‘แอชตัน อโศก’ คำตัดสินที่มี ‘กฎหมาย’ และ ‘คนทุบตึก’ เป็นผู้ชนะ

Key Points:

• ถอดบทเรียน “แอชตัน อโศก” หลังศาลปกครองสูงสุดเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ผู้เชี่ยวชาญการผังเมือง ชี้ ศาลพิจารณาจากกฎหมายสองส่วน คือ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเวนคืนที่ดิน ปัญหาทางเข้าออกทำให้ที่ดินแปลงนั้นทำได้ทุกอย่างยกเว้น “ที่อยู่อาศัย”
• ข้อกำหนดเรื่องทางเข้าออก 12 เมตร ขัดกับเจตนารมณ์ของ “กฎหมายผังเมือง” ซึ่งเป็นรองจากรัฐธรรมนูญ โดยกำหนดให้พื้นที่ “แอชตัน อโศก” ต้องมีการใช้พื้นที่อย่างเข้มข้น จึงมีความไม่ลงรอยกันของกฎหมายทั้งสองส่วน
• หลังจากนี้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและต่างชาติผู้ซื้อคอนโดฯ จะลดลงอย่างแน่นอน กรณีนี้โจทก์คือหน่วยงานภาครัฐที่ออกใบอนุญาตไม่ใช่ผู้พัฒนาฯ อย่าง “อนันดา” ทั้งยังมีคอนโดฯ อีก 13 แห่งที่มีกรณีคล้ายกัน หากมีผู้ยื่นฟ้องบรรทัดฐานที่ศาลตัดสินก็อาจกระทบลูกบ้านอีกจำนวนมาก

ภายหลังศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษายืนตามศาลปกครองชั้นต้นโดยมีคำสั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง “แอชตัน อโศก” ได้สร้างแรงสั่นสะเทือนไปยังวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน นับเป็น “ครั้งแรก” ของไทยที่เกิดกรณีเช่นนี้ กล่าวคือ ดำเนินการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ มีลูกบ้านเข้าอยู่อาศัยมากถึง 800 ครัวเรือน ได้รับการอนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ทว่ากลับลงเอยที่การถูกเพิกถอนใบอนุญาต เท่ากับว่าสถานะของ “แอชตัน อโศก” ตอนนี้ไม่ปรากฏเป็นที่พักอาศัยอีกต่อไป โฉนดในมือไม่สามารถซื้อ-ขาย หรือทำธุรกรรมใดๆ ได้ 

อย่างไรก็ตาม มหากาพย์ “แอชตัน อโศก” ไม่ได้กระทบเพียงผู้พัฒนาโครงการอย่าง “อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์” เท่านั้น แต่ยังกลายเป็น “โดมิโนเอฟเฟ็กต์” ถึงลูกบ้านในโครงการ ความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติ ผู้ประกอบการรายเล็ก-รายใหญ่ รวมถึงการสร้างบรรทัดฐานใหม่ให้กับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยหลังจากนี้ด้วย

หลังคลื่นลมสงบลงชั่วครู่ “กรุงเทพธุรกิจ” มีโอกาสพูดคุยกับ “พนิต ภู่จินดา” อาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ ภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และนายกสมาคมนักผังเมืองไทย ผ่านมุมมองของผู้เชี่ยวชาญและนักผังเมืองในประเด็นข้อกฎหมาย และ “พนล ลีลามานิตย์” กรรมการผู้จัดการ เจด พาร์ทเนอร์ส และผู้จัดการกองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ “ALLY KEX Private Equality Trust” รวมทั้งยังมีประสบการณ์เคยดำรงตำแหน่งผู้จัดการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ที่จะมาให้ความเห็นในมุมของนักพัฒนาอสังริมทรัพย์ด้วย

• “ที่ดินเวนคืน” ต้องใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ ไม่ใช่เพื่อ “คนกลุ่มเดียว”

หากนำคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดมาถอดรหัสดู จะพบว่า ตัวบทกฎหมายที่นำมาใช้ในการตัดสินครั้งนี้มีอยู่สองส่วน ได้แก่ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเวนคืนที่ดิน ส่วนของกฎหมายควบคุมอาคาร อ.พนิตอธิบายว่า ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33/2535 ออกตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคารหมวด 1 วรรคสอง กำหนดไว้ว่า หากเป็นอาคารสูงหรือมีขนาดใหญ่พิเศษ หรือมีพื้นที่มากกว่า 30,000 ตารางเมตร ต้องมีถนนด้านใดด้านหนึ่งมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร และมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร แปลให้เข้าใจโดยง่าย คือ ต้องมีทางเข้าออกสู่ตัวอาคารกว้าง 12 เมตรขึ้นไป และทางกว้าง 12 เมตรนี้ต้องเชื่อมติดกับถนนใหญ่ด้านนอกที่มีความกว้าง 18 เมตรขึ้นไปด้วย

สำหรับกรณี “แอชตัน อโศก” เจตนารมณ์ของผู้พัฒนาฯ คือ ต้องการนำที่ดินมาพัฒนาเป็นแปลงใหญ่ และหากประเมินมูลค่าที่ดินบริเวณดังกล่าวจะทำแบบ “ไม่ใหญ่พิเศษ” ก็ดูจะไม่คุ้มค่าที่ดิน ทว่าปัญหาคือที่ดินตรงนั้นมีทางเข้าออกกว้างเพียง 6.4 เมตร ซึ่งตามกฎหมาย พ.ร.บ. ควบคุมอาคารไม่สามารถทำเป็นที่อยู่อาศัยได้เลยแม้แต่บ้านเดี่ยวก็ยังทำไม่ได้ สิ่งที่ “อนันดา” ทำจึงเป็นการติดต่อเจรจาขอใช้ทางเข้าออกร่วมกับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย หรือ “รฟม.” ผู้เป็นเจ้าของที่ดินทางเข้าออกจากการเวนคืนมาสร้างรถไฟฟ้า โดยทั้ง “อนันดา” และ “รฟม.” มีการเจรจาตกลงกันโดย “อนันดา” จ่ายเงินชดเชยเป็นจำนวน 97 ล้านบาทในการสร้างอาคารจอดรถเพื่อแลกกับการใช้ทางเข้าออกกว้าง 13 เมตรตามกฎหมายกำหนด

อย่างไรก็ตาม แม้ที่ดินทางเข้าออกดังกล่าวจะตรงตามข้อกำหนด พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร แต่ อ.พนิต ชี้ว่า ประเด็นที่ทำให้ทางเข้าออกนี้ “ถูกตีตก” จนนำไปสู่การเพิกถอนใบอนุญาต เนื่องจาก “รฟม.” เวนคืนที่ดินมาด้วยวัตถุประสงค์เพื่อสาธารณะ คำถามคือ “รฟม.” สามารถนำที่ดินมาแลกสิทธิให้เอกชนเข้าออกแปลงที่ดินของตัวเองได้หรือไม่ การให้เอกชน คือ “อนันดา” ใช้เป็นทางเข้าออกจึงผิดวัตถุประสงค์การเวนคืนที่ดิน นอกจากนี้ หากจะเปลี่ยนเป็น “สัญญาเช่า” ก็ไม่สามารถทำได้เช่นกัน เพราะอาคารชุดเพื่อการพักอาศัยตามวัตถุประสงค์ คือ “อยู่อาศัยตลอดไป” ผู้พัฒนาโครงการจึงต้องเป็นเจ้าของแล้วโอนให้ลูกบ้านผู้ถือโฉนดได้ 12 เมตรเต็มๆ จากทั้งสองเงื่อนไขนี้จึงทำให้ศาลเพิกถอนใบอนุญาตการก่อสร้าง

“ที่ดินแปลงนี้ทำได้ทุกอย่างเว้นคอนโดฯ อาคารใหญ่พิเศษก็ทำได้ยกเว้นคอนโดฯ เพราะคอนโดฯ ต้องมีทางเข้าออก 12 เมตรเต็มๆ ถ้าเป็นศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้เช่า สามารถใช้วิธีการเช่าทางเข้าออกได้ เพราะตามกฎหมายอาคารเหล่านี้มีอายุใช้งาน 30 ปีตามอายุอาคาร แต่คอนโดมิเนียมเป้าหมายคือขายขาดเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยตลอดไป เกิดวันหนึ่ง รฟม. เขาไม่ให้เช่าต่อไปแล้วจะทำยังไงนี่คือวัตถุประสงค์ ทั้งหมดนี้วางอยู่บนหลักการ “Public safety” ต้องมีความสามารถในการรองรับการจราจรขนาดใหญ่ได้เพียงพอ พอเป็นอาคารชุดพักอาศัยจึงไม่สามารถที่จะทำได้ ตึกประเภทอื่นถ้าหาสัญญาเช่ามาได้ก็จบ แต่อาคารชุดพักอาศัยคืออยู่อาศัยตลอดไป”

• “กฎหมายผังเมือง” ข้อโต้แย้งที่ยังไม่มีใครพูดถึง

แม้ในคำตัดสินจะระบุถึงสองส่วนหลักๆ คือ ขัดกับ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร และผิดวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อสาธารณะ แต่ อ.พนิตชี้ให้เห็นว่า มีอีกส่วนสำคัญที่ยังไม่มีใครพูดถึง และหากนำมาเทียบเคียงพิจารณาร่วมกับกฎหมายควบคุมอาคารก็จะพบว่า มีความไม่ลงรอยกันพอสมควร นั่นคือ “กฎหมายผังเมือง”

หากดูจากกฎหมายผังเมืองจะพบว่า ที่ดิน “แอชตัน อโศก” ถูกกำหนดในผังเมืองรวมให้เป็นที่ดินสีแดง พ.5 คือ อยู่ในที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ใช้เป็นพื้นที่ศูนย์กลางทางการค้า บริการ การท่องเที่ยว สามารถนำมาใช้เพื่อการพาณิชย์หรือสร้างเป็นที่อยู่อาศัยได้ 

สมมติมีที่ดิน 1 ไร่ที่ถูกกำหนดเป็นพื้นที่สีแดง ที่ดินบริเวณดังกล่าวสามารถ “ใช้สอยพื้นที่ในอาคารได้อย่างเข้มข้น” เสมือนเป็นพื้นที่ 10 ไร่ มีความเข้มข้นในการใช้ที่ดินมากเท่ากับที่ดินย่าน “สีลม” หรือ “รัชดา” ซึ่งเป็นย่านที่มีความหนาแน่นและมีมูลค่าทางเศรษฐกิจใกล้เคียงกัน ฉะนั้น ที่ดิน “แอชตัน อโศก” ซึ่งมีทางเข้าออกเพียง 6.4 เมตรตาม พ.ร.บ. นั้น อาจเข้าข่ายขัดต่อเจตนารมณ์ผังเมืองที่ต้องการให้ใช้ที่ดินอย่างเข้มข้น 

“ถ้าเป็นแบบนี้ก็จะไม่เกิดการพัฒนาเมืองตามผังเมือง ตามตัวศักยภาพของที่ดิน และถ้าปล่อยให้เป็นแบบนี้ก็จะไม่เกิดการพัฒนาที่ดินอย่างเข้มข้นเพราะมีทางเข้าเพียง 6.4 เมตร กลายเป็นว่า ส่วนที่ควรจะพัฒนาอยู่กลางเมืองก็ต้องออกไปอยู่นอกเมืองถ้าในเมืองมีแปลงที่ดินหลายแปลงถูกกำหนดผังเมืองให้ใช้ประโยชน์อย่างเข้มข้นแต่มีทางเข้าออกไม่พอ กลางเมืองเราก็จะมีความหนาแน่นต่ำกว่าที่ควรจะเป็น ทั้งที่มีรถไฟฟ้า มีระบบขนส่งมวลชนที่ดีกว่า ฉะนั้นต้องทำให้หนาแน่นมากที่สุดแล้วค่อยขยายออกไปชานเมือง หากพิจารณาตรงนี้จึงขัดกับเจตนารมณ์ของผังเมือง”

อ.พนิต ยังเสริมด้วยว่า กฎหมายผังเมืองเป็นเรื่องสากล มีอำนาจสูงกว่ากฎหมายอื่นๆ เกือบทั้งหมด เป็นรองเพียงรัฐธรรมนูญซึ่งเป็นกฎหมายสูงสุดของประเทศเท่านั้น โดยกฎหมายผังเมืองยังมีอำนาจสามารถ “รอนสิทธิ” และละเมิดสิทธิเสรีภาพของประชาชนบางส่วนได้ด้วย ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินของนาย A ต้องการสร้างเป็นโรงงานทำวัตถุระเบิด นาย A อาจบอกว่า ที่ดินนี้เป็นของตนจึงสามารถทำได้ แต่หากดูแล้วเป็นอันตรายต่อผู้คนในสังคมกฎหมายผังเมืองสามารถห้ามได้

• ทุบตึกแถวไม่ช่วยอะไร ถ้าจะต้องมีคนผิด ก็คือ “ผู้ออกใบอนุญาต” 

อีกประเด็นที่มีการพูดถึงอย่างมากในกรณีนี้ คือ การแก้ปัญหาด้วยการเข้าข้อซื้อตึกแถวด้านหลังโครงการเพื่อใช้เป็นทางเข้าออก อ.พนิตให้ข้อมูลว่า แม้ “อนันดา” จะสามารถซื้อตึกแถวบริเวณดังกล่าวได้ทั้งหมดก็ไม่สามารถทำให้ทางเข้าออกถูกต้องตามกฎหมายได้ เพราะตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคารทางเข้าออกที่ติดกับเขตทางจะต้องกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ซึ่งทางเข้าด้านหลังหากนับเฉพาะที่ดินที่เป็น “ทางบก” ไม่รวมคลองหรือหนองบึงอย่างไรก็ไม่ถึง 18 เมตร

ตามเจตนารมณ์ของ พ.ร.บ นี้ คือ เพื่อเป็น “Public safety” ในกรณีเกิดเหตุฉุกเฉินต้องกว้างพอที่จะให้จำนวนครัวเรือนกว่า 800 ครัวเรือนที่พักอาศัยในคอนโดฯ สามารถอพยพ-เข้าออกได้ กรณีนี้จึงตัดตัวเลือกการกว้านซื้อตึกแถวด้านหลังทิ้งไปได้เลย ซึ่งทาง “อนันดา” น่าจะทราบเรื่องนี้อยู่แล้วว่า ทำไม่ได้ จึงใช้วิธีการเจรจาขอใช้พื้นที่ร่วมกับ “รฟม.” แทน

ปัจจุบันสถานะของ “แอชตัน อโศก” คือ “ไม่มีสถานะ” เสมือนว่าตอนนี้ไม่มีอาคารสิ่งปลูกสร้างแห่งนี้อยู่เลย มีผล “โมฆียะ” ทางกฎหมายไปแล้ว ในมุมของนักผังเมืองอาจารย์มองว่า “อนันดา” ก็เป็นเหยื่อในเรื่องนี้เช่นกัน ในมุมมองของ อ.พนิต ระบุว่า ถ้าจะมีคนผิดที่สุด ก็คือผู้ออกใบอนุญาตหรือ “กทม.” เพราะเป็นผู้พิจารณารับรองว่า เอกสารทั้งหมดถูกต้อง “อนันดา” ในฐานะเอกชนผู้พัฒนาโครงการจะรวบรวมเอกสารมาอย่างไรก็ได้ “รฟม.” จะพิจารณาตกลงให้เอกชนเช่าทางเข้าออกอย่างไรก็ได้เช่นกัน แต่ด่านสุดท้ายที่เป็นผู้พิจารณาและเชื่อว่า เอกสารเหล่านั้นถูกต้อง คือ ผู้ออกใบอนุญาต เพราะหน่วยงานเหล่านี้มีหน้าที่ในการคัดกรองความถูกต้อง และผู้บริโภคไม่มีทางรับรู้กระบวนการเหล่านี้ได้

-“พนิต ภู่จินดา” อาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ ภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และนายกสมาคมนักผังเมืองไทย-

• อสังหาฯ ซึมยาว นักลงทุนหดหาย ความเชื่อมั่นตลาดวูบ

ข้ามมาทางฝั่งผู้พัฒนาที่ดิน “พนล ลีลามานิตย์” เท้าความว่า จุดประสงค์ของ “Developer” คือ ต้องหาทุกวิธีที่จะส่งมอบคุณค่าที่ดินผืนนั้นให้คุ้มประโยชน์มากที่สุด สำหรับผู้พัฒนาฯ แล้ว โดยส่วนใหญ่ก่อนเริ่มโครงการจะมีการส่งจดหมายไปยังหน่วยงาน คณะกรรมการ และผู้มีส่วนเกี่ยวข้องเพื่อเป็นการรับรองว่า ทุกกระบวนการเป็นไปอย่างถูกต้อง

สำหรับ “แอชตัน อโศก” ไม่ได้เป็นโครงการของ “อนันดา” เจ้าเดียว แต่ยังเป็นการร่วมทุนกับ “มิตซุย ฟูโดซัง” ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ในญี่ปุ่น ทั้งสองแบรนด์เป็น “บิ๊กเนม” ในวงการทั้งคู่ กรณีแอชตันจึงกระทบกับความเชื่อมั่นทั้งในมุมของนักลงทุนต่างชาติและผู้บริโภคอย่างแน่นอน กลายเป็นว่า ชื่อเสียง-ประสบการณ์ที่ผ่านมาไม่สามารถการันตีสินค้าที่ซื้อไปได้ เสียทั้งความรู้สึกและความมั่นใจโดยเฉพาะผู้ซื้อต่างชาติที่อาจจะมีมุมมองอีกแบบเกี่ยวกับเรื่องความมั่นใจ ความโปร่งใส และความน่าเชื่อถือในการลงทุนจากเหตุการณ์ไม่คาดคิดที่แม้จะถือโฉนดก็ไม่สามารถการันตีได้

“ปัญหาหลักที่จะทำให้อสังหาฯ ซึมไปอีกสักพักเลย คือ เอเจนต์จะสามารถสื่อสารให้ลูกค้าต่างชาติเข้าใจได้ไหม เรื่องแบบนี้เป็นเรื่องปากต่อปาก เรื่องความมั่นใจอาจจะหายไปเยอะ กระทบกับการตัดสินใจไปแล้วไม่รู้จะเชื่อใครได้ เพราะภาครัฐมีความเห็นโอเค มีค่าขอใช้พื้นที่กับภาครัฐโดยตรงก็ยังไม่เพียงพอ แล้วคำตัดสินของศาลก็กลายเป็นหน่วยงานภาครัฐผิดเอง

“สมมติเกิดกรณีที่ภาครัฐต้องชดเชยค่าเสียหายให้ลูกบ้านก็ไม่รู้ว่า เงินชดเชยที่จ่ายต้องเอาภาษีเราไปจ่ายผู้ซื้อด้วยหรือไม่เพราะก็เป็นเงินจากหน่วยงานภาครัฐ แต่ส่วนที่น่ากังวลที่สุดคือความเชื่อมั่นในตลาด ตั้งแต่โควิด-19 สินค้าประเภทคอนโดมิเนียมไม่ขยับเลย พอเราเริ่มเปิดประเทศบ้านจัดสรรได้รับความนิยมมากขึ้นเพราะคนอยู่คอนโดฯ ไม่ไหว ซึ่งตอนนี้ก็กลับมาซึมอีกเพราะดีมานด์ที่อยู่อาศัยถูกใช้ไปกับการซื้อบ้านไปแล้ว ตอนนี้คอนโดฯ จึงค่อนข้างเงียบ”

• “EIA” ขอยาก ที่ดินทับซ้อน กฎหมายคลุมเครือ

นอกจากปัญหาด้านความเชื่อมั่นที่จะยืนระยะไปอีกพักใหญ่ “พนล” ยังเสริมต่อถึงปัญหาในวงการอสังหาริมทรัพย์ ณ ขณะนี้ว่า ประเด็นการขอ “EIA” หรือ “Environment Impact Assessment Report” การทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนในปัจจุบันใช้เวลาค่อนข้างนาน ก่อนหน้านี้กินเวลา 6-8 เดือน แต่ปัจจุบันลากยาว 1-2 ปี ผลกระทบต่อผู้พัฒนาฯ ในการใช้เวลาขอ “EIA” นาน คือ ความเสี่ยงเมื่อซื้อที่ดินมาแล้วขอใบอนุญาตไม่ได้ ทำให้เกิดผลกระทบกับบริษัทผู้พัฒนาฯ ค่อนข้างหนัก ที่ผ่านมาเคยมีกรณีบริษัทผู้พัฒนาฯ รายใหญ่ซื้อที่ดินเรียบร้อยแล้ว สุดท้ายสร้างไม่ได้ก็กระทบหนักเช่นกัน แม้ “EIA” จะมีข้อดี คือ ทำให้ผู้พัฒนาฯ ระมัดระวังผลกระทบกับชุมชนแต่ตอนหลังกลับเป็นโจทย์ยากมากขึ้นเรื่อยๆ 

อีกประเด็นที่ “พนล” ยกตัวอย่าง คือ ถนนในกรุงเทพฯ มีความสลับซับซ้อนไม่น้อย อย่างช่วงถนนสุขุมวิทที่แม้จะเป็นซอยเชื่อมติดกันแต่ก็มีทั้งถนนสาธารณะและถนนส่วนบุคคลปะปนกัน หรือถนนพหลโยธินก็มีบางส่วนที่เป็นที่ดินของกองทัพบก เส้นรัชดาภิเษกเองก็มีส่วนที่เป็นที่ดินของ “การรถไฟ” ตลอดแนวเช่นกัน หมายความว่า มีกรณีคล้ายกันนี้เยอะมากที่เอกชนขอใช้ทางเข้าออกร่วมกับหน่วยงานภาครัฐ เพราะหน่วยงานบางแห่งก่อตั้งมาหลักร้อยปีจึงมีที่ดินถือครองจำนวนมาก บางแห่งได้มีการเจรจาจ่ายค่าเปิดทางด้วยกรณีคล้ายกับ “แอชตัน อโศก” แม้ว่าตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคารจะมีข้อกำหนดเพื่อปกป้องประชาชนก็ตาม

-พนล ลีลามานิตย์ กรรมการผู้จัดการ เจด พาร์ทเนอร์ส และผู้จัดการกองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ “ALLY KEX Private Equality Trust”-

• บทสรุปไม่จบง่ายๆ ลากยาวอย่างน้อย 5 ปี ไม่มีใครชนะนอกจาก “คนทุบตึก”

“พนล” มองว่า ความคลุมเครือของกฎหมายที่เกิดจากบรรทัดฐานใหม่กระทบกับความมั่นใจของผู้พัฒนาฯ แน่นอน การจ้างนักกฎหมายหรือส่งจดหมายหารือยังไม่เพียงพอ มองว่า ควรมี “Rule book” เพื่อสร้างความเข้าใจตรงกันหรือไม่ว่า แบบไหนที่สร้างได้ถูกต้องแน่นอนร้อยเปอร์เซ็นต์ ทั้งยังมองว่า กรณีนี้เป็น “ครั้งแรก” ที่เกิดขึ้น เป็นไปได้หรือไม่ที่จะยกให้เป็นกรณีศึกษา เพราะมีผู้ได้รับผลกระทบมากถึง 800 ครัวเรือน

“สำหรับผู้บริโภคก็เห็นด้วยว่า ไม่ใช่หน้าที่ของเขาที่ต้องมาตรวจสอบ ส่วนเคสที่เกิดกับอนันดาเป็นสิ่งที่ต่อให้ปรึกษานักกฎหมายอย่างไรก็ไม่มีทางเจอ ถ้าเป็นผู้บริโภคที่เก่งมากก็อาจจะตรวจสอบโฉนด ถามกรมที่ดินว่าถูกต้องไหม บริษัทที่ก่อสร้างมีเงินสดพอไหม ขาดทุนไหม อันนี้คือสิ่งที่เขาหาได้โดยไม่ลำบากเกินไป แต่ในกรณีแอชตันต่อให้เก่งแค่ไหนก็มองไม่เห็นว่ามีปัญหา มันเป็นปัญหาที่อนันดาเกี่ยวข้องแต่ไม่ใช่โจทก์ ไม่ใช่จำเลยในคดีนี้ซึ่งเคสนี้คงจบไม่เร็ว

“การย้ายครัวเรือนที่เข้าไปอาศัยแล้วของชุมชนไม่ง่าย คงเป็นเรื่องยาว 5-7 ปี ผู้ชนะผู้เดียวถ้ามีการทุบ คือ กฎหมาย กับ ผู้รับเหมาทุบตึก หรืออาจจะมีทางออกอีกแบบไหม คือเป็นความผิดนะแต่ผิดเป็นครั้งแรก ยกเว้นได้ไหม เป็นเคสแรกที่เกิดขึ้นโดยหน่วยงานภาครัฐเป็นผู้กระทำผิดแต่ผู้ได้รับผลกระทบเยอะมาก ไม่รู้ว่ามีทางออกทางอื่นไหม แต่เรื่องนี้นานแน่นอน” พนลกล่าว

ด้าน อ.พนิต ระบุว่า ตามที่มีการเปิดรายชื่อคอนโดมิเนียมอีก 13 แห่งว่า มีลักษณะการขอเปิดใช้ทางเข้าออกคล้ายกับ “แอชตัน อโศก” นั้น “เป็นความจริง” คำตัดสินของศาลที่ต่อไปจะถูกนำมาใช้เป็นบรรทัดฐานกับกรณีคล้ายกันนี้จึงมีนัยสำคัญอย่างยิ่ง หากมีผู้ร้องต่อศาลก็อาจเกิดกรณีซ้ำรอยเหมือนกับ “แอชตัน อโศก” ได้ 

“มันวุ่นวายแน่ๆ เพราะว่า กฎหมายเวนคืนชอบธรรมอยู่แล้ว ต้องเวนคืนเพื่อสาธารณประโยชน์ ไม่งั้นก็เหมือนตีเช็คเปล่าให้รัฐเอาไปให้ใครใช้ก็ได้ คนที่ผิดที่สุด คือ คนออกใบอนุญาต รฟม. เขาจะเขียนอะไรก็ได้ ให้คุณเช่าหมดทั้งแปลงเป็นเวลา 3,000 ปีก็ทำได้ คนที่ออกใบอนุญาตเขาก็ยื่นหลักฐานทั่วไป เขาจะเอาหลักฐานอะไรมาให้ก็ได้แต่คุณเชื่อว่าหลักฐานนั้นถูกต้องได้อย่างไร นี่คือเหตุว่าทำไมอนันดาไม่ผิด เพราะเขายื่นเอกสารตามปกติ กทม. มีหน้าที่พิจารณา และเมื่อหน่วยงานออกเอกสารให้ หน่วยงานไม่ได้กรองให้ก่อนเหรอ คนอยากพัฒนาก็ยื่นเอกสารทุกอย่างแต่ก็ยื่นไปให้คุณพิจารณาไม่ใช่ยื่นแล้วได้เลย” อ.พนิตกล่าว

อย่างไรก็ตาม วันที่ 23 สิงหาคม 2566 “อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์” แจ้งความคืบหน้าในการแสวงหาทางออกให้กับผู้พักอาศัยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุด โดยได้มีการเข้าหารือร่วมกับผู้ออกใบอนุญาตสองราย คือ “กทม.” และ “รฟม.” โดยจะมีการขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ จัดหาทางเข้าออกใหม่ และขออนุมัติ “EIA” ตั้งแต่เริ่มต้น รวมถึงขั้นตอนทางกฎหมายอื่นๆ อย่างการยื่นต่อศาลปกครองให้มีการพิจารณาพิพากษาคดีใหม่ ประสานเจ้าของเดิมให้ขอคืนที่ดินที่ถูกเวนคืนจาก “รฟม.”  เสนอแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเวนคืนที่ดินไปยังรัฐสภา ทั้งหมดล้วนเป็นขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายที่ต้องมีระยะเวลาในการดำเนินการทั้งสิ้น