แสนสิริเจาะ'ตลาดหรู' ชิงกำลังซื้อ'เศรษฐี'

เศรษฐกิจในประเทศชะลอตัว ปัญหาหนี้สินครัวเรือนสูง ปัจจัยเหล่านี้ ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะลูกค้าระดับกลาง-ล่าง มีเพียง 'ระดับไฮเอนด์' เท่านั้นที่ไม่ได้รับผลกระทบ ตรงข้ามกับมีแรงซื้อเข้ามาอย่างต่อเนื่อง

ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะลูกค้ากลุ่มดังกล่าวเริ่มหันมาสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เพื่อหนีความผันผวนของตลาดเงิน ซึ่งการลงทุนในสินทรัพย์ดังกล่าวเริ่มเป็นที่นิยมตั้งแต่ปี 2558

สอดคล้องกับความเห็นของ 'อุทัย อุทัยแสงสุข' รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาคอนโดมิเนียม บมจ.แสนสิริ หรือ SIRI ที่ว่า หลังตลาดหุ้นและตลาดทองคำ ตกอยู่ในภาวะผันผวนหนัก ส่งผลให้ 'มหาเศรษฐีเมืองไทย' ประสบปัญหาเกี่ยวกับเรื่องการลงทุน

ส่วนใหญ่คิดไม่ตกว่า ควรนำเงินไปลงทุนสินทรัพย์ประเภทใดจึงจะสร้างผลตอบแทนได้ตามเป้าหมาย เพราะหากจะนำเงินไปฝากแบงก์ ดอกเบี้ยก็ต่ำติดดิน ไม่คุ้มค่าต่อการลงทุน ที่ผ่านมาคนไทยมีความเชื่อข้อหนึ่งว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยไม่เคยลดลง และในหลากหลายทำเลยังมีราคาไม่แพง เมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน

โดยเฉพาะประเทศสิงคโปร์ ,ฮ่องกง และไต้หวัน ปัจจุบันราคาขายต่อตารางเมตรอยู่เฉลี่ย 7 แสนบาทต่อตารางเมตร ส่วนของเมืองไทยราคาขายเฉลี่ย 3 บาทแสนบาทต่อตารางเมตร ฉะนั้นเหล่าคนรวยจึงเริ่มนำเงินมาลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นในปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่มองว่า ราคาในบางทำเลมีโอกาสปรับตัวขึ้น

'ปัจจุบันการลงทุนคอนโดฯในกรุงเทพฯ ทั้งในรูปของการซื้อและปล่อยเช่ายังคงสร้างผลตอบแทนเฉลี่ย 5-6% ต่อปี'

เขา เล่าต่อว่า เมื่อตัวทำเงินถูกเทน้ำหนักไปในระดับแพง แผนธุรกิจในปีนี้ของบริษัทจึงเน้นการทำตลาดไปใน “ระดับไฮเอนด์” โดยเตรียมจะเปิดโครงการใหม่ 21 แห่ง มูลค่า 5.05 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 11 แห่ง มูลค่า 3.5 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 200% จากปี 2558 ที่เปิดไปเพียง 4 โครงการ มูลค่า 1.2 หมื่นล้านบาท

นอกจากนั้นบริษัทยังเตรียมเปิดโครงการบ้านเดี่ยว 7 แห่ง และทาวน์เฮ้าส์ 3 แห่ง โดยมูลค่าโครงการใหม่ในปีนี้จะสูงกว่าปีก่อน 128% คิดเป็นสัดส่วนมูลค่าโครงการในกรุงเทพฯและปริมณฑล 92% ที่เหลือเป็นต่างจังหวัด 8%

โดยจะเริ่มเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม 2 โครงการแรก ในไตรมาส 1/59 จากนั้นในไตรมาส 2/59 จะเปิดตัวอีก 3 โครงการ ไตรมาส 3/59 เปิดตัว 1 โครงการ และในไตรมาส 4/59 เปิดอีก 5 โครงการ

'ปีนี้ตั้งเป้ายอดขายคอนโดฯ 28,000 ล้านบาท เติบโต 65% จากปีก่อนที่มียอดขาย 17,510 ล้านบาท ส่วนในแง่ของรายได้คงอยู่ระดับ 20,000 ล้านบาท'

สาเหตุที่เน้นเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาส 4 เป็นเพราะว่าในช่วงที่ผ่านมา บริษัทมีการเปลี่ยนนโยบายใหม่ โดยจะเปิดตัวโครงการใหม่เมื่อได้ใบอนุญาตก่อสร้าง หรือ EIA เรียบร้อยแล้ว เนื่องจากประสบการณ์ที่ผ่านมา มักมีปัญหาเวลาเปิดขายโครงการให้ลูกค้าไปแล้วและพบว่าโครงการที่ขอ EIA ต้องแก้ไขแบบก่อสร้าง

สำหรับแนวทางการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2559 คือ จะต่อยอดความสำเร็จจากปีที่ผ่านมา ข้อแรก บริษัทร่วมทุนระหว่างแสนสิริและบมจ.บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ หรือ BTS จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 6 โครงการ มูลค่า 2.2 หมื่นล้านบาท ถือเป็นการลงทุนที่เพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับปี 2558 ที่เปิดตัวไป 3 โครงการ ภายใต้แบรนด์ เดอะ โมนูเมนต์ และ เดอะ ไลน์ เป็นต้น

แผนการลงทุนในช่วง 5 ปี (2558-2562) ของ แสนสิริ และ บีทีเอส คือ เปิดโครงการใหม่ 25 โครงการ มูลค่า 'แสนล้านบาท' ซึ่งทุกโครงการจะอยู่ในแนวรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็นสายเดิม หรือสายใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น ปัจจุบันได้ตั้งบริษัทร่วมทุน เพื่อทำโครงการร่วมกันแล้ว 15 โครงการ

'เราทำสัญญาร่วมกับ BTS ว่า หาก BTS ต้องการทำโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ,ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโดมิเนียม ทาง BTS ต้องดำเนินการภายใต้บริษัทร่วมทุน'

ข้อสอง บริษัทจะเน้นเปิดโครงการระดับ medium–end และ hi–end มากขึ้น อาทิ คอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 14% คอนโดมิเนียมระดับราคา 100,000 – 200,000 ประมาณ 34% และคอนโดมิเนียมระดับราคากว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร คิดเป็น 52%

ในช่วงไตรมาส 4/59 เตรียมจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ Flagship Project บนถนนวิทยุ ซึ่งเป็นโครงการระดับพรีเมี่ยมที่มีราคาต่อตารางเมตรสูงที่สุดในประวัติศาสตร์ เฉลี่ยราคา 5.5 แสนบาทต่อตร.ม.

เมื่อวันที่ 27-28 ก.พ.ที่ผ่านมา บริษัทได้เปิดคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ภายใต้แคมเปญ เดอะ กู๊ดไลฟ์ สนับสนุนมาตรการการเงินการคลัง เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์คือ โครงการดีคอนโด อ่อนนุช– พระราม 9 ราคาเริ่มต้น 1.19 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท

'เปิดตัวคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์มากขึ้น เพราะต้องการรองรับความต้องการคอนโดมิเนียมระดับพรีเมี่ยมของกลุ่มลูกค้าระดับบน ซึ่งมีความต้องการซื้อ ทั้งเพื่ออยู่อาศัยเอง ลงทุน หรือเก็บเป็นสินทรัพย์' 

ข้อสาม รุกตลาดต่างประเทศต่อเนื่อง โดยเฉพาะแถบเอเชีย เช่น ฮ่องกง , สิงคโปร์ ,ไต้หวัน และมาเลเซีย หลังปีก่อนบริษัทประสบความสำเร็จ โดยแบรนด์ของแสนสิริ เริ่มเป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น ฮ่องกง ,สิงคโปร์ และไต้หวัน

ปีนี้บริษัทจะเข้าไปทำตลาดในประเทศจีนมากขึ้น ไมว่าจะเป็นใน ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กว่างโจว และเซินเจิ้น เนื่องจากจีนเป็นประเทศที่มีประชากรจำนวนมาก ฉะนั้นโอกาสทางธุรกิจย่อมมีสูง

ส่วนตลาดยุโรปและอเมริกา ปีนี้ตลาดเริ่มฟื้นตัวมากขึ้นแล้ว โดยเฉพาะยุโรปที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน เห็นได้จากจำนวนนักท่องเที่ยวที่มากขึ้น ปัจจุบันสัดส่วนกลุ่มลูกค้ายุโรปและอเมริกาของบริษัทยังอยู่ในระดับต่ำ แบ่งเป็น ยุโรป 11% อเมริกา14% ที่เหลือเป็นเอเชีย 85%

'ปีนี้ตั้งเป้ายอดขายตลาดต่างชาติ 5,000 ล้านบาท เทียบกับปีก่อนที่มียอดขาย 3,500 ล้านบาท' 

ข้อสี่ บริษัทจะทำการตลาดในระดับ International เพื่อสร้างแบรนด์อย่างยั่งยืน รวมทั้งโปรโมทโครงการระดับบนกับลูกค้าต่างชาติและลูกค้าไทยอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเริ่มทำมาตั้งแต่ปีก่อนแล้ว

'แบรนด์แสนสิริแข็งแกร่งมากในประเทศ แต่หากต้องการสร้างความได้เปรียบเช่นนี้ให้กับตลาดต่างประเทศ คงต้องจับมือกับพันธมิตรระดับโลก' 

๐'ดีไซน์' เรื่องเด่น 'แสนสิริ' 

'อุทัย' บอกว่า 'ดีไซน์' คือ จุดแข็งของแบรนด์แสนสิริ ทุกๆโครงการจะมีรูปแบบที่ไม่ซ้ำกัน ตรงข้ามกับมีความแตกต่างกัน ด้วยดีไซน์ที่ทันสมัย ทำให้ปัจจุบันบริษัทมีมูลค่าโครงการรอโอนอยู่ในมือ (Backlog) ประมาณ 38,000 ล้านบาท โดยจะรับรู้เป็นรายได้ในปีนี้ 11,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 30% ของเป้ารายได้

นอกจากนั้นบริษัทยังมีสต็อกอยู่ในมืออีก 8,000 ล้านบาท คาดว่าในช่วงเดือน ม.ค.-เม.ย.หรือก่อนนโยบายกระตุ้นภาคอสังริมทรัพย์จะสิ้นสุดลง จะสามารถระบายสต็อกออกได้ประมาณ 4,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ดีในช่วงไตรมาสแรก บริษัทเตรียมโอน 2 โครงการคอนโดมิเนียม มูลค่ารวมถึง 5,100 ล้านบาท คือ โครงการ ฮาสุ เฮาส์ สไตล์รีสอร์ท จำนวน 310 ยูนิต ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 80% และโครงการเดอะเบส เซ็นทรัล-พัทยา ตั้งอยู่บริเวณพัทยากลาง จำนวน 1,112 ยูนิต คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในเดือนมี.ค.นี้

'แผนลงทุนในปีนี้ได้เตรียมงบซื้อที่ดินไว้ 9,000 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนที่ 13,000 ล้านบาท เนื่องจากราคาที่ดินยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งบริษัทได้ซื้อที่ดินเก็บไว้ค่อนข้างมากแล้วในปีก่อน' 

๐ตลาดแพงโตต่อเนื่อง

'ผู้บริหารแสนสริ' วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 ว่า ตลาดอสังหาฯระดับกลาง-บน ยังคงเติบโตต่อเนื่อง เพราะกลุ่มลูกค้ายังมีกำลังซื้อต่อเนื่อง ซึ่งในความเป็นจริงเศรษฐกิจประเทศไทยไม่ถึงขั้นเลวร้าย หรือแย่มากๆ ดูได้จากตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) ที่ยังมีอัตราการเติบโต แม้ว่าจะเติบโตน้อยลงเหลือ 2.8% ในปีก่อน แต่คาดว่าปีนี้จีดีพีจะโตเฉลี่ย 3.5%

ปีนี้ภาคเอกชนฝากความหวังไว้ที่การลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐบาล ปัจจุบันเอกชนกำลังรอดูว่า โครงการขนาดใหญ่จะอนุมัติออกมาเป็นรูปเป็นร่างช่วงไหน และหากการลงทุนชัดเจน เชื่อว่าความเชื่อมั่นของเอกชนจะกลับมา และพร้อมที่จะลงทุนตามรัฐทันที

ส่วนตัวมองคนไทยยังมีเงิน เห็นได้จากธุรกิจการท่องเที่ยวที่ยังดีอยู่ ฉะนั้นหากรัฐลงทุนโครงการขนาดใหญ่ เศรษฐกิจไทยจะดีขึ้น ที่ผ่านมา มีโอกาสคุยกับสถาบันการเงินบางแห่ง ส่วนใหญ่บอกว่า แม้หนี้ครัวเรือนจะมีอัตราสูง แต่เป็นตัวเลขที่เกิดขึ้นเมื่อ 4 ปีก่อน จากนโยบายรถคันแรก ซึ่งล็อตแรกกำลังจะหมดในไตรมาส 2/59 ฉะนั้นหนี้ครัวเรือนในไตรมาส 3/59 จะทยอยลดลง แต่หนี้สาธารณะของรัฐบาลจะสูงขึ้นแทน

เขา ทิ้งท้ายด้วยการพูดถึง 'คีย์ไฮไลท์' ของปีก่อนว่า บริษัทเปิดตัวคอนโดมิเนียมไปทั้งหมด 4 แห่ง มูลค่า 12,100 ล้านบาท เช่น โครงการ เดอะ โมนูเมนต์ สนามเป้า เราเปิดขายราคาเฉลี่ย 2.5 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาตลาดที่อยู่ระดับ 1.7-1.8 แสนบาทต่อตารางเมตร
แม้จะขายแพงกว่าคนอื่น แต่โครงการดังกล่าวสร้างยอดขายได้อย่างดี ตอกย้ำว่าตลาดบนยังมีความต้องการ

นอกจากนั้นยังได้ร่วมทุนกับ 'บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์' ซึ่งโครงการแรกที่เปิดตัว คือ เดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต ใช้เวลาขายทั้งหมดเพียง 2 วัน ขณะเดียวกันยังเปิดขายโครงการในต่างประเทศพร้อมกัน 3 ประเทศ คือ ไทย ,สิงคโปร์ ,ฮ่องกง ซึ่งโครงการ เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 71 เป็นโครงการแรกที่เปิดขายให้ต่างชาติ และขายในสัดส่วนเกือบเต็มเพดานที่ 47%

'ปี2558 เป็นปีที่แสนสิริประสบความสำเร็จมากที่สุด โดยเฉพาะตลาดต่างประเทศ สะท้อนผ่านยอดขายต่างประเทศที่สูงขึ้นจาก 1,500 ล้านบาท ในปี 2557 เป็น 3,500 ล้านบาท ในปี 2558 คิดเป็น 10% ของรายได้ในส่วนคอนโดมิเนียม'