ปี 2569 “ไม่ใช่” ปีของการเร่งเครื่องสุดกำลัง แต่คือ ปีที่ผู้เล่นในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยต้อง “อ่านเกมให้ขาด” รักษาสมดุลระหว่างความเสี่ยง และผลตอบแทน ท่ามกลางเศรษฐกิจผันผวน แต่โอกาสยังซ่อนอยู่ในทุกเซกเตอร์ ถือเป็นบททดสอบเชิงกลยุทธ์ของทั้งผู้พัฒนาโครงการ และนักลงทุน เมื่อปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจยังคงอยู่ ขณะที่ต้นทุน การเงิน และความเชื่อมั่นผู้บริโภคยังไม่เอื้อให้ “เดินหน้าเต็มสปีด”
โชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและวิจัยตลาด บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภายใต้แรงกดดันดังกล่าวยังมี “ช่องว่าง” ของโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวเร็ว โดยเฉพาะการใช้นวัตกรรม การออกแบบ และการยกระดับสินทรัพย์เดิมให้สร้างมูลค่าเพิ่ม
ค้าปลีกสมรภูมิที่ต้อง “ขยาย”
“ค้าปลีก” สะท้อนภาพตลาดได้ชัดเจนที่สุด กรุงเทพฯ ยังคงมีพื้นที่ค้าปลีกคุณภาพสูงหลากหลายรูปแบบตั้งแต่ห้างสรรพสินค้าศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในศูนย์กลางธุรกิจ (CBD : Central Business District) จนถึงคอมมูนิตี้มอลล์ในย่านที่อยู่อาศัย ผู้พัฒนาโครงการเดินเกมทั้งการเปิดโครงการใหม่ และรีโนเวตโครงการเดิมเพื่อให้พอร์ตสินทรัพย์สอดรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนเร็ว
ขณะเดียวกัน การเข้ามาอย่างต่อเนื่องของ “แบรนด์ต่างชาติ” ช่วยเติมสีสัน และดึงกำลังซื้อจากนักท่องเที่ยวซึ่งยังเป็นฐานรายได้หลักของพื้นที่ใจกลางเมือง
“โรงแรม” ไม่ใช่แค่ห้องพัก “Bleisure” มาแรง
ขณะที่ “โรงแรม” กรุงเทพฯ ยังคงเผชิญการแข่งขันรุนแรง จากการเปิดตัวโรงแรมใหม่ที่มาพร้อมแบรนด์ และคอนเซปต์หลากหลายโรงแรมเดิมจึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องลงทุน ด้าน Asset Enhancement เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน แม้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในปีก่อนจะยังไม่แตะระดับ 33 ล้านคน แต่ประเทศไทยยังมีศักยภาพสูง โดยเฉพาะตลาด Medical Wellness และ Leisure
โดยเทรนด์นักท่องเที่ยวรายได้สูงที่ผสานการทำงานกับการพักผ่อนหรือ “Bleisure” เพิ่มขึ้นชัดเจนซึ่งในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มีเพียงไม่กี่ประเทศที่ตอบโจทย์กลุ่มนี้ได้เท่ากับไทย ผลที่ตามมาคือ ผู้ประกอบการโรงแรมเริ่มลดการยึดติดกับตัวชี้วัดเดิมอย่าง Occupancy และ ADR แต่หันมาโฟกัสการเพิ่มบริการใหม่สร้างรายได้หลายทาง และควบคุมต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
คอนโดมิเนียมกลางเมือง คุณภาพนำปริมาณ
ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเดินอยู่บนเส้นทาง “ระมัดระวัง” โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่เห็นชัดว่าผู้พัฒนาหันมาเน้น “คุณภาพมากกว่าปริมาณ” ตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2568 ต่อเนื่องสู่ปี 2569 หลายโครงการที่ชะลอมาในช่วงก่อนหน้าเริ่มทยอยเปิดตัว อยู่ในระดับซูเปอร์ลักชัวรีเน้นจุดขายเฉพาะตัว สร้างความแตกต่างชัดเจน
Super Luxury เล็กลงแต่พรีเมียมขึ้น
รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี มองว่า ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยยังคงเดินหน้าปรับ “ดีไซน์” และพัฒนา “นวัตกรรมใหม่” อย่างต่อเนื่อง แนวโน้มคือ การดึงแบรนด์โรงแรมระดับโลกมาบริหารโครงการ ที่เป็น Branded Residence รวมถึงการพัฒนาโครงการขนาดเล็ก ไม่เกิน 100 ยูนิต เน้นความเป็นส่วนตัว และบริการระดับสูง
ในทางกลับกัน ตลาดมิดทาวน์ และชานเมืองยังถูกกดดันจากอัตราปฏิเสธสินเชื่อที่สูงผู้พัฒนาจึงเลือกเปิดโครงการเฉพาะทำเลที่มีดีมานด์รองรับชัดเจน เช่น ใกล้ระบบขนส่ง มหาวิทยาลัย และโรงพยาบาลซึ่งตอบโจทย์ทั้งอยู่อาศัยจริง และปล่อยเช่า
สำนักงาน Flight-to-Quality ชัดขึ้น
ตลาดอาคารสำนักงานยังเคลื่อนไหวต่อเนื่อง ท่ามกลางซัพพลายใหม่ในระดับสูง ผู้เช่าได้อำนาจต่อรองมากขึ้น และเกิดเทรนด์ Flight-to-Quality อย่างเด่นชัด
อาคารเกรด A+ มีอัตราการเช่าเพิ่มเปิดช่องให้ปรับขึ้นค่าเช่า ขณะที่เจ้าของอาคารเดิมเร่งรีโนเวตเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันโดยเฉพาะเมื่อซัพพลายใหม่ใน 4 ปีข้างหน้าเริ่มจำกัด
อุตสาหกรรม-โลจิสติกส์ดาวเด่น
ภาคอุตสาหกรรมยังคงเป็นกลุ่มที่เติบโตโดดเด่นจากแรงหนุนการลงทุนต่างชาติในกลุ่ม S-Curve โดยเฉพาะพื้นที่ EEC อย่างไรก็ตาม ดีมานด์ใหม่จำนวนมากมาจากธุรกิจดาต้าเซนเตอร์ทำให้โจทย์ของผู้พัฒนาเปลี่ยนจาก “ที่ดิน” ไปสู่ “ไฟฟ้า และน้ำ” ซึ่งเป็นปัจจัยชี้ขาดการตัดสินใจลงทุนด้านโลจิสติกส์ผู้พัฒนายังคงเลือกทำ Speculative Development ในทำเลศักยภาพขณะที่รายใหญ่เน้น Pre-lease และ Build-to-Suit มากขึ้น
ซีบีอาร์อี ประเมินว่า ปี 2569 จะ “ไม่ใช่” ปีของการขยายตัวแบบก้าวกระโดดแต่เป็นปีที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ประสบการณ์จากความผันผวนในอดีตมา “บริหารความเสี่ยง” ควบคู่การรักษาผลตอบแทนในเกมที่ไม่เปิดให้พลาดผู้ที่อยู่รอดคือ ผู้ที่อ่านจังหวะเป็น และกล้าปรับตัวก่อนตลาดจะเปลี่ยน!
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์