มาตรการใหม่กระตุ้นอสังหาฯ หนุนให้คนซื้อบ้าน
Event
มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์รอบใหม่
Impact
มีการออกมาตรการใหม่เพื่อหนุนภาคอสังหาริมทรัพย์
เมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2562 รัฐบาลได้ออกมาตรการใหม่กระตุ้นอสังหาริมทรัพย์โดยใช้ชื่อว่า “บ้านดีมีดาวน์” ซึ่งมีเป้าหมายจะช่วยลดภาระต้นทุนของผู้ซื้อบ้าน โดยรัฐบาลจะจ่ายเงินคืนเงินดาวน์ 50,000 บาทให้กับผู้ซื้อบ้านที่เข้าเกณฑ์ที่กำหนด คือต้องมีรายได้ต่ำกว่าเดือนละ 1 แสนบาท หรือปีละ 1.2 ล้านบาท ซึ่งกำหนดโควต้าไว้ที่ 100,000 ราย โดยมาตรการเริ่มตั้งแต่วันที่ 27 พฤศจิกายน 2562 ไปจนถึง 31 มีนาคม 2563
โควต้าเพียบ
เรามองว่ามาตรการนี้น่าจะเข้าถึงได้มากกว่ามาตรการก่อน ๆ ที่ออกมาในปีนี้ เพราะมีโควต้ามากถึง 100,000 ราย โดยตั้งเป้าไปที่ผู้มีรายได้ต่ำถึงปานกลาง ในขณะที่โควต้านี้ก็ใหญ่พอสำหรับอุปสงค์บ้านในประเทศไทยทั้งปี (Figure 1)
คาดว่าจะส่งผลดีแค่ในช่วงสั้นเท่านั้น
จาก Figure 3 ราคาบ้านสูงสุดที่จะเข้าเกณฑ์เข้าร่วมมาตรการนี้ได้อยู่ที่ประมาณ 6 ล้านบาท อิงจากรายได้ที่ 1 แสนบาท/เดือน และสัดส่วน debt service ratio ที่ 40% ดังนั้น สัดส่วนของเงินคืนเมื่อเทียบกับราคาเต็มของบ้านจะอยู่ระหว่าง 1-5% ในการวิเคราะห์ผลกระทบของมาตรการนี้ เราแบ่งออกเป็น i) ระยะสั้น และ ii) ระยะยาว
สำหรับในระยะสั้น เราคาดว่าจะส่งผลดีต่อทั้งตลาดระดับล่างและระดับกลาง โดยในกรณีของที่อยู่อาศัยระดับล่าง เราคาดว่ามาตรการกระตุ้นนี้จะช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อ เนื่องจากมูลค่าเงินคืนอาจจะสูงถึง 5% ของราคาเต็มของบ้าน ซึ่งอาจจะมีนัยยะอย่างมากกับการจ่ายเงินดาวน์ของผู้มีรายได้น้อย สำหรับที่อยู่อาศัยระดับกลาง เราเชื่อว่ามูลค่าเงินคืนจะไม่ได้มากอย่างมีนัยำสคัญ (ถ้าหากราคาบ้านอยู่ที่ 6 ล้านบาท มูลค่าเงินคืนจะคิดเป็นแค่ 1% ของราคาเต็มของบ้าน) แต่อย่างไรก็ตาม เราคาดว่ากรอบเวลาที่จำกัดของมาตรการนี้อาจจะช่วยเร่งการตัดสินใจซื้อบ้านให้เร็วขึ้น
สำหรับในระยะยาว เราเชื่อว่ามาตรการกระตุ้นของรัฐบาลยังไม่แข็งแกร่งพอที่จะกำหนดทิศทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เนื่องจาก i) ธนาคารต่าง ๆ ยังคงระมัดระวังกับการปล่อยสินเชื่อ (Figure 4) และ ii) ความเชื่อมั่นผู้บริโภคยังคงอยู่ในขาลง และ iii) มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจน่าจะเป็นการดึงอุปสงค์ตามธรรมชาติในอนาคตมาใช้ล่วงหน้า ซึ่งหลังจากที่มาตรการกระตุ้นหมดอายุในเดือนมีนาคม 2563 ก็อาจจะทำให้อุปสงค์ที่อยู่อาศัยเผชิญกับผลกระทบของ yo-yo effect
Valuation & Action
เรากำลังอยู่ระหว่างการทบทวนคำแนะนำหุ้นทุกตัวที่เราดูแลอยู่ แต่อย่างไรก็ตาม เราคาดว่า Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB)*, AP Thailand (AP.BK/AP TB)* และ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* จะเป็นกลุ่มหลักที่ได้อานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นของรัฐบาล
