‘ห้องเช่า-หอพัก’ ธุรกิจใกล้จมน้ำ? หมดยุค ‘เสือนอนกิน’ ผลตอบแทนไม่เยอะเหมือนอดีต

Key Points:

• ธุรกิจหอพักนักศึกษาถูกจัดอยู่ในประเภท “ธุรกิจต้องเฝ้าระวัง” เนื่องจาก หลังการแพร่ระบาดใหญ่จบลง นักเรียน-นักศึกษาส่วนใหญ่เรียนออนไลน์ ไม่มีความจำเป็นต้องอยู่หอพัก
• ส่วน “ธุรกิจห้องเช่า” ในรูปแบบอื่นๆ อาทิ “อพาร์ตเมนต์” พบว่า ได้รับผลกระทบไปตามแนวโน้มเศรษฐกิจ หากพื้นที่ใดมีการขยายตัวของแรงงานเพิ่มขึ้น ห้องเช่า-อพาร์ตเมนต์จะเกิดขึ้นเพื่อรองรับสิ่งเหล่านี้
• เถ้าแก่หอพัก หรือผู้ประกอบการยุคใหม่ ต้องเร่งปรับตัว หมดยุค “เสือนอนกิน” แล้ว แต่ “เสือยุคใหม่” ต้องลดต้นทุน ดึงเทคโนโลยีเข้ามาช่วย ลงทุนเพียงหนึ่งครั้งแล้วหวัง “กินยาว” ไม่สามารถแข่งขันในตลาดได้

ปลายปี 2566 “สำนักงานส่งเสริมวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม” หรือ “สสว.” ออกมาเปิดเผยสถานการณ์และแนวโน้มการดำเนินธุรกิจ โดยมีการจัดกลุ่มธุรกิจดาวรุ่งพุ่งแรง ธุรกิจดาวร่วง และธุรกิจต้องเฝ้าระวังในปี 2567 ซึ่งพบว่า ธุรกิจเครื่องซักผ้าหยอดเหรียญมีการเติบโตมากที่สุด สูงถึง 1,925% ตามมาด้วยธุรกิจผลิตภัณฑ์น้ำอัดแก๊สและโซดา ร้านตัดเย็บชุด ร้านเกม บริการงานศพครบวงจร และร้านเสริมสวย

ส่วนธุรกิจที่อยู่ในกลุ่ม “สีเหลือง” หรือจำพวก “ธุรกิจต้องเฝ้าระวัง”  ได้แก่ ธุรกิจหอพัก โดยเฉพาะหอพักนักศึกษาที่ได้รับผลกระทบมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 การเรียนออนไลน์ทำให้หอพักได้รับผลกระทบไปเต็มๆ ทั้งยังมีตัวเลือกมากขึ้นอย่าง “คอนโดมิเนียม” หรือ “อพาร์ตเมนต์” ทำให้ธุรกิจหอพักไม่สดใสเหมือนอย่างอดีตอีกแล้ว

อย่างไรก็ตามเรากลับพบว่า ไม่เพียงธุรกิจประเภทหอพักนักศึกษาเท่านั้นที่ได้รับแรงกระแทกจากแนวโน้มเศรษฐกิจในปีที่ผ่านมา แต่ใต้ร่มธุรกิจห้องเช่าอย่าง “อพาร์ตเมนต์” และ “ห้องเช่ารายวัน” ที่มีกลุ่มเป้าหมายเป็นวัยทำงานก็มีความผันผวนตามเศรษฐกิจระดับมหภาคมาโดยตลอด “ธิติวัฒน์ ลี้ภัยสมบูรณ์” อุปนายกสมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า บอกกับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า คำกล่าวที่ว่า เจ้าของหอพัก-ห้องเช่า คือ “เสือนอนกิน” ล้าสมัยและใช้ไม่ได้ใน พ.ศ. นี้อีกแล้ว

• “ห้องเช่า” เป็นปัจจัยสี่ ถึงอย่างไรก็ไม่มีวันตาย

ธุรกิจห้องพักให้เช่ามีหลากหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรมรายวัน หอพักนักศึกษา อพาร์ตเมนต์ ตึกแถวพาณิชย์ ห้องแถว รวมไปถึงคอนโดมิเนียมก็นับว่าอยู่ใต้ร่มธุรกิจห้องเช่าเช่นกัน สำหรับ “สมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า” อุปนายกสมาคมให้ข้อมูลกับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า ส่วนใหญ่สมาชิกภายใต้สมาคมเป็นกลุ่มผู้ประกอบการ “อพาร์ตเมนต์” ส่วน “ห้องแถว” และ “คอนโดมิเนียม” ค่อนข้างน้อย เพราะกลุ่มนี้มีจำนวนไม่มาก ทั้งยังเป็นนักธุรกิจประเภท “ฟรีแลนซ์” คือมีงานประจำทำอยู่แล้ว แต่ต้องการรายได้แบบ “Passive Income” จึงใช้วิธีการปล่อยเช่าคอนโดฯ  และไม่ได้ติดตามข่าวสารการมีอยู่ของสมาคมฯ มากนัก

“ธิติวัฒน์” ระบุว่า ธุรกิจ “ห้องเช่าอพาร์ตเมนต์” มีงานที่เจ้าของต้องทำหลายอย่าง เนื่องจากมีข้อกฎหมายที่ต้องทำความใจ ส่วนใหญ่มักเป็นกฏหมายทางอ้อม อาทิ ประกาศของคณะกรรมการควบคุมสัญญา สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) โดยจะเน้นไปที่การควบคุมดูแลการทำสัญญาเช่าระหว่าง “ผู้เช่า” กับ “ผู้ให้เช่า” เพื่อไม่ให้ผู้เช่าถูกเอารัดเอาเปรียบ เช่น ข้อกำหนดเรื่องข้อความที่สามารถระบุได้ในสัญญา ข้อกำหนดเรื่องการเก็บเงินประกัน นอกจากนั้นจะเป็นกฎหมายท้องถิ่น และกฎหมายที่เกี่ยวกับอาคารชุดอย่างพระราชบัญญัติสิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น

หากถามว่า เป็นไปได้มากน้อยแค่ไหนที่ธุรกิจเหล่านี้จะล้มหายตายจากไปในท้ายที่สุด “ธิติวัฒน์” ให้ความเห็นว่า ต้องทำความเข้าใจตัวธุรกิจในเชิงภาพรวมก่อนว่า “ห้องเช่า” เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่เหมือนที่คนเราต้องกินข้าวทุกวัน เช่นเดียวกับที่พัก-ที่อยู่อาศัย ที่คนยังต้องใช้หลับนอน ที่พักอาศัยจึงผูกโยงกับผู้คนแนบแน่น-แยกออกจากกันไม่ได้ แต่สำหรับธุรกิจห้องเช่านั้นมีความพิเศษตรงที่เข้าไปตอบโจทย์การขยายตัวทางเศรษฐกิจในแต่ละพื้นที่ตามประเภทธุรกิจจำเพาะ

ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่ “มาบตาพุด” จังหวัดระยอง มีนิคมอุตสาหกรรมเยอะ แรงงานถ่ายเทไปเยอะ ความต้องการห้องเช่าก็จะเพิ่มขึ้นทันที หน้าที่ของ “ห้องเช่า” จึงรองรับการอยู่อาศัยของกลุ่มคนที่หลากหลาย ตั้งแต่นักศึกษา วัยทำงาน ครอบครัว รวมถึงคนที่มีความจำเป็นต้องอยู่ไกลบ้าน ธุรกิจนี้จึงผูกพันกับปัจจัยเรื่องการขยายตัวทางเศรษฐกิจในแต่ละพื้นที่เป็นหลัก ไม่ว่าจะมีการเคลื่อนย้ายแรงงาน หรือโยกย้ายเพื่อไปศึกษาต่อต่างพื้นที่ ธุรกิจห้องเช่าเกิดขึ้นเพื่อรองรับสิ่งเหล่านี้ โดยที่ภาครัฐไม่ต้องลงทุนเอง

เมื่อธุรกิจห้องเช่าผันแปรไปตามความจำเพาะเจาะจงในแต่ละพื้นที่ ฉะนั้น หากพื้นที่ใดมีแนวโน้มซบเซาลง ธุรกิจห้องเช่าก็พลอยได้รับแรงกระแทกอย่างเลี่ยงไม่ได้ไปด้วย อย่างห้องเช่าใกล้กับสถานศึกษาได้รับผลกระทบจากช่วงการระบาดใหญ่ เพราะนักศึกษาเรียนออนไลน์กันมากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยจึงลดน้อยลง หรือห้องเช่าที่ใกล้กับอาคารสำนักงาน คนทำงานโดนคลื่นเลย์ออฟ ต้องกลับบ้าน ธุรกิจห้องเช่าในพื้นที่ใกล้เคียงก็แย่ไปด้วย จึงอาจพูดได้ว่า ผลกระทบที่เกิดขึ้นเป็นไปตามเงื่อนไขปัจจัยเฉพาะของแต่ละพื้นที่มากกว่า หากจะกล่าวว่า ธุรกิจห้องเช่า-หอพักต้องเฝ้าระวังก็คงเป็นการมองแบบ “เหมารวม” จนเกินไป

“อย่างช่วงโควิด-19 ธุรกิจห้องเช่าในกรุงเทพฯ หดตัวลงหมดเลย เพราะส่วนใหญ่มีไว้เพื่อรองรับพนักงานห้างสรรพสินค้า พนักงานบริษัท พนักงานบริการร้านอาหาร ภัตตาคาร โรงแรม เรียกว่า ทุกเซกเตอร์ได้รับผลกระทบหมดเลย ได้รับผลกระทบกันถ้วนหน้า ห้องเช่าจะปรับตัวได้ต้องหันมาทำสิ่งใหม่ๆ อย่างเรื่องของ “ดิจิทัล มาร์เกตติ้ง” มากขึ้น แทนที่ลูกค้าจะต้องเข้ามาดูห้องเอง ทำให้เขาดูจากออนไลน์ได้ ทำอย่างไรจะมีตัวตนในกูเกิล ในโลกอินเทอเน็ต นี่คือโจทย์ของผู้ประกอบการห้องเช่าในวันนี้”

• “ห้องเช่า” ไม่ตาย แต่ “หอพัก” เสื่อมความนิยม-หมดสมัยแล้ว

หากเจาะจงไปที่หอพัก “ธิติวัฒน์” ระบุว่า คำจำกัดความของหอพัก คือรับเฉพาะนักเรียน นักศึกษา และมีการแยกชายหญิง รวมถึงมีข้อกำหนดกฏเกณฑ์ที่เข้มงวดกว่าห้องเช่ารูปแบบอื่นๆ ปัจจุบันแม้แต่พื้นที่โดยรอบสถานศึกษาก็พบว่า ธุรกิจประเภท “หอพัก” แทบจะไม่เหลืออยู่แล้ว เพราะเป็นประเภทธุรกิจที่จำกัดตัวเองเกินไป ต้องแยกชายหญิง มี “พ.ร.บ. หอพัก” ควบคุมชัดเจน ที่พักใกล้สถานศึกษากจึงประกอบกิจการในรูปแบบ “อพาร์ตเมนต์” เกินครึ่ง

“รอบๆ สถานศึกษาเดี๋ยวนี้มีห้องเช่าที่เป็นหอพักน้อยมาก สมมติ มีผู้ให้เช่า 10 รายรอบสถานศึกษา อาจจะมีคนทำเป็นหอพักจริงๆ เพียง 1-2 ราย นอกนั้นเป็นอพาร์ตเมนต์กันหมด เพราะอพาร์ตเมนต์ไม่ได้จำกัดอายุ ไม่มีกฎหมายเข้ามาควบคุมมากมาย อยู่รวมกันได้ทั้งชาย-หญิง ไม่มีข้อบังคับ เป็นห้องเช่าให้พักอาศัย ทำให้ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจึงทำในรูปแบบอพาร์ตเมนต์มากกว่า หอพักเดี๋ยวนี้คนไม่ค่อยนิยมทำกันแล้วเพราะมันจำกัดตัวเองเกินไป ต้องแยกชายหญิง ซึ่งยุคสมัยนี้เปลี่ยนแปลงไปหมดแล้ว เดี๋ยวนี้ชาย-หญิงเขาก็แชร์ห้องกันได้ ไม่มีอะไรแปลกใหม่”

• “ห้องเช่า” ต้องปรับตัว สร้างตัวตนบนโลกออนไลน์ หมดยุคนอนกินบุญเก่า

ผลกระทบจากช่วงโควิด-19 ทำให้ธุรกิจห้องเช่าที่แม้จะยืนยันว่า “ไม่มีวันตาย” ก็ต้องเร่งปรับตัวไปตามยุคสมัยเช่นกัน ตั้งแต่การชำระค่าห้องของลูกค้าที่ปัจจุบันก็ยังมีบางแห่ง “รับเฉพาะเงินสด” และใช้ใบเสร็จรับเงินระบบ “แมนนวล” หรือเขียนมือ “ธิติวัฒน์” มองว่า ในส่วนนี้ต้องยกเลิกได้แล้ว เพื่อเป็นจุดเริ่มต้นในการเคลื่อนตัวเข้าสู่เทคโนโลยีใหม่ๆ ในการทุ่นแรง-ลดต้นทุนการบริการระยะยาว แล้วนำเงินส่วนนี้ไปเพิ่มระบบรักษาความปลอดภัยให้ผู้เข้าพัก โดยมีเป้าหมายสูงสุด คือการมอบคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับผู้เช่า

“ต้องสร้างตัวตนบนโลกออนไลน์ และเตรียมพร้อมรับมือกับสิ่งที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต ถ้ามันเกิดการระบาดใหญ่ขึ้นมาอีก มีการแพร่กระจายโรคตัวใหม่ เราต้องเปลี่ยนการทำธุรกิจไปเป็นรูปแบบใหม่ๆ หรือไม่ ต้องมีระบบที่เพิ่มความสะดวกสบายให้ผู้เช่า ลดต้นทุนการให้บริการ เพิ่มระบบความปลอดภัย กล้องวงจรปิด นำ “เอไอ” หรือ ระบบ “ออโทเมชัน” เข้ามาใช้ เราต้องลดจำนวนคนให้เยอะที่สุด เราฝันถึงขนาดอยากให้เป็นอพาร์ตเมนต์ตั้งเปล่าๆ ไม่ต้องมีพนักงานให้บริการเลย ลูกค้าสามารถกดเข้าพัก เช็คอิน-เช็คเอาต์ได้เอง  ไม่ต้องพูดคุยหรือสัมผัสกัน ถ้าปรับตัวได้อย่างนั้นจะดีมาก”

แม้ว่าในอดีตจะมีคำกล่าวที่คุ้นหูว่า เจ้าของห้องพักให้เช่า เปรียบเหมือนกับ “เสือนอนกิน” ที่ลงทุนเพียงครั้งเดียว ก็มีรายได้ “Passive Income” เข้ามาไม่ขาดมือทั้งชีวิต ทว่า ปัจจุบันยุคสมัยเปลี่ยนไปแล้ว การลงทุนเพียงหนึ่งครั้งแล้วหวัง “กินยาว” ไม่สามารถแข่งขันในตลาดได้ “ธิติวัฒน์” ให้ความเห็นว่า อาจมีเจ้าของห้องเช่า-อพาร์ตเมนต์ที่เป็น “เสือนอนกิน” แต่ก็มักมาพร้อมกับตึกร้าง มีผู้เข้าพักเพียงไม่กี่รายเท่านั้น ผิดกับ “เสือยุคใหม่” ที่มีร้านค้าใต้ตึก มีระบบรักษาความปลอดภัย มีลานจอดรถรองรับเพียงพอ มีระบบเซอร์วิสลูกบ้าน ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ฯลฯ แบบนี้ไม่ใช่เสือนอนกิน เพราะต้องตื่นตัว เพิ่มการบริการ โดยมีเป้าหมายเพื่อรักษาจำนวนผู้เช่าไม่ให้ลดน้อยลง  

“ธิติวัฒน์” ยืนยันว่า ตราบใดที่ธุรกิจห้องเช่ายังผูกโยงกับปัจจัยสี่ก็ย่อมมีทางไปต่อได้ ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและความจำเพาะในพื้นที่นั้นๆ แต่สำหรับ “ผู้เล่นรายใหม่” ที่สนใจกระโดดเข้ามาประลองในสมรภูมินี้ อุปนายกสมาคมฯ แนะนำว่า ต้องคิดให้ถี่ถ้วน เพราะผลตอบแทนไม่ได้ดีเหมือนในอดีตแล้ว โดยเฉพาะกลุ่มคนวัยเกษียณที่คิดนำเงินก้อนมาลงทุนทำห้องเช่าหรือหอพัก ต้องศึกษาอย่างรอบคอบ เข้าใจกลุ่มเป้าหมาย และเฝ้าระวังการเปลี่ยนแปลงเชิงพื้นที่ในสภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวเช่นนี้ว่า จะออกแบบการบริการอย่างไรให้อยู่รอด และสอดคล้องกับความต้องการในพื้นที่นั้นๆ