หวั่นผลตอบแทนกองอสังหาฯวูบ หลังมาตรการภาษีใหม่

จากกรณีที่ครม.อนุมัติ พรบ.ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างใหม่ โดยกำหนดอัตราภาษีที่ดินใหม่ สำหรับภาคเกษตรกรรม, บ้านพักอาศัย, พาณิชยกรรม และที่ดินรกร้างว่างเปล่า โดยคาดว่าจะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ ม.ค. 2560

นายลวรรณ แสงสนิท ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการเงิน สำนักเศรษฐกิจการคลัง กล่าวว่า มาตรการทางภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่จะออกมาใหม่นั้นอาจส่งผลกระทบด้านภาษีในกองทุนที่อยู่ในเขตพื้นที่กลางเมืองอาจต้องเสียภาษีที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากการประเมินภาษีจะใช้วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

“ในส่วนกองทุนอสังหาริมทรัพย์อาจมีบางส่วนที่จะได้รับผลกระทบจากภาษีใหม่ คือ กองทุนที่มีทรัพย์สินอยู่ในเขตกลางเมืองหรือมีราคาที่ดินสูง เพราะการคิดภาษีใหม่จะคิดจากมูลค่าที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรง”

ทั้งนี้ภาพรวมของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าจะไม่ได้รับผลกระทบ หากที่ผ่านมา มีการเสียภาษีที่ถูกต้องตามระบบภาษีเดิมภาษีใหม่ จะไม่สร้างความเปลี่ยนแปลงกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์มากนัก อย่างไรก็ตามผู้ที่จะได้รับผลกระทบจากภาษีอสังหาริมทรัพย์ใหม่นั้นจะเป็นกลุ่มผู้ที่มีบ้านหลังที่ 2 ซึ่งมีจำนวนประมาณ 7- 8% ของประชากรทั้งหมด รวมถึงกลุ่มการเกษตรขนาดใหญ่ที่อาจต้องเสียภาษีมากขึ้น

นางชวินดา หาญรัตนกูล กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนกรุงไทย กล่าวว่า ภาษีอสังหาริมทรัพย์นั้น ส่วนตัวมองว่า อาจส่งผลกระทบกับกองทุนที่มีผู้เช่าสินทรัพย์เพียงรายเดียวที่จะมีความเสี่ยงหากผู้เช่านั้นไม่ได้เช่าพื้นที่ต่อ

“กองทุนอสังหาริมทรัพย์อาจจะได้รับผลกระทบบางส่วน คือ กองทุนที่มีลักษณะผู้เช่าสินทรัพย์รายเดียว โดยความเสี่ยงหากผู้เช่าไม่ได้ต่อสัญญาอาจเกิดปัญหาได้ ดังนั้นการลงทุนอาจต้องเลือกกองทุนที่มีการกระจายสินทรัพย์ที่ดีกว่า หรือมีผู้เช่าหลายราย”

ในภาพรวมของการเก็บภาษี จะกระทบกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และกองทรัสต์ เพื่อลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่นั้น ยังต้องรอการประเมิน เพราะการจัดเก็บมีการเปลี่ยนแปลงไป จากเดิมทีจะเก็บจากรายได้จากสินทรัพย์ เป็นการประเมินมูลค่า ซึ่งต้องรอดูว่าการประเมินมูลค่านั้นจะออกมาอย่างไร

อย่างไรก็ตาม ทิศทางของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ยังได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง เพราะภาวะดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับที่ต่ำมาก ซึ่งผลตอบแทนของกองอสังหาริมทรัพย์ เมื่อหักการคืนเงินต้น ยังถือว่าให้ผลตอบแทนดีหรือใกล้เคียงกับการลงทุนในพันธบัตร ทั้งนี้ในส่วนการลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น ปัจจุบันราคาหน่วยลงทุนได้ปรับตัวขึ้นมาค่อนข้างมาก จนกองทุนประเภทฟรีโฮลด์ และ ลีสโฮลด์ เริ่มมีผลตอบแทนใกล้กัน ซึ่งหากจะลงทุนในปัจจุบันควรลงทุนในฟรีโฮลด์ มากกว่า เพราะสินทรัพย์นั้นจะเป็นของเราตลอดไป

นายสมิทธ์ พนมยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนไทยพาณิชย์ เปิดเผยว่า ภาพของการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น จะได้รับความนิยมมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะปัจจุบันผลตอบแทนอยู่ในระดับที่ต่ำมาก ทำให้เงินลงทุนในรูปแบบกองทุนรวมตราสารหนี้ แบบกำหนดอายุกองทุน หรือ เทอมฟันด์ จะต้องหาที่ลงทุน โดยปัจจุบันมีกว่า 2 ล้านล้านบาทที่ต้องหาเงินลงทุน

“ก่อนหน้านี้เงินลงทุนในรูปแบบเทอมฟันด์ มักจะไปหาผลตอบแทนจากพันธบัตรต่างประเทศ ที่ให้ผลตอบแทนสูง แต่ทิศทางพันธบัตรต่างประเทศเริ่มปรับตัวลดลง ทำให้เงินดังกล่าวต้องหันกลับมาลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสินทรัพย์ที่เริ่มได้รับความสนใจคือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และกองรีท”

ผลกระทบดังกล่าว ทำให้ราคาหน่วยลงทุนกลุ่มดังกล่าว ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งปัจจุบันเป็นเรื่องยากที่เลือกการลงทุนในกองทุนที่ให้ผลตอบแทนดี ทั้งนี้เริ่มเห็นสัญญาณว่า กองทุนอสังหาฯบางกองทุนที่เริ่มมีปัญหาการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคากองทุน ทำให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลที่แท้จริงปรับตัวลงจนติดลบ ซึ่งเหตุผลหนึ่งอาจเกิดจากกองทุนที่มีปัญหาในเรื่องการปรับเพิ่มค่าเช่าได้อย่างจำกัด

การเลือกกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น แนะนำให้นักลงทุนต้องคำนวณผลตอบแทนที่แท้จริง เพราะบางกองทุนที่มีการกำหนดเวลาสิทธิการเช่า จะมีการคืนเงินต้นในบางส่วน ซึ่งหากคำนวณรูปแบบดังกล่าวได้จะช่วยให้นักลงทุนสามารถหาผลตอบแทนที่แท้จริงได้

ทั้งนี้ความสำคัญเฉพาะภาษีที่จัดเก็บที่อยู่อาศัย โดยจัดเก็บในอัตราไม่เกิน 0.5% บ้านหลังแรกส่วนที่เกิน 50 ล้านบาท ขึ้นไป ตั้งแต่ 0.05% ถึง 0.1% และที่พักอาศัยหลังอื่น ตั้งแต่ 0.03% ถึง0.3% ของฐานภาษี รวมทั้งให้จัดเก็บภาษีในอัตรา0.05% ของฐานภาษี สำหรับที่ดินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเพื่อจัดทำเป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย เป็นเวลา 3 ปี นับตั้งแต่เจ้าของที่ดินได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน