กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่เดือด! ที่ดินพุ่ง 2 แสน/ตร.ว.ตลาดบ้านหรู

จากถนนตัดใหม่ สู่ New Luxury Residential District

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทำเล “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” หรือถนนศรีนครินทร์–ร่มเกล้า ได้พลิกบทบาทจากพื้นที่พัฒนาใหม่ กลายเป็นหนึ่งในทำเลที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี่ที่เติบโตเร็วที่สุดของกรุงเทพฯ

หากย้อนกลับไปเมื่อราว 5–6 ปีก่อน โครงการบ้านในพื้นที่ยังมีระดับราคาหลากหลาย ตั้งแต่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ไปจนถึงระดับกลาง แต่ปัจจุบันภาพของตลาดเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน โดยโครงการใหม่ส่วนใหญ่ขยับเข้าสู่เซกเมนต์ Hi-Endที่มีราคาบ้านเริ่มต้นตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป

ปรากฏการณ์ดังกล่าวทำให้กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ถูกจับตาในฐานะ “New Luxury Residential District”หรือย่านที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมแห่งใหม่ ซึ่งความหนาแน่นของโครงการบ้านหรูเริ่มแซงหน้าหลายทำเลสำคัญของกรุงเทพฯ

 โครงข่ายคมนาคม–ไลฟ์สไตล์ ดันดีมานด์พุ่ง

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท Cushman & Wakefield ประเทศไทย มองว่า ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่เติบโตอย่างก้าวกระโดด คือข้อได้เปรียบด้านโครงสร้างพื้นฐาน

ทำเลดังกล่าวเชื่อมต่อเครือข่ายคมนาคมสำคัญ ทั้งมอเตอร์เวย์ วงแหวนกาญจนาภิเษก และระบบรถไฟฟ้าหลายสาย ไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้าสายสีส้ม, รถไฟฟ้าสายสีเหลือง และ Airport Rail Link

นอกจากนี้ พื้นที่ยังรายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกระดับพรีเมียม โดยเฉพาะโรงเรียนนานาชาติ เช่น Brighton College Bangkok, Wellington College International School Bangkok และ British Mandarin International School รวมถึงโรงพยาบาลมาตรฐานสากล อาทิ โรงพยาบาลสมิติเวช ศรีนครินทร์, โรงพยาบาลรามคำแหง และ โรงพยาบาลวิภาราม

องค์ประกอบเหล่านี้ทำให้พื้นที่ตอบโจทย์ครอบครัวระดับบนที่ต้องการคุณภาพชีวิตสูง และสามารถเดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ ได้สะดวก

ราคาที่ดินทะยาน 141% สมรภูมิใหม่ดีเวลลอปเปอร์

ความคึกคักของตลาดสะท้อนผ่านราคาที่ดินที่ปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็วข้อมูลตลาดระบุว่า ราคาที่ดินในย่านนี้เพิ่มจากประมาณ 58,000 บาทต่อตารางวาในปี 2555เป็นราว 140,000 บาทต่อตารางวาในปี 2566หรือเติบโตกว่า 141% ภายใน 10 ปี ขณะที่ปัจจุบัน ที่ดินติดถนนหลักมีราคาซื้อขายจริงทะลุ 150,000–200,000 บาทต่อตารางวา

การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินไม่เพียงมาจากการพัฒนาโครงการบ้านหรู แต่ยังมาจากการขยายตัวของธุรกิจพาณิชยกรรม เช่น Community Mall เพื่อรองรับกำลังซื้อของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่

ผังเมืองใหม่หนุนศักยภาพระยะยาว

ในมิติระยะยาว พื้นที่กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ยังได้รับแรงหนุนจากแนวทางพัฒนาโครงข่ายถนนใหม่ ตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

แผนดังกล่าวครอบคลุมทั้งการสร้างถนนสายใหม่และการขยายถนนสายรอง เพื่อเชื่อมต่อพื้นที่กับโซนสำคัญของกรุงเทพฯ เช่น การเชื่อมเกษตร–นวมินทร์กับบางนา–ตราด และการพัฒนาเส้นทางใหม่ที่เชื่อมต่อรามอินทรา รามคำแหง และลาดกระบัง

แม้โครงการจำนวนมากยังอยู่ในขั้นแนวคิด แต่ก็สะท้อนทิศทางการเติบโตของพื้นที่ในระยะยาว

บิ๊กดีเวลลอปเปอร์แห่ปักหมุด

การเติบโตของทำเลทำให้กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่กลายเป็นสนามแข่งขันของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น SC Asset, Property Perfect และ Nirvana Daii

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการที่ถูกมองว่าเป็นหนึ่งในเจ้าตลาดของพื้นที่ คือ Sansiri ซึ่งสะสมแลนด์แบงก์หลายร้อยไร่ และพัฒนาโครงการต่อเนื่องภายใต้แนวคิด Sansiri Krungthep Kreetha Community

หนึ่งในโครงการที่สร้างแรงกระเพื่อมตลาด คือ Narasiri Krungthep Kreetha ที่มีราคาบ้านระดับ 65–120 ล้านบาท และสามารถสร้างยอดขายระดับพันล้านบาทได้ในเวลาอันรวดเร็ว

ทำเลบ้านหรูที่ “ปล่อยเช่าได้จริง”

นอกจากบทบาทด้านการอยู่อาศัย กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ยังถูกจับตามองในฐานะทำเลลงทุนดีมานด์เช่าบ้านขนาดใหญ่จากทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริหารและครอบครัวต่างชาติที่ต้องการความเป็นส่วนตัวใกล้โรงเรียนนานาชาติ ทำให้บ้านหรูในพื้นที่สามารถสร้าง Rental Yield ราว 7–9%

ตัวเลขดังกล่าวถือว่าสูงเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์แนวราบในหลายทำเลของกรุงเทพฯ และเป็นอีกเหตุผลที่ทำให้พื้นที่นี้กลายเป็นจุดหมายของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ด้วยการเชื่อมต่อสู่ย่านธุรกิจอย่างทองหล่อ เอกมัย และชิดลม ผ่านทางด่วนได้ภายในราว 20–30 นาที กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่จึงกำลังก้าวขึ้นเป็นทั้ง “ย่านบ้านหรูเพื่ออยู่อาศัย” และ “ทำเลลงทุนระดับพรีเมียม”แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ อย่างเต็มตัว