จังหวะซื้อ (อย่าช้า!) มาจากมูลค่าที่ยังถูกและความชัดเจนของกำไรเติบโตเด่น
ประเด็นการลงทุน
LH เป็นหุ้นอสังหาฯ เพื่อขายขนาดใหญ่ที่เราชื่นชอบในกลุ่มอสังหาฯ เนื่องจากเราวิเคราะห์ถึงความชัดเจนของกำไรในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 -ครึ่งปีแรกของปี 2560 ที่มีโอกาสเติบโตได้สูงจากยอดขายรอรับรู้รายได้ทีหนุนรายได้อสังหาฯ ที่เป็นสัดส่วนสูงสุดป็นประวัติการณ์ของบริษัท กอปรด้วยมูลค่าปัจจุบันหุ้นยังซื้อขายที่ระดับน่าสนใจลงทุน โดยซื้อขายที่ PER ปี 2559 ที่ 13.8 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวระหว่างปี 2549-2558 ที่ 15.1 เท่า ทำให้เรายังคงแนะนำ “ซื้อ” อ้างอิงจากวิธีการ SOTP ที่ราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2559 ที่ 10.40 บาท (อ้างอิงจากมูลค่าจากการลงทุน เท่ากับ 3 บาท/หุ้น และ PER ในกลุ่มอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อขายที่ 17 เท่า, อ้างอิง 0.5 เท่าส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐานเหนือค่าเฉลี่ย)
ตารางการเริ่มโอนคอนโดหนุนความชัดเจนของกำไรครึ่งหลังปี 2559 – ครึ่งแรกปี 2560 เติบโต
ยอดขายรอรับรู้รายได้ทั้งหมดรับประกันประมาณการรายได้จากการขาย อสังหาฯ ปี 2559 ที่ 53% และ คิดเป็น 37% สำหรับปี 2560 ซึ่งเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในประวัติศาสตร์ของบริษัท เนื่องจากธุรกิจแนวราบของ LH เป็นกลยุทธ์บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย (prebuilt) ซึ่งโดยปกติแล้วจะมีความชัดเจนของรายได้น้อยกว่าธุรกิจแบบขายก่อนสร้าง (presales) โดยความชัดเจนของกำไรครึ่งหลัง 2559 - 2560 บริษัทมี 5 คอนโดที่มีมูลค่าโครงการค่อนข้างสูงถึงกำหนดการเริ่มโอนได้แก่โครงการ The Room สาทร 11 เริ่มโอนในไตรมาส 3/59 (มูลค่าโครงการรวม 1.9 พันล้านบาท ยอดจอง 33%), โครงการ 333 Riverside ในไตรมาส 4/59 (มูลค่าโครงการ 7 พันล้านบาท ยอดจอง 94%), The Bangkok สาทร ในไตรมาส 1/60 (มูลค่าโครงการ 7.5 พันล้านบาท ยอดจอง 62%), The Room เจริญกรุง ในไตรมาส 2/60 (มูลค่าโครงการ 2 พันล้านบาท ยอดจอง 46%) และ The Key เจริญราษ ในไตรมาส 3/60 (มูลค่าโครงการ 3 พันล้านบาท ยอดจอง 39%)
โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมีโอกาสทำได้ดีกว่าที่บริษัทคาด และเป็นโอกาสเพิ่มอัตรากำไรขั้นต้นในปี 2559
LH ประมาณการแบบอนุรักษ์นิยมในส่วนของยอดจองซื้อโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบสำหรับปี 2559 ที่ 21 พันล้านบาท ซึ่งคิดเป็นการเติบโตเพียง 4% ทำให้เราเห็นโอกาสที่บริษัทจะสร้างยอดจองซื้อโครงการแนวราบได้ดีกว่าเป้าหมายเนื่องจากยอดจองซื้อจริงที่เกิดขึ้นในไตรมาส 1/59 นั้นมีอัตราการเติบโตจริงถึง 16% และเราคาดว่าจะเติบโตอีก 15-20% ในช่วงไตรมาส 2/59-3/59 จากแผนการเปิดโครงการแนวราบที่เพิ่มมากขึ้นเป็นลำดับ โดยการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในช่วงไตรมาส 1/59 มีมูลค่าเพียง 1.3 พันล้านบาท (1 โครงการ) แต่จะเพิ่มขึ้นในไตรมาส 2/59 เป็น 2.9 พันล้านบาท (2 โครงการ), ไตรมาส 3/59 เป็น 4.6 พันล้านบาท (3 โครงการ) และไตรมาส 4/59 เป็น 7.3 พันล้านบาท (4 โครงการ) ที่สำคัญการที่โครงการแนวราบอาจมีผลการดำเนินงานดีกว่าคาดนั้นจะส่งผลต่อโอกาสที่อัตรากำไรขั้นต้นของโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายมีแนวโน้มสูงกว่าที่เราคาดการณ์ได้ โดยปัจจุบันเราคาดการอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย แบบอนุรักษ์นิยมโดยคาดลดลง 1.2% มาอยู่ที่ 32.7% ในปี 2559 เพื่อสะท้อนรายได้ที่มาจากคอนโดที่เพิ่มขึ้น โดยปกติ
อัตรากำไรขั้นต้นของโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจะอยู่ที่ 33-36% ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นของโครงการคอนโดอยู่ที่ราว 30% ต้นๆ ทั้งนี้เป้าหมายรายได้ที่มาจากคอนโดคาดจะเติบโต 57% YoY มาอยู่ที่ 7 พันล้านบาท ในปี 2559 อย่างไรก็ตามผู้บริหารนั้นตั้งเป้าหมายอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายจะสามารถเพิ่มขึ้นได้บ้างในปี 2559
ความเสี่ยงต่ำจากงบการเงินแกร่ง และอัตราจ่ายเงินปันผลสูง
เราประมาณการอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ 85% ของกำไรหลักในปี 2559 ผลจากงบการเงินที่แข็งแกร่งด้วยประมาณการอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนสุทธิที่เพียง 0.6 เท่า ณ สิ้นปี 2559 เราคาดว่าเงินปันผลต่อหุ้นสำหรับปี 2559 อยู่ที่ 0.55 บาท/หุ้น หรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงถึง 6.1% โดยเรามองว่าบริษัทมีโอกาสที่กำไรสุทธิอาจจะสูงกว่าคาดจากรับรู้ผลกำไรพิเศษจากเงินลงทุนหาก LH มีการขายเงินลงทุนหรือสินทรัพย์ต่างประเทศ โดยเราคาดเงินปันผลระหว่างกาลสำหรับผลประกอบการครึ่งแรกของปี 2559 อยู่ที่ 0.25 บาทต่อหุ้น ซึ่งคิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเบื้องต้นที่ 2.8% โดยจะขึ้นเครื่องหมาย XD ในเดือนสิงหาคมและจ่ายปันผลในเดือนกันยายน
มูลค่าเงินลงทุนแฝงสูงอย่างมีนัยสำคัญ
LH ยังคงมีมูลค่าเงินลงทุนแฝงในบริษัทสูงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะจากเงินลงทุนใน 5 ส่วนหลักได้แก่ LHBANK, HMPRO, QH, Q-CON และสินทรัพย์ที่เป็นอพาร์ตเมนท์ให้เช่าในสหรัฐฯ โดยเราคำนวณพบว่าบริษัทมีกำไร (หลังหักภาษี) จากเงินลงทุนดังกล่าวข้างต้นอย่างมีนัยสำคัญที่ มูลค่าราว 40 พันล้านบาท, ดังตารางที่ 6 ซึ่งคิดเป็นกว่าเท่าตัวของส่วนของผู้ถือหุ้น LH ซึ่งอยู่ที่ 48.5 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือน มีนาคม 2559
