อ ขาย เช่าที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า มาตรการ LTV 100% จะช่วยลดภาระเงินก้อนในวันซื้อ โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านหลังแรก ผู้ที่ต้องการขยับขยายที่อยู่อาศัย รวมถึงผู้ซื้อที่มีรายได้มั่นคงแต่ยังมีข้อจำกัดด้านเงินออมสำหรับเงินดาวน์ ทำให้สามารถตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น และช่วยให้ความต้องการซื้อที่ชะลออยู่ในช่วงที่ผ่านมาเริ่มกลับเข้าสู่ตลาด

นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาร่วมกับมาตรการลดค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง จะช่วยลดต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ภาระค่าใช้จ่ายในวันโอนลดลง ขณะเดียวกัน แนวโน้มการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินในช่วงที่ผ่านมา ยังช่วยลดภาระการผ่อนชำระในระยะยาว ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้ประกอบการตัดสินใจ กล่าวได้ว่า การผ่อนคลาย LTV การลดค่าธรรมเนียม และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่เอื้อต่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยล้วนเป็นปัจจัยที่ช่วยลดต้นทุนของผู้ซื้อในทุกช่วงของการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ตั้งแต่วันซื้อ วันโอน ไปจนถึงภาระการผ่อนชำระในอนาคต ส่งผลให้ผู้ที่มีความพร้อมด้านรายได้มีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

“กู้ได้เต็ม” ไม่เท่ากับ “กู้ผ่าน” ด่านเครดิตยังเข้ม

อย่างไรก็ตาม แม้มาตรการดังกล่าวจะช่วยเพิ่มโอกาสในการซื้อที่อยู่อาศัย แต่การอนุมัติสินเชื่อยังคงขึ้นอยู่กับความสามารถในการชำระหนี้และคุณภาพเครดิตของผู้กู้ โดยสถาบันการเงินยังคงพิจารณาความเสี่ยงอย่างรอบคอบเพื่อรักษาคุณภาพสินเชื่อและป้องกันการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ดังนั้น ผู้ซื้อควรเตรียมความพร้อมด้านรายได้และภาระทางการเงินควบคู่กันไป

ดีเวลอปเปอร์ ได้เคลียร์สต็อกเติมกระแสเงินสด

ในมุมของผู้พัฒนาโครงการ มาตรการดังกล่าวถือเป็นโอกาสสำคัญในการเร่งระบายสต็อกที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน ซึ่งจะช่วยเพิ่มยอดโอนกรรมสิทธิ์ สร้างกระแสเงินสด และเสริมสภาพคล่องให้แก่ผู้ประกอบการในช่วงที่ตลาดยังอยู่ระหว่างการฟื้นตัว นอกจากนี้ ยังช่วยให้ผู้พัฒนาสามารถบริหารสินค้าคงเหลือและวางแผนการลงทุนในโครงการใหม่ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

นอกจากนี้ ซีบีอาร์อี ยังแนะนำให้ผู้ที่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มวางแผนสร้างวินัยทางการเงินและพฤติกรรมการออมอย่างสม่ำเสมอ เพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินและเพิ่มศักยภาพในการขอสินเชื่อ โดยเฉพาะผู้ที่เพิ่งเริ่มทำงาน (First Jobber) หรือผู้ประกอบอาชีพอิสระ (Freelance) ซึ่งมักมีรายได้ที่ไม่สม่ำเสมอ การมีประวัติการออมที่ดี รายได้ที่สามารถตรวจสอบได้ และการบริหารภาระหนี้อย่างเหมาะสม จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้แก่สถาบันการเงิน และเพิ่มโอกาสในการได้รับการอนุมัติสินเชื่อมากยิ่งขึ้น

ซีบีอาร์อีมองว่า หากภาครัฐสามารถดำเนินมาตรการกระตุ้นตลาดอย่างต่อเนื่อง ควบคู่กับการรักษาเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม จะช่วยสนับสนุนให้กำลังซื้อฟื้นตัวได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักของตลาด

"ช่วงเวลานี้ถือเป็นจังหวะที่เหมาะสมสำหรับผู้ที่มีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากได้รับประโยชน์จากหลายปัจจัยพร้อมกัน ทั้งการกู้ได้เต็มมูลค่าภายใต้มาตรการ LTV การลดค่าใช้จ่ายในวันโอนจากมาตรการภาครัฐ และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ช่วยลดภาระการผ่อนชำระในระยะยาว ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการก็มีโอกาสเร่งระบายสต็อกและเพิ่มสภาพคล่อง ส่งผลดีต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม" นางสาวปพิณริยากล่าว