มาตามนัด..ได้เวลาเก็บเกี่ยวผลงานจากคอนโดร่วมทุน
ประเด็นการลงทุน
เรายังคงชื่นชอบ AP เนื่องจากเราคาดการณ์ถึงผลประกอบการที่โดดเด่นในไตรมาส 4/59 ซึ่งแสดงให้เห็นว่ากลยุทธ์โครงการร่วมทุนออกดอกออกผลอย่างชัดเจนตามที่สัญญาไว้ และส่งต่อให้บริษัทเกิดเป็นผู้นำด้านการเติบโตของกำไรหลักในปี 2560 ทั้งนี้เราคาดถึงกำไรหลักในไตรมาส 4/59 จะสามารถทำสถิติสูงสุดใหม่ของบริษัทได้ และขึ้นเป็นผู้นำในกลุ่มอสังหาฯ โดยเราคาดว่ากำไรหลักปี 2560 จะเติบโตอยู่ในสามอันดับแรกของผู้นำกลุ่มอสังหาฯ ที่เราให้คำแนะนำ ที่สำคัญมูลค่าหุ้นที่ค่อนข้างถูก โดยซื้อขายกันที่ PER ปี2560 ที่ 7.7 เท่า ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2550-2559 โดยเราคงคำแนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2560 ที่ 9.00 บาทต่อหุ้น อ้างอิงราคาเป้าหมายค่า PER ที่ 9.0 เท่า ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยปี
2550-2559 อยู่ 0.5 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน
เรามองข้ามยอดจองซื้อและรายได้ปี 2559 ที่ไม่ตื่นตาตื่นใจว่าจบไปแล้ว
เราคาดทั้งยอดจองซื้อและรายได้โครงการที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงในปี 2559 เนื่องจากเกิดการชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการคอนโดร่วมทุนขนาดมีนัยสำคํญเป็นปี 2560 โดยเราคาดยอดจองซื้อปี 2559 ลดลง 20% อยู่ที่ 22.5 พันล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าเป้าหมายบริษัทที่ 26 พันล้านบาท เนื่องจากการเลื่อนโครงการเปิดตัวใหม่ในช่วงการไว้อาลัยในไตรมาส 4/59
ทำให้โครงการเปิดตัวใหม่ในปี 2559 นั้นลดลง 35% อยู่ที่ 19 พันล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดตั้งแต่ปี 2555 โดยเฉพาะการเลื่อนเปิดตัวโรงการคอนโดร่วมทุน Life@Wireless มูลค่า 6.4 พันล้านบาท ไปเป็นปี 2560 ทั้งนี้แม้ว่าตัวเลขยอดจองซื้อจะไม่น่าตื่นตาตื่นใจ แต่เราคาดว่า AP จะสามารถบรรลุคาดการณ์กำไรหลักของเราสำหรับปี 2559 ที่คราดว่าจะ
เติบโต 5% อยู่ที่ 2.6 พันล้านบาทได้ เนื่องจากการพลิกกลับจากขาดทุน เป็นกำไรจากส่วนแบ่งกำไรตามวิธีส่วนได้เสียจากโครงการคอนโดร่วมทุน โดยจากเดิมขาดทุนอยู่ที่ 267 ล้านบาทสำหรับปี 2558 พลิกกลับมาเป็นกำไรที่ 304 ล้านบาทสำหรับปี 2559 ทั้งนี้การพลิกกลับในครั้งนี้จะหักลบการปรับตัวลดลง 5% ของรายได้โครงการที่อยู่อาศัยที่ 20.6 พันล้านบาท ในปี 2559 ได้ อย่างไรก็ตามเราคาดว่ารายได้จากโครงการอสังหาฯ แนวราบ ในปี 2559 จะสามารถทำสถิติสูดสูงสุดใหม่ได้นับว่าดีมาก
ส่องกำไรหลักไตรมาส 4/59 ทำสถิติสูงสุดใหม่
ถึงแม้ว่าเราคาดยอดจองซื้อในไตรมาส 4/59 จะลดลง 43% YoY และ 59% QoQ มาอยู่ที่ 3.4 พันล้านบาท แต่กำไรหลักคาดว่าจะสามารถแตะจุดสูงสุดตลอดกาลที่ 1.26 พันล้านบาท ได้ในไตรมาส 4/59 เติบแบบก้าวกระโดด 87% YoY และ 177% QoQ โดย AP จะเป็นผู้นำกลุ่มสำหรับผลประกอบการไตรมาส4/59 จากหุ้นที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของเราในกลุ่มอสังหาฯที่มีทั้งรายได้และการเติบโตของกำไรที่ดีเยี่ยมทั้ง YoY และ QoQ (เทียบกับกลุ่มอสังหาฯ ที่กำไรไตรมาส 4/59 คาดปรับตัวลดลง YoY) โดยเราคาด AP จะบันทึกรายได้โครงการที่อยู่อาศัยสูงสุดเป็นลำดับสองในประวัติศาสตร์ของ AP ที่ 8 พันล้านบาท ในไตรมาส 4/59 เพิ่มขึ้น 38% YoY และ 90% QoQ โดยส่วนแบ่งกำไรตามวิธีส่วนได้เสียจะพลิกกลับมาเป็นกำไรที่ 443 ล้านบาทในไตรมาส 4/59 จากเดิมที่ขาดทุน 65 ล้านบาท ในไตรมาส 4/58 และขาดทุน 53 ล้านบาทในไตรมาส 3/59 เนื่องจากการโอนที่รวดเร็วของโครงการคอนโดร่วมทุน
แผนการเติบโตในปี 2560
การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2560 คาดว่าจะเติบโตก้าวกระโดด 83% มาอยู่ที่ 35 พันล้านบาท (57% เป็นโครงการคอนโด และ 43% เป็นโครงการแนวราบ) โดยการเปิดตัวโครงการคอนโดจะมีมูลค่ามากกว่า 3 เท่า ขณะที่การเปิดตัวโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น 16% ทั้งนี้เป้าหมายการเติบโตยอดจองซื้อของ AP ในปีนี้ที่ 15% อยู่ที่ 26 พันล้านบาท ด้วยยอดจองซื้อของโครงการคอนโดที่ปรับตัวสูงขึ้น 22% มาอยู่ที่ 12 พันล้านบาท และยอดจองซื้อของโครงการแนวราบที่เพิ่มขึ้น 10% แม้ว่าเราคาดการณ์รายได้อสังหาฯ ปี 2560 จะทรงตัว, หากแต่การเติบโตต่อเนื่องของส่วนแบ่งกำไรตามวิธีส่วนได้เสียที่เราคาด 70% เป็น 518 ล้านบาทสำหรับปี 2560 จะผลักดันให้การเติบโตของกำไรหลักแข็งแกร่งในปี 2560 ที่ 15% อย่างไรก็ตามเรามองว่าเนื่องจากความขัดเจนของรายได้อสังหาฯ สำหรับปี 2560 ที่มีค่อนข้างน้อยเพียง 12% ของประมษณการรายได้โครงการที่อยู่อาศัยของเรา ดังนั้น AP จำเป็นต้องผลักดันการขายและการโอนโครงการคอนโดทีสร้างเสร็จแล้วเป็นสำคัญในปีนี้ ได้แก่ โครงการ Vittorio, โครงการ Rhythm Sathorn, โครงการ Aspire Rattanatibet II และ โครงการ Rhythm Sukhumvit.
ยอดจองซื้อเติบโตก้าวกระโดดในไตรมาส 2/60 – 3/60
เราคาดว่ายอดจองซื้อรายไตรมาสจะอยู่ในระดับที่น่าตื่นตาตื่นใจ เมื่อเริ่มการเปิดตัวโครงการคอนโดร่วมทุนในช่วงไตรมาส 2/60 และต่อเนื่องใน 3/60 เนื่องจากโครงการคอนโดร่วมทุนนั้นมีขนาดใหญ่ ทั้ง 3 แห่ง มูลค่าโดยรวมอยู่ที่ 20 พันล้านบาท จะเปิดตัวในปี 2560 บนทำเลยอดเยี่ยมที่ล้อมรอบด้วยสถานีขนส่งมวลชน ดังนั้นเราคาดว่าอัตราจองซื้อจะได้รับการตอบรับเชิงบวกจากตลาดมากว่าที่บริษัทตั้งเป้าหมายเชิงอนุรักษ์นิยมไว้ที่ประมาณ 40% ทั้งนี้พิสูจน์ได้จากโครงการคอนโดร่วมทุนทั้ง 8 แห่งซึ่งเปิดตัวไปก่อนหน้านี้ในช่วงปี 2553-2559 มูลค่าโดยรวมถึง 27 พันล้านบาท มีค่าเฉลี่ยอัตราจองซื้อเฉลี่ยอยู่ในระดับที่น่าประทับใจที่สูงถึง 86%
