ซื้อแหลก...ฟ้าหลังฝนที่สวยงาม
ประเด็นการลงทุน
เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมาเราได้จัดให้ผู้บริหาร AP พบปะนักลงทุนในประเทศ โดยเราได้มองข้ามข่าวร้ายระยะสั้นซึ่งเป็นประเด็นลบของทั้งกลุ่มนี้เกี่ยวกับผลประกอบการไตรมาส 3/59 ที่คาดจะไม่ตื่นเต้นและเรื่องการปรับลดแผนธุรกิจปี 2559 ไปแล้ว โดยเรามุ่มเน้นมองไปข้างหน้าถึงความสามารถในการทำกำไรอย่างยิ่งใหญ่ของ AP ในไตรมาส 4/59 ตามมาด้วยความเป็นผู้นำกลุ่มทั้งยอดยอดขายและการเติบโตของกำไรแบบมีความชัดเจนสูงในปี 2560 ทั้งนี้เราคาดการณ์กำไรหลักของ AP เติบโตสูงถึง 20% สำหรับปี 2560 ชนะเลิศเทียบกับค่าเฉลี่ยการเติบโตของหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่เราวิเคราะห์ที่ 10% โดยเรามีการปรับราคาเป้าหมายไปเป็น ณ สิ้นปี 2560 ได้ราคาเป้าหมายใหม่ที่ 9.20 บาท อ้างอิงเป้าหมาย PER ที่ 9.5 เท่า ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยปี 2549-2558 อยู่ 1ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน ที่สำคัญราคาหุ้นปัจจุบันเหมาะสมแก่การซื้อลงทุนอย่างมากเนื่องจากซื้อขายที่ระดับถูกมากที่เพียง PER ปี 2560 ที่ 7.2 เท่า และใกล้เคียงกับมูลค่าทางบัญชี เทียบกับแนวโมกำไรปี 2560 ที่เติบโตโดดเด่นในกลุ่ม
แนวโน้มปรับลดแผนธุรกิจปี 2559--เราปรับคาดการณ์กำไรสะท้อนตามนั้น
เรามองว่าบริษัทจะมีการปรับแผนมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2559 จากเดิมที่ 3.2 หมื่นล้านบาท เป็น2.6 หมื่นล้านบาท (ลดลง 13% YoY) เนื่องจากเลื่อนการเปิดตัวโครงการคอนโดร่วมทุนขนาดใหญ่สองโครงการได้แก่ โครงการ Life Wireless (มูลค่า 6.4 พันล้านบาท) และโครงการที่ Ratchayothin (มูลค่าอย่างน้อย 6 พันล้านบาท) อย่างไรก็ตามการเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ในปี 2559 นั้นเป็นไปตามแผนกำหนดการ ที่ 1.3 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% ด้วยการปรับแผนโครงการใหม่ดังข้างต้นทำให้เราคาดยอดจองซื้อในปี 2559 คาดว่าจะอยู่ที่ 2.6 หมื่นล้านบาท (ปี 2559 อยู่ที่ 2.8 หมื่นล้านบาท) ต่ำกว่าเป้าหมายของผู้บริหารเดิมที่ 3.1 หมื่นล้านบาท โดยยอดจองซื้อโครงการแนวราบคาดว่าจะยังคงแข็งแกร่งที่ 1.4 หมื่นล้านบาท ในปี 2559 เพิ่มขึ้น 6% YoY แต่ยอดจองซื้อโครงการคอนโดคาดว่าจะลดลง 20% YoY อยู่ที่ 1.2 พันล้านบาท
ทั้งนี้เพื่อสะท้อนการปรับแผนธุรกิจดังข้างต้นทำใหเราปรับลดคาดการณ์รายได้โครงการที่อยู่อาศัย 5% เป็น 2.14 หมื่นล้านบาทสำหรับปี 2559 และ 10% ที่ 2.12 หมื่นล้านบาท ในปี 2560 โดยสะท้อนจากการชะลอตัวของยอดขายสินค้าคงเหลือคอนโดที่ช้าลงและไม่สามารถทำการตลาดแบบรุนแรงเพื่อเร่งขายได้หลังเหตุการณ์วันที่ 13 ต.ค ที่ผานมา ทำให้เรามีการปรับลดกำไรหลักลง 8% สำหรับปี 2559 และ 12% สำหรับปี 2560 โดยแม้เราจะปรับลดคาดกาณ์กำไรดังกล่าวแต่เราคาดว่าการเติบโตของกำไรหลักปี 2560 จะแข็งแกร่งมากที่ 20% หนุนจากส่วนแบ่งกำไรตามวิธีส่วนได้เสียที่ก้าวกระโดดจาก 151 ล้านบาท ในปี 2559 มาอยู่ที่ 944 ล้านบาทในปี 2560
มองข้ามงบอ่อนตัวไตรมาส 3/59; เตรียมรับกำไรหลักทำสถิติสูงสุดใหม่ไตรมาส 4/59
เรามองว่าราคาหุ้นได้สะท้อนการคาดการณ์กำไรทีไม่น่าตื่นเต้นในไตรมาส 3/59 ไปมากแล้ว โดยเราคงคาดการณ์กำไรหลักตไรมาส 3/59 ซึ่งจะประกาศในวันที่ 9 พ.ย นี้ จะลดลงทัง YoY และ QoQ ที่ 460 ล้านบาท โดยเรามองข้ามไปถึงโอกาสที่บริษัท AP จะประกาศกำไรหลักทำสถิติสูงสุดใหม่รายไตรมาสได้ที่ 1.2 พันล้านบาทในไตรมาส 4/59 หนุนจากรายได้โครงการที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะแตะจุดสูงสุดให่ในประวัติศาสตร์ 8.7 พันล้านบาท เติบโตก้าวกระโดด 49% YoY และ 98% QoQ ด้วยการโอนโครงการคอนโดที่บริษัทพัฒนาเอง 5 โครงการได้แก่ Aspire Ngamwongwan, Rhythm Sukhumvit 42, Rhythm Asoke, Aspire Wuttakard, และ Aspire Sathon Taksin Phase 3 (มูลค่าโครงการรวมห้าโครงการที่ 9.4 พันล้านบาท จองแล้ว 61%) และโครงคอนโดร่วมทุนอีก 2 โครงการ ได้แก่ Rhythm Sukhumvit 36 และ Aspire Sathorn-Thapra (มูลค่าโครงการรวม 6.4 พันล้านบาท จองแล้ว 97%) ซึ่งจะเริ่มทำการโอนในไตรมาส 4/59
คาดยอดจองซื้อเติบโต YoY ในไตรมาส 4/59 และโดดเด่นในไตรมาส 1/60
แม้ว่าการเปิดตัวคอนโดล่าช้าออกไปแต่เราคาดยอดจองซื้อรวมในไตรมาส 4/59 จะสามารถเติบได้ YoY เนื่องจากโครงการแนวราบยังเปิดตัวตามแผนกำหนดการที่ 5 พันล้านบาทในไตรมาส 4/59 (เพิ่มขึ้น 91% YoY) ได้แก่โครงการ Centro Rangsit, โครงการ The City Suksawat และโครงการ The City Bangyai ซึ่งล่าสุดโครงการแนวราบที่เปิดตัวไปในเดือน ต.ค.ได้รับการตอบรับที่ดีพอสมควร โดยหากมองไปถึงไตรมาส 1/60 AP เตรียมส่งเปิดตัวโครงการร่วมทุนขนาดใหญ่สองโครงการ บนทำเลที่ดีมาก ได้แก่ Wireless (มูลค่า 6.4 พันล้านบาท) และ Ratchayothin (มูลค่าอย่างต่ำ 6 พันล้านบาท) ซึ่งนำไปสู่การเติบโตของของยอดจองซื้อ YoY และ QoQ อย่างมีนัยสำคัญในไตรมาส 1/60
ดาวเด่นปี 2560
AP ได้แสดงถึงการประสบความสำเร็จในธุรกิจโครงการแนวราบอย่างมากซึ่งเป้นสินค้าที่เติบแบบสม่ำเสมอและความเสี่ยงน้อยกว่าคอนโดมาก โดยการเติบโตของเป้ายอดขายโครงการแนบราบปี 2560 คาดว่าจะยังอยู่ที่ 10% YoY ได้ ทั้งนี้ยอดจองซื้อโครงการคอนโคในปี 2560 คาดว่าจะเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากมูลค่าการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่จะอยู่ประมาณ 1.8 -2.0 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ YoY เนื่องจากบริษัทมีที่ดินรอเปิดตัวอยู่แล้ว สำหรับในปี 2560 แม้ว่าราคาดรายได้จากการขายอสังหาฯ เพียงทรงตัว แต่เรามองว่ากำไรหลักของ AP จะสามารถเติบได้ดีมากถึง 20% เนื่องจากการขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญของอัตรากำไรหลักที่เพิ่มขึ้น 244bp หนุนจากส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมจากการที่โครงการคอนโดร่วมทุนจะออกดอกออกผลให้ AP อย่างจริงจังในปี 2560 เป็นปีแรก (โดยมีโครงการคอนโดร่วมทุนทั้งหมดรวม 5 แห่งโอนใน
