ผ่าทำเลเด่น-ด้อยรับผังเมืองใหม่ รัชดามาแรง เบียดสุขุมวิท

ชำแหละร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ที่ได้ประกาศใช้มาตั้งแต่วันที่ 16 พ.ค.2556 บนแนวคิดให้สิทธิขยายอาคารขนาดใหญ่ กิจกรรมทางธุรกิจ อาทิ ศูนย์การค้า ที่พักอาศัย ที่เป็นอาคารสูงขนาดใหญ่ในรัศมี 500 เมตร ตามแนวรถไฟ ผลักดันย่านธุรกิจให้กระจายตัวจากสีลมและสาธร ไปยังศูนย์กลางธุรกิจรอบมุมเมืองกรุงเทพฯ (Hub Center) ในพระราม2 ,บางนา,มีนบุรี ,สะพานใหม่ และตลิ่งชัน

ผังเมืองยังออกแบบมหานคร ให้รองรับโครงสร้างการเติบโตของที่พักอาศัยตามแนวรถไฟฟ้า เพื่อปรับโหมดขนส่งมวลชนที่เน้นเดินทางโดยรถยนต์เป็นระบบราง รับแผนก่อสร้างประมาณ 10- 12 สาย ให้แรงงานกระจายตัวไปในฮับเซ็นเตอร์ ลดการกระจุกตัว แออัด ตามย่านธุรกิจใจกลางเมือง โดยแต่ละมุมเมืองจะเน้นการใช้ประโยชน์ผสมผสาน ทั้งอาคารสำนักงาน ย่านการค้า และที่พักอาศัย

ผังเมืองใหม่ ยังเป็น "เครื่องมือ" สำคัญในการ "อ่านเกม" ความความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคของบรรดานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) ในอนาคต (2556-2560)

ทว่าสิ่งที่ต้องพิจารณาควบคู่กันไปคือ "กำลังซื้อ" ของคนซึ่งผันแปรไปตามภาวะเศรษฐกิจ ไปจนถึง แผนและระยะเวลาการก่อสร้างรถไฟฟ้าว่าจะสะดุดหรือไม่ ซึ่งจะเป็นความเสี่ยง ทำให้ "เกมพลิก"

นักประเมินราคาที่ดินและการใช้ประโยชน์จากผังเมืองรวมกรุงเทพฯ "จำนงค์ บัวไขย" กรรมการผู้จัดการ บริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) วิเคราะห์หลักเกณฑ์ของผังเมืองใหม่กรุงเทพฯ ที่ประกาศออกมาว่า เมื่อเกิดการกระจายตัวของการใช้สอยที่ดินจากกรุงเทพฯชั้นใน ไปหากรุงเทพฯชั้นกลางและชั้นนอก (ชานเมือง) มากขึ้น กลายเป็นอานิสงส์ในการเนรมิต "ทำเลเด่นย่านใหม่" ที่ดีเวลลอปเปอร์ ต้องรีบไปจับจองให้ทันกับโอกาส

เขาไล่ข้อมูลที่ศึกษาไว้ โดยระบุว่า "ทำเลเด่น" ตามเกณฑ์ผังเมืองใหม่จะมีทั้งหมด 10 แห่ง ประกอบด้วย

1.ถนนศรีนครินทร์ -พัฒนาการ-พระราม9 ผลมาจากการขยายศักยภาพพื้นที่ควบคุมการสร้างที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เปลี่ยนมาเป็นหนาแน่นปานกลาง โดยเพิ่มศักยภาพการก่อสร้างจาก 2,000 ตรม.เป็นไม่เกิน 10,000 ตรม. ถนนต้องกว้างเกิน 30เมตร และให้สิทธิพัฒนาได้เพิ่มในรัศมี 500 เมตรจากแนวรถไฟฟ้า

2.ถนนประชาอุทิศ และถนนวงแหวนด้านใต้ 3.ถนนร่มเกล้า 4.ถนนกาญจนาภิเษก (วงแหวนตะวันตก-ใต้) ที่ปรับเกณฑ์การใช้พื้นที่ในลักษณะเดียวกัน โดยปรับพื้นที่เป็น ย.2 (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ขยายเกณฑ์การสร้างจากเดิมที่ห้ามสร้างอาคารอยู่อาศัยอาคารสูง หรือทาวน์เฮาส์ เพิ่มมาเป็นสร้างได้ทั้งทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และอาคารแต่ที่ดินจะต้องเกินกว่า 20 ตรว. ถนนความกว้างเกิน 16 เมตร

5.ถนนรามอินทรา (มีนบุรี) ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู ผังเมืองเดิมเป็นพื้นที่ ย.3 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยความหนาแน่นน้อย ปรับมาเป็น ย.6 (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ให้สร้างอาคารอยู่อาศัยรวมได้ แต่พื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตรม. และให้สร้างได้เกิน 10,000 ตรม.ได้ หากอยู่ในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม จำนงค์ อธิบายว่า แม้ผังเมืองใหม่จะเพิ่มพื้นที่ทำเลเด่นที่ 2-5 แต่ศักยภาพของพื้นที่ ในราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวเฉลี่ยยังคงทรงตัว หรือเคลื่อนไหวเล็กน้อย เนื่องจากเป็นพื้นที่แถบชานเมือง

6.ถนนประเสริฐมนูกิจ ปรับจากพื้นที่ ย.4 (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ให้สร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ ตามผังเมืองใหม่เปลี่ยนมาเป็นพื้นที่ พ 3. (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) กำหนดให้สร้างอาคารอยู่อาศัยรวมได้ แต่ไม่เกิน 10,000 ตรม. ถนนต้องกว้างเกิน 30 เมตร และก่อสร้างอาคารสูงได้ในระยะรัศมี 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้า เรียกว่าผังเมืองใหม่ให้สร้างอาคารขนาดใหญ่เชิงการค้าได้เพิ่มขึ้น

7.ถนนเพชรเกษม (รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ) เป็นทำเลเด่นที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินอย่างมาก จากอานิสงส์ของการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน รวมกับผังเมืองใหม่มาเสริมจากพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ผังเมืองใหม่เพิ่มให้เป็นสีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) จากเดิมที่กำหนดให้สร้างบ้าน ทาวน์เฮาส์ ก็เพิ่มให้สร้างคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ได้ในมากกว่า 10,000 ตรม.

8.ถนนราชพฤกษ์ -ฉิมพลี (รถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต) ผังเมืองเดิม ห้ามสร้างอาคารสูงแต่ผังเมืองใหม่เริ่มปรับมาเป็นสีส้ม สามารถสร้างคอนโดมิเนียมได้ บนถนนความกว้างเกิน 30 เมตร

9.ริมถนนบางนา-ตราด ซึ่งเดิมเป็นทำเลเด่นอยู่แล้ว แต่พื้นที่ส่วนใหญ่ถูกพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย มากกว่าศูนย์ธุรกิจ โดยผังเมืองใหม่ปรับจากพื้นที่ ย.7 หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยปานกลาง ซึ่งห้ามสร้างอาคารพาณิชย์ ผังเมืองใหม่เปลี่ยนเป็น พ.3 หมายถึงพื้นที่ที่สร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ โรงแรม และที่อยู่อาศัยได้ เกิน 10,000 ตรม. บนถนนความกว้างเกิน 30 เมตร ซึ่งริมถนนบางนา-ตราด ขนาดเกิน 30 เมตรอยู่แล้ว

"ผังเมืองต้องการให้บางนา-ตราดคึกคักและเป็นศูนย์กลางธุรกิจในโซนตะวันออก จึงปรับพื้นที่เป็นพ.3 แต่ก็ยังไม่บูมเทียบกับตามแนวรถไฟฟ้า ปัจจุบันที่ดินบางนา-ตราด เฉลี่ยตรว.ละ 2 แสนบาท ขณะที่แถบแบริ่ง สุขุมวิท ราคาที่สดินสูงสุดตรว.ละ 1 ล้านบาท" จำนงค์ เผย

และ10.เกาะรัตนโกสินทร์ -พระนคร-ธนบุรีบางส่วน ผังเมืองเดิมกำหนดให้เป็นพื้นที่สีน้ำตาลอ่อน (ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย) ห้ามสร้างโรงแรม แต่ผังเมืองใหม่แม้จะกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเดิม แต่เพิ่มศักยภาพให้ก่อสร้างโรงแรมได้ในขนาดจำกัด ไม่เกิน 50 ห้อง

ขณะที่ทำเลด้อย ตามมุมมองของบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์รายนี้ ระบุว่า มีอยู่ด้วยกัน 5 ทำเล ประกอบด้วย

1.ถนนแจ้งวัฒนะ (รถไฟฟ้าสายสีชมพู แคลาย-มีนบุรี ) จากเดิมกำหนดให้เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ปรับเป็นพื้นที่เพื่อการพาณิชย์ สามารถสร้างโรงแรม และสถานบริการได้ โดยจำกัดการพัฒนา "ที่อยู่อาศัย" บริเวณริมถนนแจ้งวัฒนะด้วยอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR5)

2.ถนนราชพฤกษ์ -ฉิมพลี (รถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต) ผังเมืองใหม่ปรับลดจากสีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากลงมาเป็นหนาแน่นปานกลาง หากจะสร้างอาคารขนาดใหญ่จะต้องตั้งอยู่ริมถนนความกว้างเกิน 30 เมตร และพื้นที่บางส่วนต้องขออนุญาตก่อสร้างทำให้พื้นที่ด้อยค่าลง แต่พื้นที่บางส่วนโดดเด่นขึ้นหากอยู่ในรัศมี 500 เมตรตามแนวรถไฟฟ้า

3.ถนนบางนา-ตราด (ในซอยและบางทำเล) ตามผังเมืองใหม่ถูกปรับลดจากพ.4 พื้นที่เชิงพาณิชย์ที่สร้างอาคารขนาดใหญ่ได้เกิน 10,000 ตรม.เป็น พ.3 สร้างอาคารขนาดใหญ่ได้แต่เพิ่มเงื่อนไขว่าจะต้องอยู่ริมถนนความกว้างเกิน 30 เมตร ส่งผลทำให้พื้นที่ "ในซอย" ตามแนวถนนบางนา-ตราดพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ไม่ได้ เพราะถนนแคบกว่า 30 เมตร

4.ถนนสุขสวัสดิ์ ถูกลดจากสีน้ำตาลเป็นสีส้ม พื้นที่แออัดลดลง จะสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ก็ต้องมีเงื่อนไขในผังเมืองใหม่ เพิ่มเข้ามาให้ต้องตั้งอยู่ริมถนนกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร

และ 5.ถนนบางขุนเทียน -ชายทะเล ผังเมืองเดิมเป็นพื้นที่สีเขียว พื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ถูกปรับให้เป็นพื้นที่ดินประเภทอนุรักษ์ ชนบทและเกษตรกรรม หรือสีเขียวลาย เนื่องจากเป็นพื้นที่รับน้ำ และเป็นพื้นที่มีปัญหาถูกกัดเซาะตามแนวชายฝั่งไม่ส่งเสริมสร้างที่อยู่อาศัย ในทำเลแห่งนี้ถือถ้อยค่าในตัวเองอยู่แล้ว

ขณะที่ "วสันต์ คงจันทร์" กรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และกรรมการสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย มองทำเด่น ตามผังเมืองใหม่ว่า แม้จะเป็นปัจจัยเพิ่มมูลค่าที่ดินในบางพื้นที่ แต่ต้องพิจารณาร่วมกับกำลังซื้อของตลาด จึงครบสูตรการพัฒนาพื้นที่ทำเลทอง

เช่น ถนนประชาอุทิศ สุขสวัสดิ์ วงแหวนด้านใต้ แม้ทำเลที่ไม่มีรถไฟฟ้า แต่เดินทางไปยังถนนเศรษฐกิจอย่างสีลม สาทร สะดวก ที่ดินบริเวณนี้จึงยังมีความต้องการ ขณะที่ราคาถูกหาซื้อได้ในราคา 5,000-10,000 ต่อตรว. สามารถพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวราคา 1-3 ล้านบาทได้ ทำเลจึงเหมาะกับบางตลาด

ขณะที่ถนนพัฒนาการ ใกล้กับรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ เป็นทำเลชั้นกลางที่บูมขึ้นมาเพราะรถไฟฟ้า ตามผังเมืองเป็นสีเหลือง คือสร้างบ้าน ทาวเฮาส์ได้ แต่ถามว่าไม่มีใครทำบ้านเดี่ยวแถบนี้ เพราะราคาสูงเกินตลาดจะรับได้ เป็นต้น

ส่วนพื้นที่รามอินทรา รถไฟฟ้าสีชมพู (แคลาย-มีนบุรี) ปรับจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางเป็นหนาแน่นมาก ขยับไปสร้างคอนโดได้ ไล่มาถึงทำเลถนนประเสริฐมนูกิจ ก็ถือว่าเป็นทำเลเด่นรับปัจจัยเอื้อหลายด้าน ทั้งการบูมถนนรัชดาภิเษก อีกด้านเป็นถนนเกษตรนวมินทร์ ลาดพร้าว ซึ่งมีแผนจะสร้างรถไฟฟ้าในย่านดังกล่าว

ย่านเพชรเกษม บูมเป็นที่พักอาศัย เพราะอานิสงส์รถไฟฟ้า และผังเมือง มาช่วยให้สร้างตึกแถวขนาดใหญ่ได้ เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยของคนจำนวนมาก ถือเป็นแหล่งแรงงาน รองรับคนจากปิ่นเกล้า ธนบุรี บางแค ขยับมาขึ้นรถไฟฟ้าที่เพชรเกษม

“อนาคตรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) และสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) สร้างเสร็จ ฝั่งธนฯ ก็จะมีศูนย์กลางธุรกิจละแวกบางแค ลงจากรถไฟฟ้า ขึ้นรถต่อรถที่นั่น ก่อนกระจายเข้าบ้านใครบ้านมัน"

ขณะที่เส้นราชพฤกษ์ แม้จะมีผังเมืองจะเอื้อให้สร้างที่อยู่อาศัยได้ แต่บ้านแถบนี้ขนาด 100 ตรว. ราคาสูงถึงหลังละ 30 ล้านบาท ราคาที่สูงเกินไปจึงไม่จูงใจตลาดมากนัก นักพัฒนาอสังหาฯจึงไม่เน้นพัฒนาย่านนี้ เพราะไม่ตอบโจทย์ฐานรายได้ของคนส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ที่มีกำลังซื้อบ้านราคาเฉลี่ยไม่เกินหลังละ 5 ล้านบาท

มาถึงบางนา-ตราด แม้ผังเมืองเพิ่มพื้นที่ให้เป็นย่านพาณิชยกรรม แต่ศูนย์การค้าแถบนี้ เป็นตลาดที่ไม่ใหญ่เมื่อเทียบกับตลาดคอนโดและที่พักอาศัย

เขาอธิบายเพิ่มว่า เป้าหมายของการออกแบบผังเมือง ว่าต้องการวางคอนเซ็ปต์ให้แต่ละชุมชนมีศูนย์กลางชุมชนของเมือง กระจายตัวไปในบางนา บางแค มีนบุรี และบางกะปิ แต่ละจุดมีศูนย์กลางชุมชนไว้ เพื่อพัฒนาเป็นพื้นที่สีแดง (ย่านพาณิชยกรรม) ต่อไป

“หากทุกคนเอะอ่ะอะไร ก็วิ่งเข้ามาในใจกลางเมืองหมดก็วุ่นวายกันทั้งเมือง"

ในมุมมองของ วสันต์ ยังชี้ให้เห็นจุดทำเลด้อยตามผังเมืองใหม่ว่า อยู่ในย่านจุฬาฯไล่ยาวไปถึงริมแม่น้ำเจ้าพระยา แม้พื้นที่บริเวณนี้จะถูกปรับให้เป็นพื้นที่ พ. 3 (พื้นที่พาณิชยกรม) สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ แต่ถนนจะต้องกว้างเกิน 30 เมตร ทำให้แนวคิดในการขยายพื้นที่ทำโครงการหอพักนานาชาติในรั้วจุฬาฯ ต้องพับแผนไป เช่นเดียวกับบริเวณเวิ้งนาครเกษม ย่านเยาวราช เพราะถนนตัดผ่านเวิ้งนาครเกษมกว้างไม่ถึง 30 เมตร แต่ยังมีปัจจัยเอื้อเป็นกรณียกเว้น ตรงที่เวิ้งนาครเกษม อยู่ติดกับโครงการรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีวังบูรพา ที่กำลังก่อสร้างรัศมี 500 เมตร ทำให้สามารถขึ้นตึกสูงได้

คอนโด 1-2 ล้านกรุงเทพฯชั้นกลางมาแรง

วสันต์ ยังประเมินทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต (2556 -2560) ว่า อนาคตราคาตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดในย่านศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯชั้นใน เช่น ถนนสุขุมวิท จะอยู่ระดับ 3-5 ล้านบาท ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯขยับมาทำคอนโดในย่านถนนรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นพื้นที่กรุงเทพฯชั้นกลาง และพื้นที่โดยรอบ ซึ่งยังมีพื้นที่เหลือค่อนข้างมาก

ตลาดที่บูมที่สุดของคอนโด คือมนุษย์เงินเดือน ซึ่งมีรายได้เดือนละ 20,000 -40,000 บาท โดยราคาคอนโดระดับ 1-2 ล้านบาทจะขายดี จองเต็มเร็ว อัตราการผ่อนเดือนละ 5,000-7,000 บาท ในราคา 1 ล้านบาท และผ่อนเดือนละ 10,000-15,000 สำหรับคนมีรายได้เดือนละ 30,000 -40,000 บาท

“คนต้องการที่พักในราคาที่ถูกลงในระดับ 1-2 ล้านบาท เพราะอัตราหนี้ต่อคนที่สูงขึ้น จากโครงการรถคันแรก ทำให้คนมีกำลังซื้อลดลง" วสันต์กล่าวและว่า

ดังนั้นตลาดจึงออกแบบโครงการเพื่อเอาใจคนกลุ่มนี้ ดังนั้นทำเลที่เหมาะกับคนกลุ่มนี้จะขยับจากใจกลางเมือง มาเป็น "พื้นที่ชั้นกลาง" ของกรุงเทพฯแทน

ส่วนกลุ่มรายได้ระดับต่ำลงมา เงินเดือนเดือนละ 10,000 -15,000 บาท จะเกิดคอนโดราคา 6-8 แสนบาท ผ่อนเดือนละ 3,000-4,000 บาท ในบริเวณชานเมืองเพิ่มมากขึ้น อาทิ บางใหญ่ บางปู รังสิต ลำลูกกา หรือ บ้านจัดสรรราคา 1-3 ล้านบาท เอาใจคนต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง ในราคาที่พอสู้ไหว

“ที่ดินราคาแพงขึ้นในใจกลางเมือง คนมีรายได้น้อยจึงไปอยู่บริเวณชานเมืองซื้อคอนโดราคา 6-8 แสน และบ้านจัดสรรราคา 1-3 ล้านบาทเพราะยังมีที่ดินราคาถูกสำหรับคนอยากมีบ้าน เมื่อมีรถไฟฟ้าทำให้การเดินทางมากขึ้น”

เขายังเห็นว่าทำเล "กรุงเทพฯชั้นกลาง” ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าเชื่อมแหล่งแรงงานขนาดใหญ่ จะเป็นโซนที่ได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยในอนาคต โดยราคาที่ดินกรุงเทพฯชั้นกลางอยู่ที่ระหว่าง 1-3 แสนบาทต่อตรว.ถือว่ายังไม่สูงมากสำหรับการพัฒนาคอนโด ระดับราคา 1-2 ล้านบาทต่อยูนิต ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม ราคา 4-5 ล้านบาท

รัชดาทำเลทอง CBD น้องใหม่

โดยเฉพาะ รัชดาภิเษก ย่านธุรกิจที่กำลังคึกคัก เป็น CBD ที่กำลังจะเดินตามรอยชั้นกรุงเทพฯชั้นในอย่างสุขุมวิท สาธรในไม่ช้า โดยเริ่มมีอาคารสำนักงานมาสร้างมากขึ้น รวมถึงตึกของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย(กลต.)แห่งใหม่ก็ย้ายจากคลองเตยมาอยู่รัชดาฯ ตั้งแต่รัชดาฯ ยาวไปถึงพหลโยธิน ตลอดเส้นทางรายล้อมด้วยอาคารสำนักงานใหญ่ ศูนย์ธุรกิจ บริษัทหลายแห่ง อาทิ ธนาคารไทยพาณิชย์ ปตท. เมืองไทยประกันชีวิต การบินไทย

“รัชดาเป็นย่านธุรกิจที่มีศักยภาพเป็น CBD ต่อไปในอนาคตเพราะเป็นพื้นที่ย่านธุรกิจเพียงแห่งเดียวที่ยังเหลือแปลงที่ดินนำไปพัฒนาสร้างสำนักงานได้ แทนที่ สุขุมวิท สาธร เพลินจิต สีลม ที่ราคาแพงจนไม่คุ้มค่ากับการลงทุน"

ปัจจุบันราคาที่ดินรัชดาอยู่ที่ 4-5 แสนบาทต่อตรว. ขยับจาก 1-2 ปีที่ผ่านมาที่ราคาอยู่ที่ 3 แสนบาทต่อตรว.ในอนาคต 1-2 ปีข้างหน้าฟันธงได้ว่าจะขยับราคาที่ดินขึ้นไปถึง 1 ล้านบาทต่อตรว. ตามรุ่นพี่ย่านสุขุมวิท "วสันต์" ฟันธง
ส่วนพื้นที่เชื่อมต่อรัชดา ที่มีศักยภาพประเมินว่าจะเป็น ลาดพร้าว ดอนเมือง รามอินทรา พัฒนาการ ขณะนี้ราคาที่ดินยังไม่สูงมาก เพราะรอโครงการรถไฟฟ้าที่ยังไม่เริ่ม ราคาที่ดินเฉลี่ยจึงอยู่ระดับ 1-3 แสนบาทต่อตรว.

อานิสงส์จากรัชดาฯบูม กวาดยาวไปยังลาดพร้าว- โชคชัย 4 -แฮปปี้แลนด์- บางกะปิ จนถึงลำสาลี-ศรีนครินทร์ แถบที่กล่าวมานี้กำลังเป็นทำเลใหม่รับการพัฒนาที่พักอาศัย เพื่อตอบสนองตลาดคนมีรายได้ปานกลาง แถบนี้นอกจากรถใต้ดิน MRT แล้ว ยังมีใกล้เคียงกับแอร์พอร์ตลิงค์ ถือว่าเป็นโซนที่คึกคักอีกพื้นที่หนึ่ง

ยกตัวอย่างโครงการที่เกิดขึ้นมากมายเพื่อรับกับการเติบโตในย่านรัชดา เริ่มตั้งแต่แถบลาดพร้าว-โชคชัย 4 พัฒนาคอนโดขนาด 28 ตรม. ได้ในราคาเริ่มต้นที่ยูนิตละ 1.9 ล้านบาท ทำเลถัดมาใกล้ๆ กันคือ แฮปปี้แลนด์ -บางกะปิ ราคาที่ดินติดถนน 300,000 บาทต่อตรว.ก็ทำคอนโดขายได้ในราคายูนิตละ 2.07 ล้านบาท ส่วนทำเลวงแหวนรอบรัชดาฯถัดมาคือ ลำสาลี-ศรีนครินทร์ ราคาที่ดินเริ่มต้น 2.4 แสนบาทต่อตรว. พัฒนาคอนโดขายได้ในราคายูนิตละ 1.8 ล้านบาท

อีกทำเลเด่นของกรุงเทพฯชั้นกลางคือ พหลโยธิน พื้นที่ได้รับอานิสงส์ พัฒนาที่อยู่อาศัยเตรียมรอขายในตลาดได้คือ บางซื่อ ดอนเมือง สะพานใหม่ แถบนี้รอความชัดเจนของรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) ยังไม่เปิดประมูล , สายสีเขียวเข้ม(หมอชิต-สะพานใหม่) ราคาที่ดินจึงยังไม่ขยับมากนัก เฉลี่ยยังอยู่ที่ 1 แสนบาทต่อตรว.