'ไล่ซื้อกิจการ' แผนยกฐานะ S

'ความท้าทาย' หนึ่งเหตุผลสำคัญที่ผลักดันให้ 'นริศ เชยกลิ่น' ตัดสินใจย้ายออกจากรัง 'ยักษ์ใหญ่ค้าปลีก' บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN มาเป็น 'แม่ทัพคนใหม่' ของ บมจ.สิงห์ เอสเตท หรือ S ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่ม บริษัท บุญรอดบริวเวอรี่ จำกัด (ชื่อเดิม บมจ.รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์)

ตลอดระยะเวลา 16 ปี 'นริศ' ไม่ได้รับหน้าที่ดูแลเพียงเรื่องการเงินของซีพีเอ็นเท่านั้น แต่ยังทำงานครอบคลุมไปถึงฝ่ายปฎิบัติการ และฝ่ายขายด้วย โดยเริ่มทำงานครั้งแรกในช่วงที่บริษัทกำลังเปิดศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซาแห่งที่ 6 แห่ง และมีตัวเลขมาร์เก็ตแคปเฉลี่ย 3,000 ล้านบาท จนกระทั่งวันที่เขาลาออก ค้าปลีกรายใหญ่แห่งนี้ มีศูนย์การค้าทั้งสิ้น 22 แห่ง และมีตัวเลขมาร์เก็ตแคปเฉลี่ย 200,000 ล้านบาท

ทว่าการโยกจาก 'สายค้าปลีก' มาอยู่ 'สายอสังหาริมทรัพย์' ไม่ถือเป็นการข้ามสายการทำงานครั้งแรก เพราะก่อนนั่งประจำการณ์ในซีพีเอ็น ตามคำเชิญชวนของ 'กอบชัย จิราธิวัฒน์' อดีตเคยคลุกคลีในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานหลายสิบปี ไม่ว่าจะเป็น บมจ.ธนายง ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็น บมจ.บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ หรือ BTS และกลุ่มไทยวากรุ๊ป เป็นต้น

ขณะเดียวกันยังเคยทำงานวงการธนาคารพาณิชย์นาน 2 ปี หลัง 'ศาสตราจารย์ สม จาตุศรีพิทักษ์' ในฐานะกรรมการผู้จัดการ ธนาคารนครหลวงไทย พี่ชายของ 'ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์' รองนายกรัฐมนตรี ส่งคนสนิทมาชักชวนให้เข้าไปช่วยปรับปรุงระบบแบงก์

ทว่าอาชีพมุนษย์เงินครั้งแรก หลังสำเร็จการศึกษาปริญญาตรี และปริญญาโท คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เกิดขึ้นที่บริษัทตรวจสอบบัญชีขนาดเล็กแห่งหนึ่ง

'นริศ เชยกลิ่น' ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.สิงห์ เอสเตท หรือ S เล่าให้ 'กรุงเทพธุรกิจ Biz Week' ฟังว่า 'ดร.ชญานิน เทพาคำ' กรรมการและประธานคณะกรรมการสรรหาและพิจารณาค่าตอบแทน สิงห์ เอสเตท ชักชวนให้เข้ามาร่วมทำงานในบริษัทเมื่อกลางปี 2557 หลังมีโอกาสเจอกันในช่วงทำดีลสวนลุมไนท์บาซาร์เก่า พระราม4 ได้เพียง 1-2 เดือน

การลาออกจาก Comfort zone ในวัย 52 ปี ไม่ใช่เรื่องง่าย ทำให้ต้องใช้เวลาทบทวนนาน 3- 4 เดือน อายุขนาดนั้น ควรคิดเรื่องเกษียณมากกว่าย้ายงาน เขาพูดติดตลก แต่เมื่อลองพิจารณาตัวเองดีๆพบว่า 'ยังเป็นคนไฟแรงสูงอยู่' 

ที่สำคัญต้องการนำประสบการณ์ จากแวดวงอสังหาริมทรัพย์ที่สะสมมานานหลายสิบปี มาสร้าง 'เมืองใหม่' ภายใต้ 'ทีมใหม่' ที่มาจากหลากหลายบริษัทชั้นนำ ไม่ว่าจะเป็น 'ล่องลม บุนนาค' อดีตซีอีโอ 'โจนส์ แลง ลาซาลล์' และ 'ณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์' อดีตผู้บริหาร 'แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์' เป็นต้น ซึ่งทีมงานเหล่านี้จะได้รับอิสระทางความคิดจากกลุ่มบุญรอด

'การประสบความสำเร็จ ภายใต้ร่มเงาของคนอื่น ไม่ได้บ่งบอกว่า ความสำเร็จนั้นมาจากฝีมือเราร้อยเปอร์เซ็นต์ แต่การออกมาทำงานในองค์กรแห่งนี้สามารถพูดได้เต็มปากว่า มาจากมือของเรา' 

๐รายได้ 20% โจทย์บุญรอด

'แม่ทัพใหญ่' บอกว่า ด้วยความที่กลุ่มบุญรอด ไม่ต้องการทำงานกระจุกตัวอยู่เพียงธุรกิจแอลกอฮอล์ เพราะในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ ตัวเลขมาร์เก็ตแชร์หดหาย จาก 80% เหลือเพียง 20-30% ส่งผลให้ความมั่นคงทางธุรกิจตกอยู่ในอาการผันผวน

'โจทย์สำคัญ' ที่กลุ่มบุญรอดมีต่อ 'สิงห์ เอสเตท' คือ ภายใน 5 ปีข้างหน้า (2559-2563) ชายชื่อ 'นริศ' และทีมงาน ต้องสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้มีสัดส่วนรายได้เฉลี่ย 20% ของรายได้รวมกลุ่ม

แรกเริ่มในการทำธุรกิจ กลุ่มบุญรอด สนับสนุนที่ดินเปล่า 3 แปลง คือ 1.ย่านอโศกมนตรี (สถานทูตญี่ปุ่นเดิม) เนื้อที่กว่า 11-2-24 ไร่ 2.ที่ดินติดสิงห์เบียร์เฮ้าส์ อโศก เกือบ 1 ไร่ และ 3.ที่ดินเปล่า ย่านประดิษฐ์มนูธรรม 30-40 ไร่ ที่ดินย่านอโศกมนตรี บริษัทได้พัฒนาเป็น 'โครงการ สิงห์ คอมเพล็กซ์' (SINGHA Complex) ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และคอนโดมิเนียม มูลค่าลงทุนไม่เกิน 6,000 ล้านบาท ซึ่งโครงการดังกล่าวจะแล้วเสร็จในปี 2561 และจะเริ่มทำมาร์เก็ตติ้งกลางปี2560

ปัจจุบันบริษัท บุญรอดบริวเวอรี่ จำกัด และบริษัทย่อย ได้จ่ายค่าเช่าอาคารสำนักงาน 5 ชั้น อายุ 50 ปี มูลค่า 1,900 ล้านบาท มาแล้ว 1,000 ล้านบาท โดยจะเริ่มบันทึกรายได้ส่วนนี้ในปี 2560 ซึ่งบริษัทจะนำเงินส่วนนี้ไปต่อยอดการลงทุนต่อไป

'ปี 2560 เราจะบันทึกรายได้ ในส่วนของสำนักงานให้เช่าระยะสั้น 3 ปี ประมาณ 250 ล้านบาท และค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกเฉลี่ย 50 ล้านบาท'

ส่วนที่ดินติดสิงห์เบียร์เฮ้าส์ ย่านอโศก บริษัทได้พัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักซัวรี่ 'ดิเอส อโศก' สูง 55 ชั้น จำนวน 416 ห้อง ปัจจุบันมีราคาขายเฉลี่ย 230,000 บาทต่อตารางเมตร ขยับขึ้นจาก 200,000 บาทต่อตารางเมตร ในช่วงเปิดตัวโครงการเมื่อปลายปี 2558

ล่าสุดมียอดขายแล้ว 60% คาดว่าจะได้รับผลตอบแทนเฉลี่ย 30% โดยโครงการจะแล้วเสร็จปลายปี 2561 และจะบันทึกรายได้ประมาณ 2,000 ล้านบาท สำหรับที่ดินเปล่าย่านประดิษฐ์มนูธรรม ตั้งใจจะพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยว

ขณะเดียวกัน กลุ่มบุญรอด ยังสนับสนุนสินทรัพย์ที่สามารถหาประโยชน์ได้ทันที นั่นคือ โรงแรมสันติบุรี บีช รีสอร์ท แอนด์ สปา เกาะสมุย จังหวัดสุราษฎร์ธานี จำนวน 72 ห้อง แม้โรงแรมแห่งนี้จะสร้างรายได้เฉลี่ยปีละ 400-500 ล้านบาท แต่คงไม่เพียงพอต่อการเดินไปคว้าเป้าหมาย

'นริศ' ยอมรับว่า หลังได้ยินโจทย์ของกลุ่มบุญรอด รู้สึกคิดหนัก 'จะทำอย่างไรจะมีรายได้โตปีละ 50%' คำถามนี้วนเวียนอยู่ในหัว แต่เมื่อหุ้นใหญ่ถามกลับมาว่า ต้องการทรัพยากรอะไรบ้าง เพื่อจะเดินไปให้ถึงเป้าหมาย

ผมไม่รีรอที่จะตอบตรงๆ ว่า 'เงินสด' เพราะหากอยากเติบโตรวดเร็ว บริษัทต้องซื้อกิจการที่มีรายได้เข้ามาทันที และกิจการนั้นต้องสร้าง 'ผลตอบแทนเฉลี่ย 15%' 

ไมว่าจะเป็น โรงแรม ,อาคารสำนักงานให้เช่า และ3.ที่อยู่อาศัย ที่ผ่านมามีเจ้าของเก่าหลายรายต้องการขายโรงแรมจำนวนมาก หลังสู้พิษเศรษฐกิจถดถอยไม่ไหว ขณะเดียวกันเจ้าของอาคารสำนักงานให้เช่า ก็ต้องการขายเช่นกัน เพราะผลตอบแทนจากการดำเนินงานไม่เติบโต

ในอนาคตเรายังมองเรื่องการ 'เทคโอเวอร์โรงงาน' หรือ 'นิคมอุตสาหกรรม' เพื่อพัฒนาแล้วนำมาปล่อยเช่า

'ผลตอบแทนจากการลงทุนในแต่ละสินทรัพย์มีอัตราไม่เท่ากัน ยกตัวอย่าง โรงแรม 14-15% ,สำนักงานให้เช่า 12% และที่อยู่อาศัย 20-30%'

๐ รีวิวแผนตั้งตัว

'ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร' บอกว่า แม้กลุ่มบุญรอดจะให้เงินเพิ่มทุนก้อนแรกเฉลี่ย 2,000 ล้านบาท ในช่วงเดือนมิ.ย.2558 และกำลังจะเพิ่มทุนรอบสองในเดือนมิ.ย.นี้ แต่ดีลการลงทุนแรกๆ กับไม่ได้ใช้เงินจากหุ้นใหญ่

ยกตัวอย่าง ก่อนหน้านี้บริษัทได้กู้เงินจากสถาบันการเงิน เพื่อนำมาซื้อโรงแรมพีพี ไอแลนด์ วิลเลจ บีช รีสอร์ท เกาะพีพีดอน จังหวัดกระบี่ พื้นที่ 167 ไร่ จากกองทุนรวม MFC มูลค่า 2,700 ล้านบาท และใช้วิธีแลกหุ้นเพื่อร่วมลงทุนในบริษัท เนอวานา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ในสัดส่วน 51% เป็นต้น
บริษัทเริ่มใช้เงินเพิ่มทุนครั้งแรกในช่วงปลายปี 2558 เพื่อต่อเติมห้องพักของ โรงแรมพีพี ไอแลนด์ วิลเลจ บีช รีสอร์ท จำนวน 45 กุญแจ จากเดิมที่มีอยู่ 112 กุญแจ มูลค่าลงทุน 200 ล้านบาท ล่าสุดโครงการดังกล่าวสามารถผลตอบแทนเพิ่มขึ้น จากระดับ 7.75% เป็นกว่า 10%

ในปี 2559 จะเป็นปีแรกที่ โรงแรมพีพีไอแลนด์ สามารถสร้างรายได้เต็มปีเฉลี่ย 600-700 ล้านบาทต่อปี ปัจจุบันโรงแรมแห่งนี้ยังเหลือที่ดินเปล่าอีก 60 กว่าไร่ ภายใน 2 ปีข้างหน้า ตั้งใจจะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อขาย เป็นต้น

'ปีนี้ เนอวานาฯ อาจมีรายได้เฉลี่ย 3,000 ล้านบาท เทียบกับปีก่อนที่ทำได้ 2,000 ล้านบาท หลังมี 3 โครงการใหม่เกิดขึ้น ซึ่งเราจะรับรู้รายได้จากเนอวานาฯทั้งหมด'

ต่อมาในเดือนส.ค.2558 บริษัทใช้เงินเพิ่มทุนมารับโอนกิจการ 'อาคารสำนักงานซันทาวเวอร์' มูลค่า 4,700 ล้านบาท 'จุดเด่น' ของอาคารดังกล่าว คือ แม้ตึกจะเก่า เพราะสร้างมานานกว่าสิบปี แต่มีผู้เช่า 'เต็มร้อยเปอร์เซ็นต์'

นั่นแปลว่า เราจะมีรายได้ค่าเช่าสม่ำเสมอ คาดว่าปี 2559 จะรับรู้รายได้จากอาคารดังกล่าวเฉลี่ย 400 ล้านบาท (บนสมมุติฐานค่าเช่าใหม่)

ขณะเดียวกันอัตราค่าเช่ายังมี 'อัพไซด์' เฉลี่ย 3-4% (คิดจากราคาเช่าพื้นที่อาคารในย่านนั้น) ปัจจุบันอาคารซันทาวเวอร์ส คิดค่าเช่าเฉลี่ย 490 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ล่าสุดบริษัทอยู่ระหว่างปรับปรุงอาคารบางส่วน

ถัดจากนั้นมา 3 เดือน ได้ใช้เงินเพิ่มทุนบางส่วน เพื่อลงทุนในบริษัทร่วมทุน ด้วยการถือหุ้น 50% และซื้อกิจการโรงแรมระดับ 3 และ 4 ดาว ภายใต้แบรนด์ Mercure 26 แห่ง ในสหราชอาณาจักร แบ่งเป็น 20 แห่ง ในประเทศอังกฤษ และ 6 แห่งในประเทศสก็อตแลนด์ คิดเป็นจำนวนห้องพัก 2,883 ห้อง มูลค่าลงทุนรวม 8,000-9,000 ล้านบาท ซึ่งเราจะลงทุนตามสัดส่วนการถือหุ้นเฉลี่ย 4,000 ล้านบาท

'ก่อนได้ดีลนี้มาครอบครองตามคำแนะนำของคนรู้จัก โครงการเหล่านี้สร้างผลตอบแทนเฉลี่ย 10% แต่ปีนี้น่าจะมากกว่าเดิม หลัง 2 ปีก่อน ทรัพย์สินบางแห่งได้รับการปรับปรุง ตามแผนบริษัทจะรับส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนเฉลี่ย 100-200 ล้านบาท' 

๐ทุ่ม 'หมื่นล้าน' เทคกิจการ

'นายคนใหม่' บอกว่า ปีนี้ตั้งวงเงิน เพื่อซื้อกิจการใหม่เฉลี่ย 12,000 ล้านบาท เน้นลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่า และโรงแรมระดับ 4 ดาว ในส่วนของโรงแรมมีความพร้อมลงทุน ทั้งในและนอกประเทศ

สำหรับโรงแรมในประเทศคงลงทุนตามเมืองท่องเที่ยวขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นภูเก็ต ,พัทยา เกาะสมุย และหัวหิน เป็นต้น ปัจจุบันมีเจ้าของเก่าต้องการขายโรงแรมกับบริษัทจำนวนมาก ตามแผนต้องการเทคโอเวอร์โรงแรมภายในประเทศที่ติดทะเลเฉลี่ย 10 แห่ง

ส่วนโรงแรมต่างประเทศ กำลังศึกษาในแถบยุโรป เพราะเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวโอกาสได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนสูงถึง 15-20% ไม่ใช่เรื่องยาก ตอนนี้ยังบอกไม่ได้ว่า ดีลแรกของปีนี้จะเกิดขึ้นในช่วงเดือนไหนของปีนี้

'ยังคงเดินหน้าซื้อที่ดิน เพื่อนำมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยในกรุงเทพและหัวเมืองใหญ่ โดยตั้งวงเงินไว้ที่ประมาณ 5,000-6,000 ล้านบาท'

เมื่อธุรกิจเริ่มอยู่ตัวแล้ว เราจะเทคโอเวอร์น้อยลง และหันมาสร้างเองมากขึ้น ทุกปีบริษัทควรมียอดรอรับรู้รายได้ (แบ็กล็อต) ทั้งแนวสูงและแนวราบเฉลี่ย 10,000 ล้านบาท ถ้าทำได้เช่นนี้ นักลงทุนต่างชาติคงตามมาถือหุ้นเราแน่นอน

อยากเห็นต่างชาติถือหุ้นเฉลี่ย 20% ที่ผ่านมาเดินสายโรดโชว์ตลอด เช่น อังกฤษ ฮ่องกง และสิงคโปร์ เป็นต้น ส่วนใหญ่ฟัง แต่ยังไม่ลงทุน แค่นี้ก็ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีแล้ว

'ปีนี้บริษัทจะเริ่มบันทึกรายได้จากโรงแรมเฉลี่ย 600-700 ล้านบาท ,ที่อยู่อาศัย 3,000 กว่าล้านบาท และอาคารสำนักงานให้เช่า 300-400 ล้านบาท เท่ากับว่า ปี 2559 บริษัทจะมีรายได้เฉลี่ย 4,000 ล้านบาท เทียบกับปี 2558 ที่มีรายได้เพียง 2,316 ล้านบาท'

๐ขายสินทรัพย์เข้ากองทุน

'นริศ' บอกว่า 'รีไซเคิลทรัพย์สิน' ถือเป็นเรื่องที่องค์กรแห่งนี้ต้องดำเนินการ เพราะช่องทางนี้ ถือเป็นตัวช่วยเพิ่มรายได้ที่ดีทางหนึ่ง อธิบายให้เข้าใจง่ายๆ เมื่อซื้อโรงแรมแห่งหนึ่งมาปรับปรุงให้มีความทันสมัยมากขึ้นแล้ว บริษัทจะขายสินทรัพย์นั้นเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยจะถือหุ้นในกองทุนรวมเฉลี่ย 30%

ตั้งใจจะจัดตั้งกองทุนรวมในช่วงปลายปี 2559 หรือต้นปี 2560 ตามแผนอาจขาย โรงแรม พีพี ไอแลนด์ วิลเลจ บีช รีสอร์ท เข้ากองทุนเป็นโครงการแรก มูลค่ากองทุนรวมตั้งต้นควรอยู่ระดับ 'หมื่นล้านบาท'

'ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีก่อน ถือว่าไม่ดี แต่ถือเป็นโอกาสในการซื้อกิจการในราคาที่ถูกกว่าที่คิด ส่วนปี 2559 สถานการณ์คงเริ่มดีขึ้น สะท้อนผ่านการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล'

ปัจจุบันบริษัทมีตัวเลขมาร์เก็ตแคปเฉลี่ย 30,000 ล้านบาท อนาคตจะขึ้นเป็นอันดับเท่าไร ตอบไม่ได้ แต่ 'เบอร์หนึ่ง' คือ 'ฝันของผม' 

เมื่อเป้าหมายของชายชื่อ 'นริศ' เป็นเช่นนั้น เท่ากับว่า เขาต้องเร่งเครื่องแซงหน้านายเก่า 'กลุ่มเซ็นทรัล' ที่มีตัวเลขมาร์เก็ตแคปเฉลี่ย 200,000 ล้านบาท ครองแชมป์อันดับหนึ่งมายาวนาน