ทำเล‘อโศก-เอกมัย’ราคาที่อยู่อาศัยขยับแรง

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่าแนวโน้มที่ดินทำเลอโศกถึงเอกมัย ราคาปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง เฉลี่ยปีละ 19% ในช่วง 7 ปี จากราคาเฉลี่ย 350,000 บาทต่อตารางวา เป็น 1.01 ล้านบาทต่อตารางวา และอีก 2 ปีข้างหน้ามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอีก อย่างน้อยปีละ 10%

ในช่วงปี 2555 ถึงไตรมาส 3 ปีนี้ พบว่าผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ยังเชื่อมั่นในการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมทำเลอโศกถึงเอกมัยอย่างต่อเนื่อง โดยมีอุปทานใหม่ทั้งหมด 14,332 หน่วย จาก 48 โครงการ 

โดยอัตราการเติบโตของคอนโดมิเนียมในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ย 67% ต่อปี  สำหรับเฉพาะไตรมาส1 ถึง ไตรมาส 3 ปี 2560 มีอุปทานใหม่จากผู้ประกอบการคิดเป็น 29% ของอุปทานรวม จำนวน 4,281 หน่วยจาก 17 โครงการ แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการยังคงมั่นใจในตลาดทำเลนี้

ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบสัดส่วนอุปทานโครงการในทำเลอโศกถึงเอกมัยแบ่งตามประเภทนั้นจากอุปทานรวม 14,332 หน่วย พบว่าโครงการระดับไฮเอนด์มีจำนวนมากสุดถึง 55% หรือ 7,919 หน่วย ตามด้วยโครงการลักชัวรี จำนวน 4,089 หน่วย และระดับซูเปอร์ลักชัวรี จำนวน 2,324 หน่วย

ด้านสัดส่วนผู้ประกอบการในตลาดระดับลักชัวรีจาก 48 โครงการที่ได้เปิดขายตั้งแต่ปี 2555 ถึงไตรมาส 3 ปี 2560 ผู้ประกอบการรายใหญ่ให้ความสนใจพัฒนาโครงการจำนวน 9,332 ยูนิต คิดเป็น 65% ในตลาด ส่วนผู้ประกอบการรายเล็กให้ความสนใจสนใจพัฒนาโครงการจำนวน 5,000 ยูนิต คิดเป็น 35% 

แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเชื่อมั่นในการพัฒนาสินค้าระดับลักชัวรสู่ตลาดทำเลนี้ต่อเนื่อง

สำหรับโครงการเปิดขายในอนาคตอันใกล้ ทำเลอโศก-เอกมัย มีทั้งหมด 8 โครงการ ส่วนใหญ่มีทำเลที่ตั้งอยู่ในทำเลเอกมัยและทองหล่อ ซึ่งเป็นโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ อาทิ โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ แสนสิริ สิงห์ เอสเตท MQDC และอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์

ด้านอุปสงค์คอนโดมิเนียมทำเลอโศก-เอกมัย ปี2555 ถึงไตรมาส 3 ปี 2560 มียอดขายรวมอยู่ที่ 11,218 หน่วย คิดเป็น 75% ของอุปทานรวม ตลาดระดับไฮเอนด์มียอดขายคิดเป็น 77% ตลาดระดับลักชัวรียอดขาย 74% และตลาดซูเปอร์ลักชัวรี มียอดขายคิดเป็น 74% ตามแต่อุปทานของแต่ละระดับตลาด

ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2555 ถึงไตรมาส 3 ปี 2560 จากราคาเฉลี่ย 158,800 บาทต่อตารางเมตรเป็น 222,944 บาทต่อตารางเมตร โดยมีอัตราการเติบโตของของราคาในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยอยู่ที่ 9% ต่อปี การปรับตัวของราคาเฉลี่ยโดยรวมเป็นไปในทิศทางบวก เว้นแต่ในช่วงปี 2556 ถึงปี 2557 ผู้พัฒนาโครงการให้ความสนใจพัฒนาโครงการไฮไรซ์ระดับไฮเอนด์มากขึ้น จึงส่งผลให้ราคาปรับตัวเล็กน้อย

ทำเลอโศกถึงเอกมัยเป็นทำเลที่มีศักยภาพสำหรับการพัฒนาโครงการระดับลักชัวรีอย่างต่อเนื่องโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ 

อย่างไรก็ตามข้อจำกัดด้านการหาที่ดิน และเงินลงทุนกลายเป็นปัจจัยให้ผู้พัฒนาโครงการมีแนวโน้มพัฒนาโครงการด้วยจุดเด่นที่แตกต่างออกไป อาทิ โครงการไฮไรซ์ระดับไฮเอนด์และโครงการโลว์ไรซ์ระดับลักชัวรี หรือการร่วมมือกับบริษัทต่างชาติ เพื่อจุดประสงค์ในด้านการเงินและเทคโนโลยี 

ทางด้านราคานั้นเมื่อเปรียบเทียบราคาที่ดินกับราคาขายต่อตารางเมตรของโครงการในตลาดลักชัวรี การปรับราคาที่ดินทำเลนี้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างชัดเจนเป็นผลมาจากที่ดินมีอย่างจำกัด ในขณะที่ราคาขายห้องชุดต่อตารางเมตรปรับตัวขึ้นต่อเนื่องสอดคล้องกับราคาขายที่ดิน 

ช่วงปี 2559 ถึง 2560 มีราคาเปิดขายคงที่ จากที่ผู้ประกอบการหันมาให้ความสนใจพัฒนาโครงการโลว์ไรซ์และไฮไรซ์ระดับไฮเอนด์มากขึ้น ทั้งนี้จะเห็นได้ว่าราคาคอนโดมิเนียมปรับตัวขึ้นในอัตราเฉลี่ย 9% ต่อปี ในขณะที่ราคาที่ดินปรับขึ้นถึง 19% ต่อปี