การเมืองวุ่น!จับทิศธุรกิจอสังหาฯโตได้ปี57

นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ยังสามารถเติบโตได้ตามภาวะเศรษฐกิจ และแม้ว่าเศรษฐกิจจะเติบโต 0% อสังหาฯก็ยังเติบโตได้ และจะไม่ติดลบตามที่หลายฝ่ายกังวลว่าภาคอสังหาฯจะเกิดการถดถอย เนื่องจากช่วงที่ผ่านมายอดขายเริ่มชะลอตัวจากสถานการณ์การเมืองที่ยืดเยื้อ ส่งผลให้ประชาชนชะลอการขอสินเชื่อ

โดยในส่วนของศุภาลัย แม้ยอดขายช่วงเดือน ม.ค.จะชะลอตัวจากปีก่อนบ้าง แต่ยอดขายของเดือน ก.พ.และ มี.ค.ยังถือว่าเติบโตได้ตามปกติ แสดงให้เห็นว่าแม้สถานการณ์การเมืองยังยืดเยื้อต่อเนื่อง แต่ก็ไม่ได้ส่งผลกระทบให้ความต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดมีเนียมของประชาชนลดลง

ยอดปฏิเสธสินเชื่อ10-20%"ปกติ"

"เรามองว่าในช่วงที่ผ่านมาธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อประเภทต่างๆ มากขึ้น โดยเฉพาะสินเชื่อบ้าน เนื่องจากปัจจุบันระดับหนี้ครัวเรือนของประชาชนอยู่ในระดับสูง โดยระดับการปฏิเสธสินเชื่อที่ 10-20% อาจจะมองว่าสูงขึ้น แต่ไม่ได้มีนัยสำคัญอะไร เรามองว่าเป็นเรื่องปกติที่สามารถเกิดขึ้นได้ และผู้ประกอบการก็ไม่ได้กังวลตรงจุดนี้มากนัก เพราะเท่ากับเป็นการสแกนลูกค้าให้ผู้ประกอบการ และไม่ต้องเกิดภาวะหนี้เสียในอนาคตด้วย โดยช่วงที่ผ่านมาธนาคารจะค่อนข้างเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯมากกว่าลูกค้าที่ซื้อบ้านเดี่ยว ทั้งนี้เพื่อป้องกันการซื้อเก็งกำไร" ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย ระบุ

ส่วนการหลุดดาวน์ 20-30% ในช่วงที่ผ่านมานั้น นายประทีป มองว่า เป็นเรื่องที่เป็นไปได้ และไม่ได้มีนัยสำคัญเช่นกัน เนื่องจากการจองซื้อคอนโดฯในปัจจุบัน ต้องใช้ระยะเวลาก่อสร้างมากกว่า 2 ปีกว่าจะเสร็จ ก็เป็นเรื่องที่เป็นไปได้ที่นักลงทุนจะเลือกทิ้งดาวน์และไปซื้อโครงการใหม่ที่สนใจมากกว่า ไม่ได้น่ากังวลอะไร

จับตาสัญญาณ"ฟองสบู่"

นายประทีป ยังกล่าวถึงข้อกังวลของหลายฝ่ายเรื่องฟองสบู่ว่า องค์ประกอบที่จะทำให้เกิดฟองสบู่ในภาคอสังหาฯตอนนี้มี 3 ปัจจัย คือ การเก็งกำไรของลูกค้าจำนวนมากๆ การขึ้นโครงการจำนวนมากแบบผิดปกติ และสุดท้ายคือการที่สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อแบบไม่ระมัดระวัง ซึ่งทั้ง 3 ข้อยังไม่มีข้อใดที่เกิดขึ้นในตอนนี้ จึงมั่นใจได้ว่าฟองสบู่ในภาคอสังหาฯจะยังไม่แตกแน่นอน

"คนบางกลุ่มอาจมองว่าสถานการณ์ทางการเมืองจะทำให้อารมณ์การซื้อที่พักอาศัยของคนลดลง เพราะไม่มั่นใจในวิกฤตที่เกิดขึ้น แต่สิ่งเหล่านี้ก็ไม่ได้ส่งผลกระทบกับยอดขายเลย อย่างเช่น โครงการของเราที่ตั้งอยู่ถนนแจ้งวัฒนะ ซึ่งมีการชุมนุมปิดถนน ปิดสะพาน การจราจรไม่สะดวก แต่ยอดจองเราก็ดีเป็นปกติ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะความกังวลเรื่องการเมืองของ กนง. (คณะกรรมการนโยบายการเงิน) ทำให้มีการลดดอกเบี้ยลง ผู้ซื้อก็พอใจ ผู้ประกอบการก็จ่ายดอกเบี้ยที่กู้มาก่อสร้างลดลงด้วย"

"ถ้าเรามองย้อนหลังไปในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ภาคอสังหาฯประสบปัญหาค่อนข้างเยอะ โดยเฉพาะเรื่องปัญหาการขาดแคลนแรงงาน และสถานการณ์น้ำท่วมใหญ่ที่ทำให้ภาคอสังหาฯชะงักไปค่อนข้างมาก ซึ่งในจุดนี้ผมมองในด้านดี หากไม่เกิดวิกฤติน้ำท่วม ก็เป็นไปได้ที่เราจะเกิดวิกฤติฟองสบู่ขึ้นอีกครั้ง ในช่วงที่เกิดน้ำท่วมเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการแข่งกันสร้างคอนโดฯขึ้นมากมาย พอเกิดน้ำท่วมโครงการต่างๆ ก็ชะงักไป แต่ก็สร้างต่อจนเสร็จและสามารถขายได้หมด เพราะเมื่อน้ำท่วมคนก็หันมาซื้อคอนโดมากขึ้น"

ปัดข่าวยอดขายลด 60%

ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย กล่าวด้วยว่า ที่ผ่านมามีบทวิเคราะห์ของบริษัทหนึ่งระบุว่า ยอดขายรวมของ 7 บริษัทอสังหาฯขนาดใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งรวมถึงศุภาลัยด้วย มียอดขาย 2 เดือนแรกของปีนี้ลดลงรวม 60% เรื่องนี้ส่วนตัวไม่เห็นด้วย เพราะมองว่าเป็นไปไม่ได้

"ในส่วนของผมนั้น ผมยอมรับว่ายอดขายในช่วงเดือนแรกปรับลดลง แต่ก็ไม่เกิน 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่พอเข้าเดือน ก.พ.ถึง มี.ค.ทุกอย่างก็กลับมาอยู่ในภาวะปกติ ไม่ได้ลดลงเลย ผมก็อยากรู้เหมือนกันว่าเขาเอาอะไรมาวิเคราะห์ และเขารู้ได้อย่างไรว่ายอดมันตกขนาดนั้น ในส่วนของผม เดือนแรกตกไปบ้างแต่ไม่ได้รุนแรง พอเดือนที่ 2 และ 3 ก็ปกติ ดังนั้นจะมาบอกว่าร่วงไป 60% นั้นเป็นไปไม่ได้เลย"

ยันอสังหาฯปีนี้ไม่ถดถอย

นายธำรงค์ ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การที่จะบอกว่าภาคอสังหาฯยังเติบโตได้ดีหรือไม่นั้น ไม่ได้ดูแค่วันนี้ เดือนนี้ หรือแค่ปีนี้ปีเดียว โดยส่วนตัวมองว่าการเติบโตขงอสังหาฯยังเป็นปกติ แต่เพราะการเติบโตในปี 2556 เป็นการเติบโตแบบผิดปกติ คือ มีคอนโดฯขึ้นใหม่ 85,000 ยูนิต ซึ่งทำสถิติสูงสุดในรอบ 16 ปี พอปีนี้ประเมินว่าจะมีระดับการเติบโตประมาณ 60,000-70,000 ยูนิต คนก็มองว่าชะลอตัว แต่จริงๆแล้วไม่ใช่ มันคือยอดการเติบโตปกติที่เกิดขึ้นระดับนี้ตั้งแต่ปี 2553 แล้ว

แต่สิ่งที่น่ากังวลอยู่บ้าง คือ การที่คอนโดฯขึ้นในพื้นที่ใกล้ๆ กันหลายๆ บริษัท และหลายๆ ยูนิต การส่งผลให้เกิดการซื้อขายที่ชะลอตัวไปบ้าง ก็ถือเป็นเรื่องปกติ

"ปี 2556 จำนวนคอนโดฯมันพุ่งไป 85,000 ยูนิต คนก็ตกใจมองว่ามันถดถอย แต่เขาไม่ได้มองย้อนหลังเลย ปี 2553 ยอดการเปิดคอนโดฯอยู่ที่ 66,000 ยูนิต พอปี 2554 ก็ลดลงมาอยู่ที่ 42,000 ยูนิต ปี 2555 อยู่ที่ 64,000 ยูนิต แต่พอปี 2556 มันกระโดดไปที่ 85,000 ยูนิต พอวันนี้มันกลับมาระดับเดิมที่ 60,000 กว่ายูนิต คนก็มองว่าถดถอย ทั้งๆ ที่มันคือภาวะปกติ"

อย่ากังวลฟองสบู่

นายธำรงค์ กล่าวอีกว่า คนจำนวนมากกลัวว่าบ้านเราจะเกิดฟองสบู่อีกครั้ง เพราะดูจากจำนวนคอนโดฯที่ขึ้นเป็นดอกเห็ดเต็มไปหมด ซึ่งคนที่มองดูก็ต้องคิดให้หนัก โดยในช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมา บ้านเรามีคอนโดฯขึ้นรวม 5 แสนกว่ายูนิต และคอนโดฯที่เราเห็นอยู่ในเมืองเต็มไปหมดนั้น 74% เป็นของบริษัทขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งบริษัทเหล่านี้มีทุนทรัพย์มาก มีฐานที่แข็งแกร่ง และมีการวิเคราะห์พิจารณาอย่างรอบคอบทุกอย่างก่อนที่จะลงมือสร้าง ทั้งยังมีการประกันความสำเร็จทุกโครงการ จึงไม่ต้องกังวลในเรื่องนี้เลย

"คอนโดฯที่เห็นขึ้นอยู่เยอะๆ นั้น ส่วนใหญ่เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ฐานแน่น ประสบการณ์เยอะ ผ่านเรื่องเลวร้ายในวิกฤติมาแล้ว ดังนั้นจะทำอะไรบริษัทพวกนี้จึงรอบคอบ มีการวิเคราะห์พิจารณาอย่างถี่ถ้วนแล้วว่าสามารถสร้างได้ ขายหมด และมีกำไร ถ้าทำมาขายไม่ได้ใครจะทำ เพราะฉะนั้นไม่กังวลเรื่องนี้เลย" เขากล่าว