หมดยุค ‘ตึกแถว’ ในกรุงเทพมหานคร กฎระเบียบจราจร และพฤติกรรมผู้บริโภคดิสรัป

โดยเฉพาะในช่วงก่อนที่จะมีการขยายตัวของเมือง และเทคโนโลยีอย่างรวดเร็ว เมื่อก่อนตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์เป็นที่นิยมพัฒนากันมาก เพราะสามารถใช้พื้นที่เพื่อค้าขาย และอยู่อาศัยได้ แต่ช่วงหลังๆ เริ่มมีการพัฒนาน้อยลง

ตึกแถวจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์แรกๆ ที่ถูกดิสรัปชันเพราะหมดประโยชน์ใช้สอย ไม่มีประโยชน์ที่คนจะซื้อ เนื่องจากทำมาค้าขายก็ไม่ได้แล้ว เป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจ ยกเว้นตึกแถวอยู่ทำเลโซนท่องเที่ยว เช่น เยาวราช บรรทัดทอง เป็นต้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งตึกแถวต่างจังหวัด ยิ่งทำอะไรยากยิ่งเลย

นิยาม ตึกแถว ห้องแถว บ้านแถว อาคารพาณิชย์

หลายคนอาจยังสับสนระหว่างตึกแถว ห้องแถว บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ซึ่งตามนิยามของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ระบุไว้ว่าเป็นคนละประเภทกัน ดังนี้

- ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหา และประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่ ตึกแถว ชั้นล่างใช้เพื่อการพาณิชย์ ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งตึกแถวในประเทศไทย แต่ละหน่วยมีหน้ากว้างไม่ต่ำกว่า 4 เมตร และมักมีความลึก 12 เมตร โดยด้านหน้าอาจต้องเว้นระยะ 4-12 เมตร และด้านหลังอีก 2-3 เมตร

- ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหา และประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่

- บ้านแถว คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น

- อาคารพาณิชย์ คือ อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์พาณิชยกรรม หรือบริการธุรกิจหรืออุตสาหกรรมที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังการผลิตเทียบได้น้อยกว่า 5 แรงม้า และให้หมายความรวมถึงอาคารอื่นใดที่ก่อสร้างห่างจากถนน หรือทางสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้เป็นอาคารเพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรมได้

Timeline ตึกแถวที่เคยรุ่งโรจน์

1.ในอดีต การใช้จ่ายสำหรับอาหารหนึ่งมื้อเพื่อให้อิ่มท้องนั้นไม่จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมาก สามารถกำธนบัตรสีเขียวไม่กี่ใบก็เพียงพอแล้ว ด้วยทำเลที่ตั้งอยู่ในย่านชุมชนหรือริมถนน ทำให้ร้านตึกแถวเป็นตัวเลือกแรกๆ ของคนเมืองที่ต้องการความสะดวกในการเข้าถึง และราคาที่เข้าถึงได้ ร้านเหล่านี้เคยเป็นเสาหลักสำคัญของอุตสาหกรรมอาหารไทยในยุคหนึ่ง

2.อาคารตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ถือเป็นสถาปัตยกรรมอเนกประสงค์ขนาดเล็กที่เอื้อต่อการทำธุรกิจควบคู่ไปกับการอยู่อาศัยภายในตัวอาคาร ตึกแถวส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ตามริมถนนหรือใจกลางย่านชุมชนเพื่อดึงดูดผู้คน และสนับสนุนการค้าขาย เป็นรูปแบบที่ประหยัด และตอบโจทย์ความต้องการของผู้ที่ต้องการค้าขายในตัวเมือง เมื่อปี พ.ศ.2525 ตึกแถวคิดเป็นสัดส่วนประมาณหนึ่งในสามของสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดในกรุงเทพฯ ซึ่งสะท้อนถึงความสำคัญของตึกแถวในฐานะศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ และการอยู่อาศัยในอดีต

3.ร้านอาหารข้างทาง หรือ Street Food มีบทบาทสำคัญต่อวิถีชีวิตของคนไทย โดยเฉพาะกลุ่มพนักงานออฟฟิศที่เป็นมนุษย์เงินเดือน ซึ่งมีข้อจำกัดด้านรายได้ ร้านอาหารข้างทางจึงเป็นทางเลือกที่สำคัญที่นำเสนออาหารในราคาที่สามารถเข้าถึงได้และมีปริมาณที่เหมาะสม ซึ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับคนในพื้นที่เมืองที่ไม่ค่อยมีเวลาทำอาหารบริโภคเอง

4.ทำเลตึกแถวหน้าป้ายรถเมล์ เคยถูกยกย่องเป็นทำเลทอง หรือ Prime Location ที่เป็นเพชรเม็ดงามของเมืองในอดีต โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ร้านสะดวกซื้อ ทำเลตึกแถวหัวมุมปากซอย ก็เป็นอีกตำแหน่งที่โดดเด่นนี้ดึงดูดสายตาจากทุกทิศทาง แต่ในปัจจุบันทำเลทั้งสองลักษณะหลายแห่งกลับเงียบเหงาลงอย่างเห็นได้ชัด ร้านสะดวกซื้อก็ยกเลิกทำเลเหล่านี้ไปเป็นจำนวนมากเช่นกัน

5.ตั้งแต่ปี พ.ศ.2545 การเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของกรุงเทพมหานคร เพื่อแก้ปัญหาการจราจรเป็นปัจจัยสำคัญที่บั่นทอนความโดดเด่นของร้านตึกแถว กรุงเทพฯ เริ่มมีการสร้างอุโมงค์ลอดทางแยกหลายจุด เช่น แยกห้วยขวาง รัชโยธิน และแยกเกษตร สะพานยกระดับข้ามแยกต่างๆ มากมาย เพื่อให้รถยนต์สามารถมุดผ่านสี่แยกหรือข้ามสะพานไปได้โดยไม่ต้องหยุดรอสัญญาณไฟจราจร เมื่อรถยนต์ไม่จำเป็นต้องจอดรอ ร้านตึกแถวที่อยู่บริเวณทำเลดีๆ จึงถูกตัดขาดออกจากโฟกัสสายตาของผู้คนที่สัญจรไปมาทันที

6.การขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าทั่วกรุงเทพมหานคร ทั้ง BTS และ MRT ได้นำมา ซึ่งการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ต่อร้านอาหารตึกแถว ทำให้กระแสการเดินเท้าของผู้คนเปลี่ยนไปอย่างถาวร จากเดิมที่เดินริมถนนก็หันไปใช้ทางเชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้าแทน การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการเดินทางของผู้คนยังรวมถึงการเลือกที่พักอาศัยใกล้เส้นทางรถไฟฟ้ามากกว่าพื้นที่ ที่อยู่ด้านหลังหรือห่างออกไป ด้วยเหตุนี้ ทำเลทองของตึกแถวจึงไม่ได้เป็นจุดขายที่ดึงดูดลูกค้าเหมือนเดิมอีกต่อไป แต่กลับกลายเป็นเพียงจุดผ่านทางเท่านั้น

7.พฤติกรรมการบริโภคของคนรุ่นใหม่ได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง พวกเขาตัดสินใจเลือกรับประทานอาหารตั้งแต่ยังไม่ก้าวเท้าออกจากบ้านหรือที่ทำงาน สื่อสังคมออนไลน์เต็มไปด้วยการรีวิวร้านอาหาร และจำนวนดาวบน Google Map ที่ใช้ประกอบการตัดสินใจเลือก โดยไม่ได้ตัดสินใจจากรสสัมผัสหรือการขับรถผ่านแล้วเห็นร้าน ความสะดวกสบายของระบบเดลิเวอรีทำให้ร้านอาหารชื่อดังรู้สึกอยู่ใกล้ และเข้าถึงได้ง่ายขึ้นมาก ผลลัพธ์คือ ตึกแถวที่ตั้งอยู่หน้าป้ายรถเมล์ หน้าร้านค้า หน้าตึกสำนักงาน หรือหน้าบ้านจึงถูกมองข้ามไปโดยกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้

8.ผู้บริโภครุ่นใหม่มีความคาดหวังที่มากกว่าเพียงแค่รสชาติของอาหารเท่านั้น แต่พวกเขามองหาคอนเทนต์ อาหารที่สามารถถ่ายรูปเพื่อแชร์ลงในสื่อสังคมออนไลน์ได้ และอาหารที่ตอบโจทย์วิถีชีวิตรวมถึงเงินในกระเป๋าของตนในช่วงเวลานั้นๆ ร้านอาหารตึกแถวแบบดั้งเดิมที่ยังคงยึดติดกับรูปแบบการบริการ และสินค้าแบบเดิมๆ โดยไม่ตอบโจทย์ความต้องการใหม่ๆ เหล่านี้ ก็จะไม่สามารถดึงดูดลูกค้ากลุ่มใหม่ให้อยู่รอดได้ การปรับตัวเพื่อตอบสนองความคาดหวังด้านการสร้างภาพลักษณ์ และประสบการณ์จึงเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาฐานลูกค้าในยุคดิจิทัล

สรุปเหตุผลหลักที่ทำให้ตึกแถวตกยุคหมดสมัย

1.ที่จอดรถ  ตึกแถวส่วนใหญ่ไม่มีที่จอดรถเป็นของตัวเอง ต่างจากห้างหรือคอมมูนิตี้มอลล์ที่สะดวกกว่า ทำให้ไม่เหมาะกับพฤติกรรมคนยุคใหม่ที่ใช้รถยนต์ส่วนตัว

2.ทำเลการค้าเปลี่ยนไป รถไฟฟ้า สถานีรถไฟฟ้าสร้างจุดดึงดูดใหม่ๆ ทำให้ทำเลที่เคยคึกคักอาจเงียบลง และจุดที่ติดสถานีใหม่ๆ กลับคึกคักแทน

3.การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคและค้าปลีก การค้าขายออนไลน์  สินค้าหลายอย่างขายออนไลน์ได้ ไม่จำเป็นต้องมีหน้าร้าน ทำให้ร้านค้าแบบดั้งเดิมลดลง ไลฟ์สไตล์เปลี่ยน คนนิยมไปเดินห้างสรรพสินค้า หรือพื้นที่พาณิชย์ที่ออกแบบมาทันสมัยมากกว่า

4.เจ้าของบางรายย้ายไปซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมนอกเมือง ทำให้ตึกแถวเดิมไม่ได้ใช้ประโยชน์ และประกาศขายทิ้ง ดังนั้น ตึกแถวที่ประกาศขายจึงมีจำนวนมาก แต่กลับขายไม่ได้ (ปิดตาย) เพราะปัจจัยเหล่านี้รวมกัน ทำให้ไม่ตอบโจทย์ทั้งผู้ซื้อ ผู้เช่า และเจ้าของเอง

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์