อสังหาฯแนวรถไฟฟ้าปีหน้าเดือด รายเล็กแห่ผุดโครงการชิงตลาด

อสังหาฯแนวรถไฟฟ้าปีหน้าเดือด รายเล็กแห่ผุดโครงการชิงตลาด

อสังหาฯชี้รัฐลงทุนเมกะโปรเจคระบบราง ดันความต้องการที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้าโตต่อเนื่อง 3-5 ปี

ประเมินปีหน้า โต 5% คาดการแข่งขันรุนแรงจากรายเล็กแห่เข้าตลาด ขณะรายใหญ่ดันโครงการใหญ่เพิ่มขึ้น

ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเมินบ้านที่ดินและคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้า ขยายตัวต่อเนื่องอีก 5 ปี ขานรับรัฐบาลเร่งลงทุนขนาดใหญ่ระบบราง ประเมินปีหน้าการแข่งขันรุนแรงขึ้น เมื่อผู้ประกอบการหน้าใหม่และรายเล็กเข้ามาชิงตลาด หลังจากรายใหญ่ครองตลาดมานาน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานสัมมนา "เมกะโปรเจ็กต์ระบบราง พลิกโฉมอสังหาฯไทย" จัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 คาดว่าจะสามารถเติบโตได้แค่ 5% จากปีนี้ หรือคิดเป็นมูลค่า 3.15 แสนล้านบาท จากปีนี้ที่ตลาดอสังหาฯคาดว่าจะติดลบ 11-14% เมื่อเทียบกับปีก่อน

เนื่องจากยังมีแรงกดดันจากราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตาม จนปัจจุบันไม่สามารถพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ราคา 1 ล้านบาทได้แล้ว ขณะที่กำลังซื้อผู้บริโภควิ่งตามไม่ทัน กลายเป็นปัจจัยลบทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯปีหน้าจะเติบโตไม่หวือหวา

ด้านภาพรวมการแข่งขันของตลาดอสังหาฯในปีหน้า ประเมินว่าจะรุนแรงมากขึ้น โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ยังเป็นผู้เล่นหลักในตลาด โดยจะเห็นภาพการพัฒนาโครงการใหญ่ๆ เพิ่มมากขึ้นกว่าปีนี้ รวมถึงกระแสการร่วมทุนและการเข้าซื้อกิจการ (เอ็มแอนด์เอ) จะมีอยู่ต่อเนื่อง เพื่อพัฒนาศักยภาพการแข่งขัน

ที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้าขยายตัว3-5ปี

ส่วนแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัย ในทำเลเกาะโครงการระบบราง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้า จะมีมากขึ้นต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะเป็นแนวโน้มที่สร้างเติบโตให้กับตลาดอสังหาฯต่อเนื่องไปอีก 3-5 ปีจากนี้

แต่ทั้งนี้ จะต้องขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายต่างๆ เช่น กฎหมายผังเมืองที่จะต้องอิงระบบรางมากขึ้น จากปัจจุบันเน้นพื้นที่เกาะเส้นทางคมนาคมบนถนนเป็นหลัก

สำหรับรายได้ของผู้ประกอบการในปีหน้า คาดว่าจะได้รับอานิสงส์จากโครงการคอนโดมิเนียมที่เริ่มทยอยโอนในหน้า

กำลังซื้อโตน้อยกว่าราคาที่ดิน

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยเสี่ยงในการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอสังหาฯในระยะต่อไปคือ ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากที่ดินมีจำกัด ทำให้โครงการใหม่ที่เกิดขึ้นราคาขายสูงตามต้นทุน ซึ่งราคาที่ดินขึ้นเฉลี่ย 9-10% แต่เงินเดือนขึ้นเพียง 4-5% ต่อปี ทำให้ความสามารถในการซื้อติดลบ ต้องรอโครงการลงทุนภาครัฐทั้งรถไฟฟ้าสายสีต่าง ๆ ที่จะเปิดทำเลใหม่ให้ผู้ประกอบการไปพัฒนาพื้นที่

ขณะที่เรื่องการเงินยังเป็นเรื่องท้าทาย เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดในการให้สินเชื่อ รวมทั้งเรื่องการก่อสร้างจากปัญหาขาดแคลนแรงงาน และการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ที่ยังเป็นปัญหาของผู้ประกอบการ

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังต้องละเอียดรอบคอบมากขึ้น เพราะปัจจุบันมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องจำนวนมาก และมีกฎหมายใหม่เพิ่มขึ้นมา เช่น กฎหมายภาษีมรดก กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น

รายย่อยชิงพัฒนาฯก่อนรายใหญ่

นายพีระพงศ์ จรูญเอก กรรมการบริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในฐานะเป็นผู้ประกอบการรายเล็กที่กำลังขยับเข้าสู่รายกลาง กล่าวว่า เริ่มตอกเสาเข็มโครงการ ก่อนที่รถไฟฟ้าจะเริ่มพัฒนาโครงการ เพราะต้องการดูดซับความต้องการก่อนผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยยอมขยับทำเลห่างจากสถานีรถไฟฟ้าเข้าไป 300-600 เมตร หรือมากถึง 2 กม. เพื่อทำราคาขายให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค

นอกจากนี้ บริษัทยังมุ่งจับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้สับเปลี่ยนการอยู่อาศัยจากเช่าอพาร์ตเมนต์ เป็นการซื้อคอนโดมิเนียม รวมถึงการมุ่งจับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายที่เป็นพนักงานโรงงาน ซึ่งมักจะซื้อทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.7-1.9 ล้านบาท ให้มาอยู่คอนโดมิเนียมแทน

ปัจจุบัน บริษัทถือเป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯเกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 15 โครงการ โดยส่วนใหญ่จะอยู่ในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวแบริ่ง-สมุทรปราการ และเตรียมจะพัฒนาโครงการในย่านมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ รับการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวอ่อน หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต

"การพัฒนาโครงการอสังหาฯเกาะแนวรถไฟฟ้าของบริษัทจะต้องกลมกลืนกับความต้องการของคนท้องถิ่นที่มีความสามารถในการผ่อนไหว เช่น ยอมสร้างคอนโดมิเนียมห่างไกลรถไฟฟ้าเล็กน้อย เพื่อให้ราคาขายอยู่ในระดับ 1 ล้านบาทต้นๆ ต่อยูนิต ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่มองว่าที่ดินในเมืองมีจำนวนจำกัด แต่บริษัทกลับมองว่ายังมีศักยภาพจำนวนมาก ส่วนใหญ่ทำเลจะอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าพอประมาณ"

หมดยุคโขกราคาที่ดินแพงระยับ

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า แนวโน้มราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยเฉพาะเกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย คาดว่าจะไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากเหมือนกับในย่านในกลางธุรกิจ (ซีบีดี) ที่ทุบสถิติการซื้อขายราคา 1.7-1.8 ล้านบาทต่อตารางวา เพราะจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้นมาก หากมีการทุบสถิติราคาดังกล่าว ก็จะพัฒนาที่อยู่อาศัยในตลาดเฉพาะเท่านั้น

คาดว่าราคาที่ดินส่วนต่อขยายจะอยู่ที่ระดับ 6-7 แสนบาทต่อตารางวา เพื่อให้สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับราคา 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต

"ราคาที่ดินส่วนต่อขยายคงไม่มีโอกาสขยับขึ้นเป็น 3 เท่าตัว เหมือนที่ผ่านมาในย่านสุขุมวิท จากระดับ 5 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 1.5 แสนบาทต่อตารางวาอีกแล้ว หากจะมีก็จะทำที่อยู่อาศัยเฉพาะตลาดเท่านั้น ที่น่าจับตานอกจากที่อยู่อาศัย คือการพัฒนาอาคารสำนักงาน เพราะในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาซัพพลายมีน้อยมาก แต่ความต้องการมีเพิ่มขึ้น"

แนะรัฐดูแลค่าโดยสารรถไฟฟ้า

ส่วนแนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาฯเกาะแนวรถไฟฟ้าในส่วนต่อขยายนอกเมือง ส่วนใหญ่ยังคงอยู่บ้าน และเข้ามาทำงานในเมือง การจะพัฒนาคอนโดมิเนียมดได้อาจจะอยู่ระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิต หรืออาจจะเป็น 1 ล้านบาทต้นๆต่อยูนิต ดังนั้น สิ่งสำคัญภาครัฐควรจะพิจารณาเรื่องราคาค่าโดยสารรถไฟฟ้าไม่ให้อยู่ในระดับสูงเกินไป เช่น 20 บาทตลอดสาย

นอกจากนี้ รัฐบาลควรมีการแก้ไขกฎหมายการเวนคืนที่ดิน เพื่อให้สามารถนำที่ดินเกาะแนวรถไฟฟ้ามาปล่อยเช่า หรือพัฒนาโครงการอสังหาฯได้ เช่น พื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ที่ให้เซ็นทรัลปล่อยเช่า 20 ปี มูลค่า 3 หมื่นล้านบาท และนำเงินดังกล่าวมาอุดหนุนค่ารถไฟฟ้า

นายวสันต์ กล่าวอีกว่า หากต้องการเห็นราคาคอนโดมิเนียมปรับตัวลดลงอีก 50% รัฐควรยกเลิกการใช้สัดส่วนที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง (เอฟเออาร์) โดยเฉพาะในส่วนของพื้นที่จอดรถ เพราะเมื่อโครงการอยู่แนวรถไฟฟ้า ก็ไม่จำเป็นต้องใช้รถในการคมนาคม