เลือกซื้อที่พักอาศัยขนาดกลาง-เล็ก

• จับตาผลประชุมกนง.วันที่ 20 ก.พ.56 (พุธนี้) ซึ่งนักวิชาการประเมินใน 2 ทางทั้งที่เป็นการคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 2.75% และลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.25% เป็น 2.50% อย่างไรก็ตาม เราคาดว่าอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อยจะไม่กระทบต่อภาคเศรษฐกิจจริงมากนัก (หากไม่มีประเด็นหรือแรงกดดันอื่นเข้ามาเพิ่ม) เพราะโดยปกติแล้วการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยจะใช้เวลาส่งผ่านไปยังภาคเศรษฐกิจจริง 6-12 เดือน นอกจากนั้น เชื่อว่าธนาคารพาณิชย์จะสามารถบริหารจัดการ Spread ได้ดีบนสภาวการณ์เศรษฐกิจปัจจุบันและแนวโน้มที่เหลือในปี 56 ขณะเดียวกันหากอัตราดอกเบี้ยนโยบายลดลง ก็เป็นปัจจัยจิตวิทยาทางบวกกับกลุ่มที่พักอาศัย ค้าปลีก และอุปโภคบริโภค เพราะอุปสงค์ส่วนหนึ่งได้รับแรงผลักดันจากระดับอัตราดอกเบี้ย โดยอัตราดอกเบี้ยต่ำทำให้ตัดสินใจซื้อที่พักอาศัยได้เร็วขึ้น ตัดสินใจซื้อสินค้าอุปโภคบริโภคได้ง่ายขึ้น

• เลือกซื้อหลักทรัพย์ในกลุ่มที่พักอาศัยขนาดกลาง-เล็ก ในช่วงนี้เราแนะนำให้พิจารณาลงทุนในบริษัทที่พักอาศัยขนาดกลาง-เล็กที่มีการเติบโตของกำไรปี 56 แข็งแกร่งและมี P/E ปี 56 ต่ำที่กว่า 10 เท่า ในขณะที่หลักทรัพย์ในกลุ่มที่พักอาศัยขนาดใหญ่ซื้อขายที่ P/E ปี 56 สูงระดับ 14-15 เท่าไปแล้ว ซึ่งหลักทรัพย์ที่ทาง Retail Research เห็นว่าน่าสนใจ ได้แก่ MK, PRIN, PF เป็นต้น
MK : เราคาดว่าภาพกำไรสุทธิปี 56 ของ MK มีการฟื้นตัวสูงเป็น 501 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 106% เทียบกับปี 55 ที่มีกำไรสุทธิเพียง 243 ล้านบาท สาเหตุหลักมี 2 ประการคือ 1) เลื่อนการรับรู้รายได้คอนโด DEN วิภาวดี จำนวน 880 ล้านบาท จากปี 55 มายังปีนี้ เพราะได้รับใบอนุญาตการใช้อาคารไม่ทันในปี 55 และ 2) รายได้จากโครงการบ้านแนวราบเพิ่มสูงขึ้น 24% y-o-y เป็น 2.1 พันล้านบาท จากความคาดหวังในเรื่องการเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ได้มากขึ้น (ปี 55 เปิดขาย 2 โครงการ ส่วนปี 56 จะเปิดเพิ่มขึ้นเป็น 4 โครงการ มูลค่ารวม 4 พันล้านบาท โดยเป็นแนวราบ 3 โครงการและคอนโดที่เจริญกรุง 1 โครงการ) ด้าน Valuation ยังจูงใจ โดยราคาปัจจุบันซื้อขายที่ P/E ปี 56 เท่ากับ 8 เท่า และ P/BV 0.8 เท่า นับว่าจูงใจ ด้าน Dividend Yield ปี 56 คาดการณ์ไว้ที่ 5.5% (ประเมินปันผลไว้ที่ 0.26 บาทต่อหุ้น,อัตราการจ่ายปันผล 45% ของกำไรสุทธิ) แนะนำซื้อ ราคาพื้นฐานอยู่ระหว่างปรับขึ้น โดยหากให้ P/BV เท่ากับ 1 เท่า ราคาพื้นฐานจะเป็น 6.14 บาท ซึ่งเทียบเท่ากับ P/E ปี 56 ที่ 10.5 เท่า
PRIN : คาดการณ์กำไรปี 56 เติบโต 17% y-o-y เพราะยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) ปลายปี 55 ที่มั่นคงเป็น 1,758 ล้านบาท คิดเป็น 54% ของประมาณการรายได้จากการขายปีนี้ที่ 3,268 ล้านบาท Backlog แบ่งเป็น แนวราบ 1,493 ล้านบาท และคอนโดที่ 265 ล้านบาท ปัจจัยบวกในปีนี้คือ ภาวะบ้านแนวราบฟื้นตัวหลังจากผู้ซื้อบ้านมีความมั่นใจมากขึ้น หลังน้ำไม่ท่วมปลายปี 55 ที่ผ่านมา ขณะที่ปีนี้เปิดขายโครงการใหม่เพิ่ม และปัญหาแรงงานทยอยคลี่คลายไปในทางที่ดี ปี 56 บริษัทตั้งเป้าเปิดขายโครงการใหม่ 7 โครงการ มูลค่าขายรวม 6 พันล้านบาท ราคาหุ้นถือว่าถูกเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยกลุ่มที่อยู่อาศัยในขณะนี้ โดยมี P/E และ P/BV เพียง 8 เท่า และ 0.8 เท่า ตามลำดับ แนะนำซื้อ ให้ราคาพื้นฐาน 2.78 บาท อิงกับ P/E ปี 56 ที่ 9 เท่า คาดการณ์อัตราผลตอบแทนปันผลปี 56 อยู่ในเกณฑ์ดีที่ 5%
PF : บริษัทมีที่ดินในมือ (Land Bank) ใกล้รถไฟฟ้าถึง 2,200 ไร่ และมูลค่าที่ดินเปล่าขึ้นไปสูงมาก โดย PF จะพัฒนาได้อีก 71 พันล้านบาท และให้อัตรากำไรขั้นต้นสูง 38% ไปอีก 3 ปีข้างหน้า ในปี 56 ตั้งเป้ายอดขาย 19 พันล้านบาท (+36% y-o-y) และรายได้ 15 พันล้านบาท (+67% y-o-y) สูงสุดตั้งแต่จัดตั้งบริษัทมา (Record High) ทั้งนี้บริษัทมีแผนเปิดขายโครงการใหม่มากถึง 21 โครงการ มูลค่า 27.6 พันล้านบาท แนวราบ 15 โครงการ และคอนโดมิเนียม 6 โครงการ 1H56 ขายแต่แนวราบ 7 โครงการ และขายใน 2H56 อีก 14 โครงการ ในด้านผลประกอบการ แม้ว่าคาดการณ์กำไรสุทธิปี 55 จะลดลง 19% y-o-y เพราะโอน I Condo ล่าช้า แต่ปี 56 คาดว่ากำไรสุทธิจะฟื้นตัวถึง 166% y-o-y (เริ่มดีตั้งแต่ 2Q56) Valuation ต่ำ โดยปัจจุบันซื้อขายที่ P/E และ P/BV ปี 56 ต่ำเพียง 8 เท่า และ 0.8 เท่า ตามลำดับ ราคาพื้นฐาน DBSV กำลังพิจารณาปรับขึ้น คาดการณ์อัตราผลตอบแทนปันผลปี 56 ดีที่ 5%

--------------------------------------