2015, the year of expansion
ประเด็นการลงทุน
เราคงคาแนะนา ซื้อ และปรับราคาเป้าหมายขึ้นเป็น 10.60 บาท อิง PE ค่าเฉลี่ยระยะยาว ที่ 17x เรามองว่า SF จะกลับมาสู่ช่วงการขยายอย่างก้าวกระโดดตัวอีกครั้งหลังจากแก้ไขปัญหา CAWOW effect ได้สาเร็จ โดยเราคาด Occupancy rate จะกลับมาในระดับ 98% ในปี 2015 และบริษัทมีแผนการลงทุนขยาย Community malls อีก 165,000 ตรม. ซึ่งปัจจัยหนุนราคาหุ้นจะมาจากการประกาศโครงการ เราคาดจะเห็นความชัดเจนอย่างน้อย 15,000 ตรม. ภายในสิ้นปีนี้ โดยจะเริ่มรับรู้รายได้ต้นปี 2016 คาดเพิ่มกาไรปกติปีละ 100 ล้านบาท หนุนให้กาไรโตสูง 24% CAGR นอกจากนี้ประมาณการของเรายังคงมี upside จาก คาเสนอซื้อ land bank ที่ Mega บางนา 50 ไร่ คาดบริษัทจะมีกาไรพิเศษประมาณ 500-1000 ล้านบาทหากมีการขายที่ดินดังกล่าว และบริษัทมีแผนการขยายพื้นที่เช่า Mega บางนา อีก 35% (ประมาณ 50,000 ตรม.) ซึ่งยังไม่รวมในประมาณการ
ขยาย Community Malls 165,000 ตรม.
เรามีความมั่นใจต่อแผนการขยายตัวของ SF หลังพบ คุณกิตตินันท์ สารวจรวมผล, CFO โดยขณะนี้บริษัทมีแผนขยาย community malls ทั้งศูนย์เดิมและใหม่ โดยจะขยายพื้นที่เช่ารวม 15,000 ตรม. ใน 3 ศูนย์เดิม ได้แก่ มาร์เกตเพลส บางบอน, มาร์เกตเพลส ประชาอุทิศ, และ มาร์เกตเพลส สุขาภิบาล 3 คาดเริ่มรับรู้รายได้ช่วงต้นปี 2016 หนุนกาไรปกติ (recurring profit) อีกปีละ 100 ล้านบาท นอกจากนี้บริษัทอยู่ระหว่างการขยาย community malls ออกสู่ต่างจังหวัด โดยเฟสแรกตั้งเป้าขยาย 10 ศูนย์ ใน 5 ปี เพิ่มพื้นที่เช่าอีก 150,000 ตรม. (จากปัจจุบันประมาณ 230,000 ตรม.) เริ่มต้นที่มีรัศมี 100 กม. จากกรุงเทพฯ คาดเห็นการเซ็นสัญญาได้ภายในสิ้นปี (เรายังไม่ได้รวมในประมาณการ)
Upside จาก Mega bangna
หลัง Mega บางนา ได้รับความนิยมเป็นอย่างสูง บริษัทมีแผนขยายศูนย์ เพื่อรองรับกาลังซื้อจากผู้เข้ามาจับจ่ายใช้สอย ซึ่งอาจขยายออกบริเวณพื้นที่ลาดจอดรถ คาดสามารถเพิ่มพื้นที่เช่าของโครงการได้อีก 50,000 ตรม. คิดเป็นส่วนเพิ่ม 35% ของพื้นที่ให้เช่า Mega บางนา ปัจจุบันนอกจากนี้บริษัทยังมี land bank บริเวณหลัง Mega บางนา ที่ได้รับคาเสนอซื้อจาก developer หลายราย อีกประมาณ 50 ไร่ ในราคาต้นทุนเพียงไร่ละ 10 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันราคาที่ดินบริเวณข้างเคียงซื้อขายในราคาไร่ละ 40-60 ล้านบาท คาดหากมีการขายเกิดขึ้นจะมีกาไรพิเศษราว 500-1000 ล้านบาท ซึ่งประมาณการของเรายังคงมี upside หากมีการขยายโครงการหรือมีการขายที่ดินดังกล่าว
สายป่านยาว ไม่ห่วงเรื่องเงินทุน
เรามองว่าเรื่องเงินลงทุนไม่ใช่ปัญหาสาหรับ SF เนื่องจากบริษัทมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่งด้วยอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (IBD/E) เพียง 0.58x และด้วยต้นทุนการกู้ยืมที่ต่าเพียง 4.46% เราคาดว่าบริษัทมีศักยภาพในการกู้ยืมอีกประมาณ 6,000 ล้านบาท (อิง IBD/E 1.5x) หากต้องการสร้างโครงการขนาดใหญ่ (การลงทุนใน Mega บางนา ใช้เงินลงทุนจาก SF 1,500 ล้านบาท) ส่วนการขยาย community malls เป็นโครงการที่ใช้เงินลงทุนไม่มาก ซึ่งบริษัทสามารถใช้กระแสเงินสดจากการดาเนินงานลงทุนได้ คาด SF มีกระแสเงินสดจากการดาเนินงานปีละ 400 ล้านบาท
