ยืดหยุ่น-บริหารเงินสด ‘เมเจอร์ฯ’ฝ่ามรสุมอสังหา

ท่วงท่าที่ดู “เหนื่อยล้า” ดูจะเป็นคำตอบที่บ่งบอกถึง “โจทย์หิน” ในปีนี้สำหรับการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับ “ซูเปอร์ลักชัวรี่” ของบมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) 

“10 กว่าปีที่ผ่านมา ปีไหนที่ทำงานหนักและยากที่สุด...” สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทเมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) นิ่งเงียบไปพักใหญ่ ก่อนให้คำตอบปนเสียงหัวเราะว่า “คงจะเป็นช่วงนี้ครับ”  

เป็นเพราะธุรกิจพัฒนาอสังหาฯถูกท้าทายด้วยภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กดดันกำลังซื้อ กระนั้นเขายังเชื่อว่า ปัจจัยลบธุรกิจอสังหาฯกำลังจะผ่านพ้น 

คาดว่า..ปีหน้าอสังหาฯ จะกลับเข้าสู่ภาวะ “ขาขึ้น” อีกครั้ง !!

“ยอดขายบางโครงการเข้าเป้า บางโครงการก็ไม่เข้าเป้า เพราะความสามารถในการซื้อของลูกค้า ราคาขายต่อตารางเมตรที่คาดว่าจะได้ แต่ไปไม่ถึง ตลาดชะลอตัวลง อยากเร่งขาย เลยลดราคาให้ขายได้ และมีค่าการตลาดมากินมาร์จิ้น(กำไร)เรา” เขาชี้อาการตลาดอสังหาฯในช่วงที่ผ่านมา

และที่น่าสนใจคือวันนี้ใครๆ ก็โดดลงมาตอกเสาเข็มผุดคอนโดกันเป็นว่าเล่น ทำให้คู่แข่งหนาตา ที่เป็นแบบนั้นเพราะตลาดนี้ไร้กำแพงสำหรับหน้าใหม่ (Barriers to entry) นักอุตสาหกรรมผู้มีที่ดินสะสม หรือทายาทรุ่นถัดไปคิดไม่ออกจะทำอะไร

มองว่า “อสังหาฯ” ตอบโจทย์การทำเงินได้ ทั้งที่เขามองว่า การสร้างธุรกิจนี่ไม่หมู

“จริงๆแล้วทำคอนโด เมื่อเข้ามาจับจะรู้ว่ามันไม่ง่าย กำไรไม่เยอะอย่างที่คิด เจ้าใหญ่ๆที่มีกำไรและรักษาไว้ได้ เพราะมีประสบการณ์สูง มาตรฐานชัดเจน ถ้าทำใหม่ๆจะรู้ว่า..กำไรไม่เยอะ ปัญหาปวดหัวค่อนข้างมาก สุดท้ายจะมีหลายกรณีที่เข้ามาพัฒนาเพียง 1 โครงการแล้วเลิก เพราะไม่คุ้มเหนื่อย”

เมื่อตลาดส่งสัญญาณ “ร้าย” ก็ต้องปรับแผนธุกิจใหม่เพื่อ “ลดความเสี่ยง” จากที่มุ่งขายโปรดักท์คอนโดมิเนียมแพงระยับ ก็ต้องขยับมาเล่นตลาดระดับกลางมากขึ้นเข็นแบรนด์ “มาเอสโตร” (MAESTRO) คอนโดโลว์ไรส์ ไซส์ย่อมลงออกมา 3 โครงการได้แก่ มาแอสโตร 14 สยาม-ราชเทวีจำนวน 179ยูนิต, มาแอสโทร 03 รัชดา-พระราม9 จำนวน 320 ยูนิต เพื่อให้ขายง่ายและโอนได้เร็วเพิ่มสภาพคล่อง “สุริยา” เล่า

การบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “หัวใจ” สำคัญยังอยู่ที่การบริหาร “กระแสเงินสด” โครงการที่พัฒนาต้องมั่นใจว่าจะมีเงินมาหนุนก่อสร้างจนจบโครงการ ไม่หวังพึ่งเพียงเงินดาวน์ลูกค้า เพราะทุกอย่างไม่ได้สวยหรูอย่างที่คิดหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันลูกค้าทิ้งเงินดาวน์ ยอดขายพลาดเป้า กระแสเงินสดช็อตขึ้นมาปัญหาใหญ่เกิด

“อสังหาฯคือ Cash management สำคัญมากๆเป็นอะไรที่ผู้บริหารทุกบริษัทต้องมอนิเตอร์ตลอดเวลา ถ้าAggressive(รุก)และขยายโครงการมากไป มีปัญหาเงินตึงมือขึ้นมา จะเสี่ยงมากๆดังนั้น โตช้าหน่อยแต่โตอย่างมั่นคงดีกว่า”

ปีนี้โจทย์อสังหาฯตลาดบนเผชิญมรสุมแค่ “อารมณ์จับจ่ายใช้สอย” ที่หดหายไป ท่ามกำลังซื้อเศรษฐีที่การันตีว่ามีเต็มร้อย

ทว่า อนาคตอุปสรรคใหญ่ของธุรกิจกลับเป็นเรื่องของ “ต้นทุน” แพงระยับ โดยเฉพาะ “ราคาที่ดิน” และมาพร้อมกับซัพพลายหรือจำนวนทำเลทองที่น้อยลง ซ้ำยังมีข้อจำกัดการก่อสร้างจากกฎหมายต่างๆ เช่น พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร เป็นต้น

“การยืดหยุ่น” ในการพัฒนาโครงการจึงเกิดขึ้น ล่าสุดการคว้าที่ดินในย่านใจกลางเมือง(CBD) สุขุมวิท ขนาดไม่เกิน 2 ไร่ แทนที่จะก่อสร้างคอนโดเช่นเดิม ก็แตกไลน์สู่“บ้านเดี่ยว”สุดหรูราคาแพง จำนวน 7-9 หลัง มาขายในราคา 60-70 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งยืนยันว่าใกล้เคียงกับผู้ประกอบการรายอื่น

ไม่เพียงแตกไลน์บ้านเดี่ยว วันนี้เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ ยังผนึกกับทุนก่อสร้างยักษ์ใหญ่จาก “อิสราเอล” อย่างบริษัท Danya Cebus Construction ร่วมทุนตั้งบริษัท ทีเอ็มดีซี คอนสตรัคชั่น จำกัด หรือ TMDC เพื่อรุกธุรกิจรับเหมาก่อสร้างในประเทศ วางรากฐานสู่ภูมิภาคอาเซียนต่อไป

“ไม่ว่าเมเจอร์ฯจะพัฒนาอะไร แตกไลน์บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม อยากเห็นโครงการระดับพรีเมี่ยมทั้งดีไซน์ คอนเซ็ปต์ชัดเจนเป็นตัวของตัวเอง ขายของราคาสมเหตุสมผล ได้คุณภาพไฮเอนด์ ส่วนก่อสร้าง อยากเป็นพรีเมี่ยม คอนแทร็กเตอร์ ทำโครงการไม่ถูกที่สุด แต่คุณภาพเชื่อถือได้ เทียบรถยนต์ก็เป็นเบนซ์ หรือบีเอ็มดับบลิว ราคาอาจไม่ถูกที่สุด แต่คุณภาพจะต้องดี”

ย่างก้าวดังกล่าว เขาต้องการไปให้ถึงเป้าหมาย“ผู้นำ”ตลาดอสังหาฯหรูที่วันนี้ยังไม่ใช่ เพราะหากคิดถึงสินค้าแพง ลูกค้ายังนึกถึงผู้ประกอบการคู่แข่งอยู่ และอีกผลลัพธ์ใหญ่ที่อยากเห็นคือ “เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์” ติด“ท็อปไฟฟ์” ผู้ประกอบการอสังหาฯที่มีรายได้สูงสุดภายใน5 ปีข้างหน้า

ส่วนกำไรหากเติบโตแล้วผลตอบแทนบางลงเรื่อยๆ คงไม่แฮปปี้ เลยการันตีปีหน้าจะกลับมาทำกำไรให้ได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ จากการมอนิเตอร์โครงการมาร์ค (MARQUE) คอนโดระดับซูเปอร์ ลักซ์ชัวรี่ มูลค่าโครงการกว่า 7,000 ล้านบาท ทำราคาขายจาก 2.6 แสนบาทต่อตร.ม. ขยับไปมากกว่า 3 แสนบาทต่อตร.ม.แล้ว

ครั้นถามว่า ตำแหน่งวันนี้อยู่ตรงไหน? “

บอกแค่ตอนนี้เรายังไม่ใช่ท็อปไฟว์แต่รายได้มีขึ้นๆลงๆอยู่เรื่อยๆ ก็ต้องรุกหนักขึ้น ก็ต้องดูว่าจะทำถึงหรือเปล่า แต่เรายังเติบโตได้มากกว่านี้ ในแง่ของสเกลหรือขนาด”

เศรษฐกิจ กำลังซื้อไม่ดี เรียนเศรษฐศาสตร์มาช่วยสร้างแต้มต่อวิเคราะห์ตลาดได้ดีขึ้นแค่ไหน เขาย้ำว่า ความรู้ที่มีเป็นประโยชน์ทางอ้อม เพราะธุรกิจอสังหาฯ สุดท้ายแล้วประสบการณ์สำคัญที่สุด ทุกอย่างต้องเรียนรู้จากการทำด้วยตัวเอง เศรษฐศาสตร์เป็น “ตัวช่วย” อ่านบริบทเศรษฐกิจแบบนี้ ทิศทางดอกเบี้ยจะไปทางไหน

“learning by doing ฟังมาก็ไม่เหมือนกับทำเอง สุดท้ายแล้ว คุณไม่มีทางรู้หรอก ถ้าคุณอยู่ในตลาด บรรยากาศไม่เอื้ออำนวย แต่ก็ต้องเดินหน้าไป ต้องพึ่งประสบการณ์ และความสามารถในการอ่านตลาดมากกว่า”

++++++++++++++++++++++++

 ส่องตลาดคอนโดหรู

สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) เล่าว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาฯระดับบนเปลี่ยนไป พึ่งพาผู้ซื้อจากต่างชาติน้อยลงเหลือเพียง 10% เท่านั้น เทียบ 3-4 ปีก่อนมีสัดส่วน 30-40%

โดยกลุ่มผู้ซื้อหลักเป็นคนไทยและชาวต่างชาติที่อาศัยในประเทศไทย(Expat) สะท้อนภาพการซื้ออาศัยอยู่จริง(real demand)มากขึ้นเรื่อยๆ

สำหรับภาพรวมอสังหาฯระดับหรู(ลักชัวรี)ในปีนี้ อยู่ในภาวะชะลอตัวลง ส่วนหนึ่งปริมาณซัพพลายหรือโครงการที่สร้างออกมาขายมีจำนวนค่อนข้างมาก ลูกค้าส่วนหนึ่งซื้อที่อยู่อาศัยไปเรียบร้อยแล้ว กำลังซื้อที่เหลืออยู่จึงมีจำกัดและน้อยลง ส่วนสถานการณ์เศรษฐกิจมีผลกระทบต่อ “อารมณ์" จับจ่ายของเศรษฐี แม้กำลังซื้อจะยังดีอยู่

แม้ปีนี้ตลาดอสังหาฯจะไม่ค่อยดีนัก แต่ยืนยันว่าเลวร้ายสุด(worse case)จะไม่เกิดเหตุการณ์ “ล้มครืน” เหมือนวิกฤติต้มยำกุ้งแน่นอน เพราะสถาบันการเงินมีความระมัดระวังมาก สกรีนลูกค้าเข้มข้นก่อนปล่อยกู้พัฒนาโครงการ ขณะเดียวกันในกรณีดีสุด อยากให้ปีหน้าตลาดที่อยู่อาศัยกลับเข้าสู่ขาขึ้นอีกครั้ง

“ภาพรวมอสังหาฯยังโอเค หากพิจารณาจากยอดขายโครงการอื่นๆ ของถูกและของแพงยังมีกำลังซื้ออยู่และขายได้เรื่อยๆ”

ส่วนครึ่งปีแรกของปีนี้ บริษัทมียอดขายที่รอรับรู้รายได้ (แบ็กล็อก) ราว 6,000 ล้านบาท และทั้งปีคาดว่าจะใกล้เคียงกับตัวเลขดังกล่าว ขณะที่ยอดขายครึ่งปีแรก อยู่ที่ 2,162 ล้านบาท กำไร 31.24 ล้านบาท ทั้งปี คาดว่ายอดขายจะอยู่ที่ 4,500-5,000 ล้านบาท