คาด TICON กำไรสุทธิไตรมาส 4 ปี 56 สูงสุดเป็นประวัติการณ์
เราคาดว่า TICON จะรายงานกำไรสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 1,202.6 ล้านบาท ในไตรมาส 4/56 ด้วยแรงหนุนจากการขายโรงงานและโกดังสินค้ามูลค่ารวม 5,514.5 ล้านบาท แก่ TGROWTH ในเดือน ธ.ค.2556 TICON ตั้งเป้าเพิ่มพื้นที่ให้เช่าสำหรับโรงงานขึ้นอีก 120,000 ตร.ม. และสำหรับโกดังสินค้าอีก 300,000 ตร.ม. ในปี 57 ซึ่งมากกว่าจำนวนพื้นที่ให้เช่าที่เพิ่มขึ้นในปี 56 อยู่ 20% คงคำแนะนำ ซื้อ จาก CAGR ที่แข็งแกร่งของกำไรสุทธิที่อยู่ที่ 20.4% ในปี 56-57 ประกอบกับ dividend yield ในระดับสูงที่ 8.1% ขณะที่ราคาเป้าหมายอยู่ที่ 19.00 บาท
คาด net gain อยู่ที่ 1,165 ล้านบาทจากการขายโรงงานและโกดังสินค้าแก่ TGROWTH ในเดือน ธ.ค.2556 TICON ประสบความสำเร็จในการขายโรงงานและโกดังสินค้ามูลค่ารวมที่ 5,514.5 ล้านบาท แก่กองทุน TGROWTH ในเดือน ธ.ค.2556 โดยประกอบไปด้วยโรงงานจำนวน 38 แห่งด้วยพื้นที่ใช้สอยที่ 104,225 ตร.ม. และโกดังสินค้าจำนวน 50 แห่งด้วยพื้นที่ใช้สอยที่ 182,095 ตร.ม.
ทั้งนี้ 80% ของทรัพย์สินที่มีการขายไปจะอยู่ในรูปแบบ freehold ขณะที่ gross margin ของการขายในครั้งนี้ อยู่ที่ประมาณ 40% TICON เป็นเจ้าของกองทุน TGROWTH อยู่ที่ 20% เราคาดว่าจะมีการบันทึก net gain ที่ 1,165 ล้านบาทจากการขายทรัพย์สินในครั้งนี้ในไตรมาส 4/56 หลังการขายทรัพย์สินข้างต้น เราคาดว่า gearing ratio ของ TICON จะปรับตัวลดลงอยู่ที่ 1.9 เท่า จากระดับสูงสุดที่ 2.2 เท่า ในไตรมาส 3/56
จากที่เราได้พูดคุยกับผู้บริหารล่าสุดพบว่า TICON เตรียมที่จะขายทรัพย์สิน leasehold มูลค่า 500 ล้านบาทแก่กองทุน TGROWTH ในไตรมาส 1/57 บริษัทมีแผนเปลี่ยน TGROWTH ให้เป็น REIT ภายหลังในปีนี้หลังปัญหาเรื่องภาษีสำหรับรูปแบบของนักลงทุนที่แตกต่างกัน และการเรียกเก็บการเปลี่ยนทรัพย์สินได้รับการแก้ไข
ทั้งนี้ หลังระเบียบข้อบังคับของ REIT มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.2556 กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะมีช่วงเวลา grace period เพียงแค่ 1 ปี เท่านั้นสำหรับการเพิ่มทุนใหม่หรือการเพิ่มทรัพย์สินใหม่ในกองทุนอสังหาฯ หลังจากนั้น การเพิ่มทุนใหม่ใดๆ ก็ตามจะต้องเป็นไปตามโครงสร้างของ REIT เงื่อนไขข้อบังคับของ REIT กำหนดให้ leverage อยู่ในระดับที่สูงขึ้นเป็น 35% ของ NAV และเพิ่มขึ้นเป็น 60% ถ้า REIT มี credit rating เทียบกับ leverage ของกองทุนอสังหาฯที่เพิ่มขึ้นเป็น 10% TICON จะขายโรงงานและโกดังสินค้ามูลค่า 6,000 ล้านบาท ให้แก่ REIT ในปี 2557
เพิ่มพื้นที่ให้เช่าใหม่สำหรับโรงงานและโกดังสินค้าที่ 120,000 ตร.ม. และ 300,000 ตร.ม. ตามลำดับในปี 2557 TICON ตั้งเป้างบประมาณ capex ไว้ที่ 8,000 ล้านบาท ในปี 2557 ต่ำกว่าของปีที่แล้วที่อยู่ที่ 10,000 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทจะใช้เงินลงทุนในการซื้อที่ดินน้อยลง บริษัทตั้งเป้าพื้นที่ให้เช่าสำหรับโรงงานและโกดังสินค้าเพิ่มขึ้นอีก 120,000 ตร.ม. และ 300,000 ตร.ม. ตามลำดับในปีนี้ ซึ่งสูงกว่าจำนวนพื้นที่ให้เช่าใหม่ของปี 2556 อยู่ 20%
TICON มีแผนขยาย portfolio โรงงานทางภาคตะวันออกของประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง ซึ่งความต้องการโรงงานให้เช่าแข็งแกร่ง เราคาดว่าความต้องการพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมจะฟื้นตัวขึ้นเต็มที่ในปี 57 ขณะเดียวกัน TICON จะขยายพื้นที่โกดังสินค้าให้เช่าในหลายพื้นที่ อาทิ Eastern Seaboard แหลมฉบัง บางนา ปราจีนบุรี วังน้อย อยุธยา ขอนแก่น และภาคใต้ของประเทศไทย
คาดไม่ได้รับ earning dilution เนื่องจากคาด TICON-W3 ที่เหลือจะซื้อขายไม่ได้ ณ วันที่ 27 ธ.ค.2556 มี warrant ของ TICON-W3 ที่ยังไม่ได้ซื้อขายอยู่ 214,677,769 ฉบับ ขณะที่กำหนดวันซื้อขาย TICON-W3 วันสุดท้ายคือวันที่ 31 ม.ค.2557 เราคาดว่าจำนวน warrant ของ TICON-W3 ที่เหลือจะไม่สามารถซื้อขายได้ทันกำหนด เนื่องจากราคาซื้อขายที่อยู่ที่ 18.845 บาทสูงกว่าราคาหุ้นปัจจุบัน ถ้า TICON-W3 ไม่สามารถซื้อขายได้ บริษัทมีแผนเร่งการขายทรัพย์สินให้แก่ REIT จากช่วง 2H14 เป็นช่วง 1H14 เงินที่ได้รับจากการขายทรัพย์สินที่ 6,000 ล้านบาทและเงินที่ได้จากการกู้ยืมจะนำมา
ใช้เป็นแหล่งเงินทุนสำหรับการขยาย portfolio ของบริษัทในปีนี้คาดกำไรสุทธิสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในไตรมาส 4/56 เราคาดว่า TICON จะรายงานกำไรสุทธิสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 1,202.6 ล้านบาทในไตรมาส 4/56 เทียบกับกำไรสุทธิที่ 901.3 ล้านบาทในไตรมาส 4/55 และ 86.4 ล้านบาทในไตรมาส 3/56 ด้วยปัจจัยหนุนจากการขายทรัพย์สินมูลค่า 5,514.5 ล้านบาทแก่ TGROWTH และรายได้ค่าเช่าที่สูงขึ้นเนื่องจากมีผู้เช่าโรงงานย้ายออกจากพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมน้อยลง ราคาหุ้น TICON ซื้อขายด้วยมูลค่าที่น่าดึงดูดใจที่เพียงแค่ 2014F PE ที่ 7.3 เท่า และมี dividend yield ที่ 8.1%
ปรับลดประมาณการกำไรสุทธิปี 56 และ 57 เราปรับลดประมาณการกำไรสุทธิในปี 56 และ 57 ลง 6.7% และ 5.2% ตามลำดับจากการปรับประมาณการยอดขายทรัพย์สินแก่กองทุนอสังหาฯ/REIT รายได้ค่าเช่า และ gross margin ปัจจัยเสี่ยงที่อาจส่งผลต่อประมาณการของเรา ได้แก่สภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนตัวลงและปัญหาความไม่สงบทางการเมือง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในประเทศไทย
คงคำแนะนำ ซื้อ เราปรับราคาเป้าหมายออกไปเป็นปี 57 ราคาเป้าหมายใหม่อยู่ที่ 19.00 บาท คำนวณด้วย 2014F PE ที่ 9.2 เท่า (PE เดิมอยู่ที่ 17 เท่า) เป้า PE ของเราใกล้เคียงกับ -0.25SD ต่อ PE เฉลี่ยในอดีตตั้งแต่ปี 49 และน้อยกว่า RNAV ของเราที่ 29.20 บาท/หุ้นอยู่ 35% คงคำแนะนำ ซื้อ จาก CARG ของกำไรสุทธิที่แข็งแกร่งอยู่ที่ 20.4% ในปี 56-57 จากรายได้ค่าเช่าที่เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องและ gross margin ที่ขยายตัวขึ้น ประกอบกับการขายทรัพย์สินแก่ REIT อย่างต่อเนื่อง ราคาหุ้นปัจจุบันมี upside จากราคาเป้าหมายของเราอยู่ 27%
