ค้าปลีก ‘โคราช-ปากช่อง’ เดือด จับตาความท้าทายรอบใหม่ ‘เดอะมอลล์ โคราช’ หลังต่อสัญญาที่ดินผืนงาม

สมรภูมิค้าปลีกเมือง “โคราช” Gateway แห่งภาคอีสาน  ศูนย์กลางขับเคลื่อนเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวของภูมิภาคเชื่อมต่อไปยังประเทศเพื่อนบ้านในกลุ่ม CLMV (กัมพูชา ลาว เมียนมา เวียดนาม) กำลังเข้าสู่บทใหม่ของการแข่งขันที่ดุเดือดในรอบหลายทศวรรษ จากการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานระดับเมกะโปรเจกต์ โดยเฉพาะถนนมอเตอร์เวย์สายบางปะอิน-นครราชสีมา (M6) และโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง เป็นตัวเร่งปฏิกิริยาสำคัญที่ทำให้เมืองเติบโตแบบนิวไฮ! ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนเข้ามาอย่างต่อเนื่อง

หนึ่งในจุดโฟกัสสำคัญของการยึดหัวหาดประตูสู่ภาคอีสานเวลานี้ ทุกสายตาพุ่งไปที่ กลุ่มเดอะมอลล์ ภายใต้การกุมบังเหียนของศุภลักษณ์ อัมพุช ผู้ปักหลักครองพื้นที่การค้าเมืองโคราชมายาวนานเกือบ 30 ปี กับ "เดอะมอลล์ โคราช" ที่อยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของการต่อสัญญาเช่าที่ดินรอบใหม่

 

โดยสัญญาเช่าที่ดินทำเลทอง! บนถนนมิตรภาพขนาดใหญ่ 90 ไร่ของ “เดอะมอลล์ โคราช” ซึ่งนับถอยหลังหมดสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี อย่างเป็นทางการในปี 2570 จาก “ตระกูลเชิดชัย” 

มีกระแสข่าวว่าจากสัญญาเช่ารวมกว่า 70 ไร่ (ด้านหน้า 52 ไร่, ด้านหลัง 32 ไร่)  ตระกูลเชิดชัย ได้ลงนามในสัญญาเบื้องต้นให้กลุ่มเดอะมอลล์ ต่อสัญญาเช่ารอบ 2 อีก 30 ปี ไปจนถึงปี 2600 ส่วนที่ดินติดถนนมิตรภาพราว 20 ไร่ของตระกูลเทพนคร  ยังอยู่ระหว่างเจรจา 

 

แหล่งข่าว ระบุว่า เดิม เดอะมอลล์ เตรียมประกาศความคืบหน้าของข้อมูลในวันที่ 3 พฤศจิกายนนี้    

จับตาต่อสัญญาเช่าที่ดิน ปลดล็อกการลงทุนใหญ่

หากการตกลงต่อสัญญาเช่าที่ดินของเดอะมอลล์ โคราช กับเจ้าของที่ดินเดิมเป็นที่เรียบร้อย แน่นอนว่าจะช่วยปลดล็อกสุญญากาศการลงทุน ขจัดความไม่แน่นอนในการดำเนินธุรกิจ ทำให้เดอะมอลล์สามารถวางแผนกลยุทธ์ระยะยาว 30 ปีถัดไปได้อย่างมั่นใจ!

 

นักวิเคราะห์ กล่าวว่า โดยปกติในการเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงใหญ่ ที่มีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หากไม่มีสถานการณ์หรือกรณีสุดวิสัยใดๆ ส่วนใหญ่จะสามารถบรรลุข้อตกลงกันได้ด้วยดี แต่ต้องยอมรับว่าประเด็นสำคัญในการเจรจาคือ "มูลค่าของค่าเช่า" ที่ต้องปรับเพิ่มสูงตามราคาประเมินและมูลค่าตลาดของที่ดิน ทำเล ในปัจจุบัน อัตราเงินเฟ้อ รวมทั้งเงื่อนไขสัญญาที่ส่วนใหญ่จะให้สิทธิรายเดิมในการต่อสัญญา (30+30)   

อย่างไรก็ดี หากพิจารณาแนวทางของ "เดอะมอลล์" มุ่งเดินหน้าพัฒนาธุรกิจทันสมัยรองรับไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วตลอดเวลา และ "เดอะมอลล์ โคราช" เป็นหนึ่งในแผนอัปเกรดสู่ “เดอะมอลล์ ไลฟ์สโตร์” ที่คาดว่าจะมีการทุ่มงบรีโนเวตครั้งใหญ่หลายพันล้านบาทในการยกเครื่องสู่โปรเจกต์มิกซ์ยูส (Mixed-use) ต่อจิ๊กซอว์ตามสูตรความครบวงจรที่มีครบองค์ประกอบของเมือง ทั้งศูนย์การค้า สวนสนุก/สวนน้ำ อาคารสำนักงาน รวมถึงโรงแรม ที่พักอาศัย เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มสูงสุด

 

สมรภูมิรีเทลเดือด 3 ยักษ์ดันพื้นที่ทะยานกว่าล้านตารางเมตร 

ในเขตอำเภอเมืองนครราชสีมา สมรภูมิการแข่งขันยังคงเป็นการประชันกันของ 3 ยักษ์ใหญ่จากส่วนกลาง เดอะมอลล์ โคราช, เทอร์มินอล 21 โคราช และ เซ็นทรัล โคราช ของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา 

เดอะมอลล์ นครราชสีมา หรือ เดอะมอลล์ โคราช ผู้เล่นหลักในฐานะเจ้าถิ่นที่เปิดตลาดรายแรก ตั้งแต่ปี 2543 มาแบบไม่ธรรมดา! ยึดทำเลใจกลางเมือง ตั้งตระหง่านหน้ากว้างสะดุดตาผู้มาเยือน! ด้วยโปรเจกต์ขนาดใหญ่ อภิมหาอาณาจักรห้างสรรพสินค้าและศูนย์การค้าที่ยิ่งใหญ่และครบวงจรที่สุด เรียกว่า ยกโมเดลธุรกิจในกรุงเทพฯ ปักหมุดให้บริการชาวโคราชและชาวอีสาน ด้วยพื้นที่กว่า 350,000 ตารางเมตร สร้างปรากฏการณ์ความหฤหรรษ์ครั้งแรกของอีสาน ตั้งแต่ภูเขาไฟระเบิด ภาพจำอันเป็นเอกลักษณ์! ตามมาด้วยหิมะตกที่โคราช นอกจากนี้ยังมีแม่เหล็กอย่างศูนย์ประชุม MCC Hall สวนน้ำขนาดใหญ่ เป็นจุดแข็งตลอดมา และด้วยการที่ทำตลาดมายาวนาน เดอะมอลล์ โคราช นับว่าสร้างความผูกพันกับฐานลูกค้าท้องถิ่นได้เป็นอย่างดี พร้อมประกาศตัวเป็น "THE GREATEST KINGDOM OF HAPPINESS IN ISAN"

“เซ็นทรัล โคราช” ปักธงมิกซ์ยูสขนาดใหญ่มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท เปิดบริการปี 2560 บนที่ดิน 65 ไร่ พื้นที่ 350,000 ตารางเมตร  ครบทั้งศูนย์การค้า โรงแรม คอนโดมิเนียม เจาะลูกค้า Multi-Generation ทั้งเป็นเดสติเนชั่นเรือธง! สร้างระบบนิเวศด้านการท่องเที่ยว หรือ Tourism Ecosystem ผลักดันโคราช ก้าวสู่ MICE City แห่งภูมิภาค รองรับการจัดงานประชุมระดับประเทศและนานาชาติ

สำหรับการลงทุน “เซ็นทรัล” ในโคราช ถูกทิ้งระยะเวลาร่วม 16-17 ปี จากเดอะมอลล์ เรียกว่าเป็น 17 ปีที่รอคอยของกลุ่มเซ็นทรัลเลยทีเดียวหลังจากเข้าศึกษาตลาดพร้อมๆ กัน แต่เมื่อเดอะมอลล์ชิงปักธงได้ก่อนด้วยไซส์โครงการขนาดใหญ่ ขณะที่ “ตลาดมีจำกัด” การแจ้งเกิดของเซ็นทรัลเวลานั้นอาจไม่เป็นผลดี จึงตัดสินใจรอการขยายตัวและเติบโตของเมือง กำลังซื้อ เศรษฐกิจ

ขณะที่ “เทอร์มินอล 21 โคราช” เปิดบริการปี 2559 ขนาด 32 ไร่ พื้นที่ราว 240,000 ตารางเมตร มูลค่าลงทุนกว่า 6,000 ล้านบาท มีจุดเด่นด้านสถาปัตยกรรมต่างประเทศ ธีมเมืองท่องเที่ยวจากทั่วโลก พร้อม Food Court ราคาประหยัดเน้นกลุ่มนักเรียน นักศึกษา นักท่องเที่ยว

นักวิเคราะห์ในวงการค้าปลีก ระบุว่า "พื้นที่ค้าปลีกในจังหวัดนครราชสีมาเฉพาะ 3 ค่ายยักษ์ใหญ่ มีการลงทุนขนาดใหญ่ แต่ละรายพัฒนาพื้นที่ขายระดับ 250,000-350,000 ตารางเมตร รวมครองพื้นที่กว่ากว่า 1 ล้านตร.ม. ถือว่าสูงมาก เทียบได้กับศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใจกลางกรุงเทพฯ แต่กำลังซื้อ หรืออำนาจซื้อของโคราชอาจไม่หวือหวาเท่า ยังเทียบกรุงเทพฯ ไม่ได้ ที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติจำนวนมากเข้ามาสนับสนุนการทำตลาด"

อย่างไรก็ดี แม้โคราชจะเป็นศูนย์กลางการลงทุนของภาคอีสานและเป็นตลาดนักท่องเที่ยว แต่ในเชิงปริมาณของนักท่องเที่ยวยังเทียบไม่ได้กับกรุงเทพฯ หรือเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต พัทยา เป็นอีกความท้าทายของนักลงทุน 

สัญญาณความร้อนแรงโซน “ปากช่อง - เขาใหญ่”

นอกจากใจกลางเมืองโคราชแล้ว อำเภอปากช่อง คืออีกหนึ่งสมรภูมิสำคัญที่ค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ขยับตัวอย่างคึกคักในเวลานี้ ด้วย กำลังซื้อนักท่องเที่ยวและผู้พักอาศัยบ้านหลังที่สอง (Second Home) 

มอเตอร์เวย์ M6 ทำให้การเดินทางจากกรุงเทพฯ สู่ปากช่องใช้เวลาน้อยลง กระตุ้นให้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ และพื้นที่ค้าปลีกแนวราบเปิดตัวขึ้นรองรับทราฟิกวันหยุด  ปากช่องกลายเป็น Wellness & Leisure Hub รองรับทั้งกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์มุ่งหน้าปักหลักลงทุนอย่างต่อเนื่อง

โดยเฉพาะ "Community Mall & Specialty Retail" ในพื้นที่ปากช่อง-เขาใหญ่ กำลังผุดขึ้นราวดอกเห็ด โครงการส่วนใหญ่เน้นการตอบโจทย์วิถีชีวิตแบบธรรมชาติ เช่น คาเฟ่เก๋ๆ โครงการคอมมูนิตี้มอลล์เน้นไลฟ์สไตล์ ซูเปอร์มาร์เก็ตพรีเมียม 

จับตาความท้าทายรอบใหม่ของ “เดอะมอลล์ กรุ๊ป”

อย่างไรก็ดี หากแม้ กลุ่มเดอะมอลล์จะก้าวผ่านจุดเปลี่ยนสำคัญเรื่องสัญญาเช่าที่ดินไปได้ แต่ “เดอะมอลล์ โคราช” ยังต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน

โดยเฉพาะ "ต้นทุนการเงิน" พุ่งขึ้นไม่น้อยจากสัญญาเช่าที่ดินรอบใหม่ที่ต้องจ่ายสูง! การปรับปรุงและการบริหารจัดการที่เตรียมทุ่มงบปรับปรุงอาคารเดิมที่มีอายุการใช้งานยาวนาน 30 ปี เพื่อแข่งขันกับศูนย์การค้าใหม่ๆ ต้องใช้เม็ดเงินสูง การคุ้มทุนและอัตราตอบแทนต้องทำควบคู่ไปกับการรักษาฐานร้านค้า (Tenants) และรักษาฐานลูกค้า

ในอนาคต จะเกิดการกระจายตัวของกำลังซื้อ (Purchasing Power Fragmentation) มากขึ้น ตลาดไม่เหมือนเดิม! จากเมืองที่เติบโตและขยายตัวออกทางนอกเมืองมากขึ้น ขณะที่ “เซ็นทรัล โคราช” และคู่แข่งอื่นๆ กระจายดักทางผู้บริโภค รวมทั้ง ห้างท้องถิ่น และ “ร้านค้าออนไลน์” เป็นอีกผู้เล่นที่แชร์ส่วนแบ่งตลาด เดอะมอลล์ โคราช จะสร้าง Tenant Mix ใหม่ๆ ที่ดึงดูดคนรุ่นใหม่ นักท่องเที่ยว ที่เดินทางผ่านถนนมิตรภาพอย่างไร 

การต่อสัญญาเช่าที่ดินของเดอะมอลล์ โคราช เป็น “จุดเริ่มต้นของศึกรอบใหม่” ท่ามกลางบริบทเศรษฐกิจเชิงพื้นที่ของโคราช-ปากช่องที่กำลังเนื้อหอม ผู้ค้าปลีกทุกค่ายไม่ได้แข่งกันเพียงแค่ “ขนาดพื้นที่” ใครใหญ่กว่าใคร! แต่ต้องแข่งกันที่ “ความเร็วในการตอบโจทย์วิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภค” และความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนเพื่อสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนตลอด 30 ปีข้างหน้า