ฟ้ายังคงสดใส
Event
ภาพรวมปี 2563
lmpact
อุปสงค์และอุปทานน่าจะยังอยู่ในจุดสมดุลในปี 2563
อุปทานใหม่ของพื้นที่เช่าค้าปลีกคาดว่าจะเข้ามาประมาณ 1.93 แสนตร.ม.ต่อปีในช่วงปี 2563-2565 ขณะที่พื้นที่เช่าออฟฟิศจะมีการเพิ่มต่อปีที่ 2.64 แสนตร.ม. ซึ่งสะท้อนถึงการเติบโต CAGR 3 ปีที่ 2.2% และ 3.0% จากเพื้นที่เช่าที่เป็นไปได้ที่ 8.8ล้านตร.ม. และ 8.9ล้านตร.ม. ณ สิ้นปี 2562 ในด้านอุปสงค์อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย 3Q62 สำหรับออฟฟิศเกรด A ในกรุงเทพอยู่ที่ 95.2% ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย 3Q62 สำหรับค้าปลีกในย่านธุรกิจ (CBD) เกือบเต็ม 100.0% ในปี 2563 เราคาดว่าจะมีเพียง MBK ที่จะเพิ่มพื้นที่เช่าใหม่เข้ามา ขณะที่ CPN และ SF จะมุ่งเน้นไปที่การเพิ่มอัตราการเช่าพื้นที่เช่า
ผลกระทบที่จำกัดจาก E-Commerce และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่
มูลค่าตลาด E-Commerce ในประเทศไทยคาดว่าจะเติบโตที่ CAGR 5 ปี ที่ 54% เป็น 5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ในปี 2562 เราเชื่อว่าอิทธิพลของ E-Commerce ต่อตลาดค้าปลีกไทยมีแต่จะสูงขึ้นในอนาคต อย่างไรก็ดี เราคาดว่าบริษัทที่เราดูแลนั้นตระหนักถึงแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้นี้อยู่แล้วและได้มีการ
ปรับใช้วิธีต่างๆเพื่อที่จะรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ ในขณะเดียวกัน เราคาดว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในปี 2563 จะมีผลกระทบที่จำกัดต่อบริษัทที่เราดูแลเพราะบริษัทเหล่านี้น่าจะสามารถส่งต่อภาระภาษีนี้ไปให้กับผู้เช่าได้
ปรับประมาณการเพื่อสะท้อนแผนธุรกิจใหม่ของแต่ละราย
เราปรับประมาณการกำไรหลักของ CPN ลง 2.0%-3.4% ในช่วงปี 2563-2564 เพื่อสะท้อนถึงแผนการขยายธุรกิจใหม่และมุมมองเชิงอนุรักษ์นิยมมากขึ้นต่อรายได้อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ในทางเดียวกัน เราได้ปรับประมาณการกำไรสุทธิของ SF ลง 40.6% ในปี 2564 หลักๆจากการปรับมูลค่ายุติธรรมที่ลดลงจากการเลื่อนการปรับปรุงศูนย์ MarketPlace Thonglor (MPT) สำหรับ MBK เราได้ปรับลดประมาณการกำไรหลักลง 5.6%-6.3% ในปี 2563-2564 หลักๆเนื่องจากต้นทุนการเงินที่สูงขึ้นจากภาระหนี้ที่มากขึ้นเพื่อในการสนับสนุนพอร์ตโฟลิโอการเงิน เมื่อรวมการปรับประมาณการเหล่านี้ตอนนี้เราคาดว่ากำไรหลักของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์จะสูงขึ้นที่ 2561-2564F CAGR 7.9%
Valuation & Action
เรายังคงคำแนะนำ มากกว่าตลาด สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ หลังจากรวมสมมติฐาน risk-free rate ใหม่ที่ 3.1% (ลดลงจากเดิมที่ 3.7%), การปรับ terminal growth rate ลงเพื่อสะท้อนการแข่งขันที่สูงขึ้นในระยะยาว, และการเปลี่ยนปีฐาน เราได้ราคาเป้ าหมายปี 2563F สำหรับ MBK (28.00 บาท) CPN (75.00 บาท) และ SF (7.50 บาท) ทั้งนี้เราให้ MBK เป็น top pick ของกลุ่ม และยังคงคำแนะนำ ซื้อ สำหรับ CPN และ SF
Risks
อัตราการเช่าพื้นที่ที่ต่ำกว่าคาดจากปัญหาอุปทานล้นตลาด และต้นทุนค่าเช่าที่สูงกว่าคาดจากค่าที่ดินทีสูงขึ้น
