ซัพพลายเชนโลกป่วน‘ต่างชาติ'แห่ย้ายฐาน! ไทยรับอานิสงส์‘อสังหาเพื่ออุตสาหกรรม’บูมยาว

รัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ระบุว่า สถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์โลกที่ร้อนแรงต่อเนื่อง โดยเฉพาะความขัดแย้งในตะวันออกกลาง บวกกับแรงกดดันจากนโยบายภาษีของสหรัฐ  เป็น “ตัวเร่ง” สำคัญที่พลิกโฉมโครงสร้างการผลิตโลกอย่างมีนัยสำคัญ 

นักลงทุนทั่วโลกกำลังเร่งปรับกลยุทธ์จากเดิมที่พึ่งพาจีนเป็นฐานหลัก สู่โมเดล China Plus One/Plus Two เพื่อกระจายความเสี่ยงแกนสำคัญไม่ใช่แค่ “ต้นทุน” อีกต่อไป แต่เป็นเรื่อง “เสถียรภาพ” และความต่อเนื่องของการผลิต (Stability & Continuity) โดยเฉพาะในยุคที่ความไม่แน่นอนเกิดขึ้นได้ทุกไตรมาส

 

“สัญญาณชัดเจน คือ นักลงทุนจากตะวันออกกลางเริ่มหันมาสำรวจโอกาสในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มากขึ้น สะท้อนการเคลื่อนย้ายทุนครั้งใหม่เพื่อกระจายความเสี่ยง โดยไม่พึ่งพาการผลิตในประเทศเดียวอีกต่อไป โดยเน้นความปลอดภัยและความต่อเนื่องในการผลิต”

ไทยขึ้นแท่น Preferred Choice ดึงทุนโลก

ท่ามกลางการแข่งขันในภูมิภาค ประเทศไทยยังคงรักษาสถานะ “ตัวเลือกหลัก” ของนักลงทุนต่างชาติ ด้วยจุดแข็งเชิงโครงสร้างที่หลากหลายกลุ่มอุตสาหกรรมที่โดดเด่น ได้แก่ อาหาร และแปรรูปอาหารฐาน การผลิตสำคัญของโลกยานยนต์และอิเล็กทรอนิกส์ที่มี Ecosystem แข็งแกร่ง 

Data Center เทรนด์ใหม่ที่เติบโตตามเศรษฐกิจดิจิทัล พลังงานสะอาด (Green Energy) ที่เป็นเมกะเทรนด์ เมื่อเทียบกับเวียดนามที่เด่นด้านอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และสมาร์ตโฟน ไทยยังมีความได้เปรียบเชิงความหลากหลายอุตสาหกรรมและโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับการเติบโตระยะยาว
 

โมเดล “2 ขา” สร้างสมดุลรายได้

พรอสเพค วางโครงสร้างธุรกิจแบบ 2 ขา เพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน ได้แก่ 1.ธุรกิจให้เช่า คลังสินค้าและโรงงาน สร้างรายได้ประจำ 2.นิคมอุตสาหกรรม รองรับลูกค้าที่ต้องการถือครองสินทรัพย์

ปัจจุบันบริษัทมีพอร์ตพื้นที่รวมกว่า 1 ล้านตร.ม. โดยครึ่งหนึ่งอยู่ในเขตปลอดอากร (Free Zone) ซึ่งเป็นจุดขายสำคัญด้านสิทธิประโยชน์ภาษี การเลือกทำเลถือเป็นหัวใจสำคัญของเกมนี้! พรอสเพคปักธงใน 3 โซนยุทธศาสตร์ ได้แก่ บางนา-ตราด ศูนย์กลางโลจิสติกส์ดั้งเดิม โซน EEC จังหวัดชลบุรี-ฉะเชิงเทรา  ประตูสู่การลงทุนต่างชาติ และวังน้อย จังหวัดอยุธยา เป็นฮับกระจายสินค้าในประเทศ ทั้ง 3 พื้นที่เชื่อมโยงโครงข่ายซัพพลายเชนครบวงจร ตอบโจทย์ทั้งผู้ผลิตและโลจิสติกส์

“ภาพรวมตลาดล่าสุดสะท้อนการฟื้นตัวอย่างชัดเจน โดยดีมานด์เช่าพื้นที่เร่งตัวแรงพรอสเพคส ปิดดีลใหม่ได้กว่า 150,000 ตร.ม. ขณะที่ระยะเวลาปิดการขายลดลงเหลือ 3-6 เดือน จากเดิมยาวนานกว่านั้น”

แรงหนุนหลักมาจากการย้ายฐานผลิต การเติบโตของธุรกิจ E-Commerce และการขยายตัวของการค้าโลก ส่งผลให้อัตราการต่อสัญญาสูงถึง 98% ช่วยล็อกฐานรายได้ระยะยาว

นอกจากนี้บริษัทเปิดตัว “BFTZ 4 บางปะกง” แฟลกชิปสำคัญที่มีอัตราเช่ามากกว่า 90% ด้วยจุดเด่น “Industrial Cluster” ที่รวบรวมผู้ประกอบการในซัพพลายเชนเดียวกันมาอยู่ในพื้นที่เดียว ช่วยลดต้นทุน เพิ่มประสิทธิภาพ และสร้างมูลค่าเพิ่ม โมเดลนี้กำลังเป็น “มาตรฐานใหม่” ของนิคมอุตสาหกรรมยุคถัดไป

 นิคมบางปะกง Growth Engine ใหม่

อีกก้าวสำคัญคือโครงการนิคมอุตสาหกรรมบางปะกง บนพื้นที่กว่า 1,000 ไร่ ในเขต EEC ซึ่งตั้งเป้ามูลค่าขายที่ดิน 8,500-8,800 ล้านบาท จะเป็นฐานรองรับอุตสาหกรรมอนาคต เช่น รถยนต์ไฟฟ้า (EV) พลังงานสะอาด เทคโนโลยีดิจิทัล พร้อมเดินหน้าโรดโชว์ดึงนักลงทุนจากเอเชียต่อเนื่อง โดยแผนระยะกลาง (2569-2570) เตรียมงบลงทุน 1,500 ล้านบาท พัฒนาโครงการใหม่ 3 แห่ง ได้แก่ เทพารักษ์ บางนา กม.20 และวังน้อย เป้าหมายคือขยายพื้นที่รวม 2 ล้าน ตร.ม.รับคลื่นลงทุนรอบใหม่

"ท่ามกลางความผันผวน บริษัทมุ่งรักษาสมดุลพอร์ต คุมสัดส่วนอุตสาหกรรมไม่ให้กระจุกตัว รักษาอัตราการเช่าเฉลี่ย 95-96% กระจายผู้เช่าตามอุตสาหกรรมและสัญชาติ ใช้กลยุทธ์ขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง โดยเตรียมนำ BFTZ 4 เข้ากองทรัสต์ มูลค่าไม่เกิน 5,040 ล้านบาท"

 รับมือความเสี่ยงโลกผันผวน-ต้นทุนพุ่ง

ความท้าทายหลักยังคงเป็นความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ราคาวัสดุก่อสร้างที่ผันผวนตามราคาพลังงาน และความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง พรอสเพค จึงเลือก “โตอย่างมีวินัย” ไม่เร่งขยายเกินศักยภาพ แต่เน้นเพิ่มประสิทธิภาพสินทรัพย์เดิมควบคู่การลงทุนใหม่ พร้อมทรานส์ฟอร์มจากผู้พัฒนาอสังหาฯ สู่การเป็น “Industrial Hub” ไม่ใช่แค่พื้นที่เช่า แต่เป็นแพลตฟอร์มที่เชื่อมโยง ผู้ผลิต โลจิสติกส์ ซัพพลายเชน เทคโนโลยี เพราะหัวใจคือการสร้าง Ecosystem และ Industrial Clusterที่แข็งแกร่ง

ควบคู่กับการผลักดัน Ease of Doing Business ในวันที่โลกกำลัง “จัดระเบียบใหม่” ทางเศรษฐกิจ ไทยจึงไม่ได้เป็นแค่ทางเลือก แต่กำลังกลายเป็น “จุดหมาย” ของทุนโลก และสำหรับพรอสเพค นี่ไม่ใช่แค่จังหวะเติบโตแต่คือโอกาสยกระดับสู่ศูนย์กลางอุตสาหกรรมของภูมิภาคอย่างเต็มรูปแบบ