อสังหาฯตุนที่ดินรอลงทุนแนวรถไฟฟ้าสีชมพู

โครงการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี  ที่วิ่งผ่านระยะทางกว่า 34.5 กิโลเมตร  ประเมินว่าเป็นอีกหนึ่งเส้นทางแห่งโอกาสในอนาคตของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ แต่โนวแน้มการพัฒนาอยู่ในรูปแบบ “ค่อยเป็นค่อยไป” ยังไม่เห็นการแจ้งเกิดโปรเจคใหม่อย่างเด่นชัดมากนัก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะกรณีศึกษา “สายสีม่วง” ทำให้ดีเวลอปเปอร์ระมัดระวังการเติมซัพพลายใหม่เข้าตลาดที่ยังไม่พบ “ดีมานด์” ชัดเจนมากนัก 

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า แนวทางการพัฒนาอสังหาฯ แนวสายสีชมพู ขณะนี้แบ่งเป็น 2 ช่วง  คือ แจ้งวัฒนะ-วงเวียนอนุเสาวรีย์หลักสี่ และ ถ.รามอินทรา โดยช่วงแรก มีการเปิดคอนโดมิเนียมพอสมควรแล้ว  มีจำนวนสะสมรวม 24,400 ยูนิต  สัดส่วนคอนโดกว่า 64% อยู่ในช่วงติวานนท์-หลักสี่ ราคาขายต่อยูนิตเฉลี่ย 2- 3 ล้านบาท จากราคาขายเริ่มต้น 30,000-80,000 บาทต่อตร.ม.  อีก 36% ช่วง ถ.รามอินทรา ส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านจัดสรร ประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์

ส่วนคอนโด ราคาขาย 50,000 -70,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งซัพพลายยังไม่สูงมาก เริ่มขยายตัวในปี 2558-2559 ซึ่งหลังจากปี 2559 มีซัพพลายเพิ่มขึ้นปีละ 1,200 -1,600 ยูนิตต่อปี 

โดยภาพรวมผู้ประกอบการอสังหาฯ มีแผนพัฒนาคอนโดบางส่วนเปิดขายรอสายสีชมพู  เช่น บริเวณวงเวียนหลักสี่ ตัดสายสีเขียว (หมอชิต คูคต) และบริเวณสายสีแดงตัดสายสีชมพู

ปีนี้คาดว่าจะมีดีเวลลอปเปอร์ 3-4 รายใหญ่และกลาง  เปิดตัวโครงการใหม่ รวม่ 2,000-3,000 ยูนิต  รองรับสายสีชมพู แต่ยังไม่มีความชัดเจนมากนัก เพราะต้องรอพิจารณาความชัดเจนภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อ ความเชื่อมั่นผู้บริโภค ตลอดจนความชัดเจนของแผนก่อสร้าง 

"อสังหาฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูน่าจะเริ่มมีความเคลื่อนไหวมากขึ้นในปีนี้ โดยเฉพาะแถววงเวียนหลักสี่ และปลายสถานีแถวมีนบุรี"

ทยอยเก็บที่ดินก่อนราคาขยับ

ขณะที่สถานการณ์การแข่งขันของอสังหาฯ ในโซนนี้ ยังไม่ถึงขั้นที่เรียกว่า “คึกคัก”  ความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการมุ่งซื้อที่ดินรอการพัฒนาในอนาคต เพื่อให้ได้ต้นทุนที่ไม่สูงมากนักและสามารถเปิดขายในราคาที่ต่ำกว่าผู้เล่นรายอื่น 

สำหรับ ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูปัจจุบัน เฉลี่ย 1 -2 แสนบาทต่อตร.ว. ส่วนย่านมีนบุรี ราคาค่อนข้างสูงอยู่ที่ 3 แสนบาทต่อตร.ว. โดยช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินสายสีชมพูปรับเพิ่มขึ้น 15% คาดว่า 2 ปีจากนี้จะปรับเพิ่ม “เท่าตัว”

“สายสีชมพูเป็นเส้นที่วิ่งนอกเมืองไม่ใช่วิ่งเข้าไปในเมือง  จึงอาจไม่คึกคักมากนักเทียบสายสีม่วงและสายสีเขียว ดีเวลลอปเปอร์ยังคงรอดูความชัดเจนสายสีชมพูก่อนตัดสินใจเปิดโครงการใหม่ ซึ่งอาจเลือกทำเลเฉพาะจุดเชื่อมต่อสายสีอื่น"

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการล้วนพิจารณากรณีศึกษาจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง ดังนั้นจึงไม่ผลีผลามในการลงทุน เพื่อไม่ให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย

ชี้ซัพพลายสายสีชมพูเหลือขาย20%

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จุดเด่นของแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูเป็นเส้นทางเชื่อมต่อการเดินทางระหว่างฝั่งตะวันตกและตะวันออกของกรุงเทพฯ โดยมีจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง สายสีแดง สายสีเขียว และสายสีส้ม  นับว่าเป็นพื้นที่ศักยภาพสำหรับธุรกิจอสังหาฯ 

ช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา โครงการอสังหาฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู มีการเปิดตัวคอนโด โดยเฉพาะฝั่งตะวันตก แต่ยังมีซัพพลายไม่มากนัก โดยโซนที่มีซัพพลายจำนวนมากกระจุกตัวในบริเวณจุดตัดสายสีม่วง (บางซื่อ -บางใหญ่) เช่น แจ้งวัฒนะ ที่เชื่อมต่อกับสายสีม่วง

ปัจจุบันซัพพลายที่อยู่อาศัยเหลือขายแนวสายสีชมพู มีประมาณ 2,000 ยูนิต จากจำนวนรวม 10,000 ยูนิต หรือเหลือขายเพียง 20%  อีก 80% ที่ขายได้ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซ่า แจ้งวัฒนะ และศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ

ซัพพลายต่ำ-ราคาขยับน้อย

อย่างไรก็ดี ราคาขายที่อยู่อาศัยโครงการแนวสูงอย่างคอนโดในโซนนี้  ไม่ได้ปรับราคาขึ้นสูงนัก หากอยู่ในซอยราคาอยู่ที่ 60,000 บาทต่อตร.ม.  ส่วนราคาขายโครงการที่ติดริมถนนใหญ่ ประมาณ 80,000 บาทต่อตร.ม. แต่ปัจจุบันโครงการติดริมถนนเหลือขายน้อยมาก

ขณะที่โซนรามอินทราราคายังไม่ปรับขึ้นมากนักเช่นกัน เพราะก่อนหน้านี้ปรับขึ้นไปมากแล้ว และติดข้อจำกัด FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน ยังไม่สูงมากเท่ากับสายสีม่วงจึงทำให้ยังไม่ค่อยเห็นโครงการคอนโดในย่านนี้

การเปิดตัวคอนโดโครงการใหม่แนวสายสีชมพูยังไม่คึกคักมากนัก ปีนี้ มีโครงการใหม่ของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ที่เปิดตัวรวม 2,000-3,000 ยูนิต เช่น โครงการพลัมคอนโด แจ้งวัฒนะ สเตชั่น ของพฤกษาเรียลเอสเตท ประมาณ 1,100 ยูนิต  รีเจ้นท์ โฮม ของกลุ่มรีเจนท์ กรีน พาวเวอร์ 1,500ยูนิต และ ศุภาลัย วิสต้า ของ ศุภาลัย ที่เปิดตัวปลายปีก่อน

“แม้ขณะนี้้อาจยังไม่เห็นโครงการใหม่รวมถึงการขายที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการมากนัก แต่อีก 1-2 ปี ภาพจะชัดเจนขึ้น จะมีการทยอยขายที่ดินให้ดีเวลลอปเปอร์ ซึ่งหากเริ่มลงตอม่อรถไฟฟ้าสายสีชมพู ราคาที่ดินโซนแจ้งวัฒนะอาจขยับถึง 3 แสนบาทปลายๆ ต่อตร.ว.ได้”

ชี้เทรนด์พัฒนา'โลว์ไรส์'

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า  รถไฟฟ้าสายสีชมพูนี้เป็นระบบโมโนเรลที่มีมากกว่า 30 สถานี รวมระยะทาง 34.5-36 กิโลเมตร เมื่อเทียบรถไฟฟ้าในปัจจุบันรวม 3 สาย ที่มีจำนวนรวม 76 สถานี ระยะทาง 107.8 กิโลเมตร  ซึ่งจำนวนสถานีที่มาก ทำให้รองรับผู้โดยสารได้มาก ด้วยการกระจายของพื้นที่ของหลายสถานี รองรับผู้โดยสารครอบคลุมพื้นที่ในเขตตะวันออกได้ การจุดตัดเชื่อมต่อที่วงเวียนอนุสาวรีย์หลักสี่ยังช่วยให้เข้าเมืองได้เร็วมากขึ้น เช่น การเดินทางเข้าสู่เส้นอารีย์ และพหลโยธิน

“เส้นทางแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูจะส่งผลต่อศักยภาพที่ดินบริเวณมีนบุรี-หลักสี่  ทำให้รูปแบบการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในโซนนี้เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมที่เป็นโครงการแนวราบจะกลายเป็นโครงการคอนโดโลว์ไรส์มากขึ้น”

คาดว่าจะได้เห็นการเปลี่ยนแปลงในระยะเวลา 3 ปีนี้ พร้อมกับการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพูในปี 2563

สำหรับราคาที่ดินในโซนนี้ ปรับเพิ่มขึ้นระดับหนึ่งแล้ว  ซึ่งราคาที่ดินสูงขึ้นอาจนำมาพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ระดับกลางได้ยาก หรือไม่คุ้มค่ากับต้นทุนที่ดิน  ปัจจุบันราคาทาวน์เฮาส์ บริเวณมีนบุรีตอนปลาย เฉลี่ย 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต บ้านเดี่ยว 5 ล้านบาทต่อยูนิต  คาดว่าในอีก 3-5 ปี ข้างหน้า ราคาขายที่อยู่อาศัยในโซนนี้จะขยับเพิ่มขึ้นเท่าตัว เป็นไปตามที่ดินโซนอื่นๆ ที่มีโครงการรถไฟฟ้าเข้าถึง

ลุ้นปรับผังเมืองใหม่รับพัฒนาแนวสูง

ทั้งนี้ ภาครัฐต้องพิจารณาผังเมืองบริเวณสายสีชมพูนี้อย่างรอบคอบ เพราะการพัฒนาอาคาร 8 ชั้นในโซนนี้มีข้อจำกัด ทำให้การพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมาส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ มีคอนโดน้อยมาก โดยศักยภาพการพัฒนาโครงการแนวสูงในสายชมพูยังมีน้อย มีเพียงช่วงต้นของเส้นแจ้งวัฒนะ แต่ในโซนรามอินทรา-มีนบุรี ควรมีผังเมืองที่เป็นเกณฑ์รองรับการพัฒนาโครงการโซนนี้ในอนาคต

สำหรับโครงการของพฤกษาฯ ในโซนนี้  ปัจจุบันมีโครงการพลัม คอนโด ขายแล้ว 2 เฟส จำนวนกว่า 2,000 ยูนิต จากทั้งหมด 5 เฟส 5,000 ยูนิต ส่วนเฟสที่ 3  ทยอยเปิดตัว เพราะไม่ต้องการเร่งเติมซัพพลายในตลาดแม้จะยังไม่ค่อยมีซัพพลายใหม่เข้ามาก็ตาม 

อย่างไรก็ดี โจทย์ของการสร้างซัพพลายในโซนนี้ต้องสอดรับเซ็กเมนท์ระดับราคา 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต