น้ำท่วมจุดเปลี่ยนอสังหาฯ ทำเลปลอดภัยแต้มต่อ คอนโดเร่งระบายสต๊อก นิคมฯรับเงินทุนต่างชาติ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญหลังเหตุการณ์ “น้ำท่วม” ท่ามกลางกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังเปราะบาง สต๊อกคอนโดเหลือขายกดดันดีเวลลอปเปอร์เร่งระบาย! ขณะที่สำนักงานเกรดเอพื้นที่ว่างสูง แต่อีกด้าน เงินลงทุนต่างชาติไหลเข้าสู่นิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้า ทำให้แต่ละตลาดอสังหาฯ โตไม่เท่ากัน

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ กำลังเดินไปคนละทิศทางอย่างชัดเจน ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้ออ่อนแอ และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ ขณะที่ตลาดสำนักงานยังต้องรับมือกับพื้นที่ว่างจำนวนมาก แต่อสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรมกลับได้รับแรงหนุนจากเงินลงทุนต่างชาติและความต้องการพื้นที่รองรับธุรกิจที่เพิ่มขึ้น

ความแตกต่างชี้ให้เห็นว่า การประเมินภาคอสังหาฯ ในปัจจุบันไม่อาจใช้ภาพรวมตลาดเพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาปัจจัยเฉพาะของแต่ละประเภทสินทรัพย์ ทั้งอุปสงค์ อุปทาน ต้นทุนการพัฒนา และความสามารถในการสร้างรายได้ระยะยาว

"เหตุการณ์น้ำท่วมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเพิ่มตัวแปรใหม่ให้ตลาด โดยเฉพาะการประเมินความเสี่ยงของทำเล ซึ่งอาจส่งผลต่อทั้งการตัดสินใจซื้อ ราคาที่ดิน และกลยุทธ์การพัฒนาโครงการในอนาคต"
 

คอนโดเหลือขายกว่า 6.5 หมื่นยูนิต

ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ยังคงเผชิญความท้าทายจากสต๊อกสะสมและกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า แม้จำนวนคอนโดเปิดขายใหม่ 9 เดือนแรกของปี 2569 อยู่ที่ 14,377 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เฉพาะไตรมาส 3 มีคอนโดเปิดขายใหม่ 4,876 ยูนิต เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวจากไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม บางโครงการเลือกเปิดขายอย่างไม่เป็นทางการหรือให้ลูกค้าบางกลุ่มจองก่อน ขณะที่บางโครงการเลื่อนการเปิดตัวออกไป

"ตลาดยังมีคอนโดเหลือขายมากกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่ารวม 370,000 ล้านบาท คาด 2-3 ปี จะขายหมดถ้าไม่มีเปิดใหม่ ในจำนวนนี้ 25,700 ยูนิตเป็นห้องชุดสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แต่ยังขายไม่ได้ สะท้อนแรงกดดันต่อผู้ประกอบการที่ต้องเร่งระบายสต๊อกและบริหารกระแสเงินสด"

คอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังมีสัดส่วนสูงสุด คิดเป็น 55% ของสต๊อกเหลือขายทั้งหมด หากรวมกลุ่มราคา 100,001-150,000 บาทต่อ ตร.ม. มีสัดส่วน 76% สะท้อนว่าตลาดมีอุปทานกระจุกตัวในระดับราคาที่เข้าถึงผู้ซื้อได้กว้าง แต่ยังติดข้อจำกัดการขอสินเชื่อและการโอนกรรมสิทธิ์

"ผู้ประกอบการจึงต้องใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายมากขึ้น ตั้งแต่การลดราคาและจัดโปรโมชัน ไปจนถึงการเปิดให้ลูกค้าเช่าอยู่ก่อน แล้วค่อยยื่นขอสินเชื่อเมื่อมีความพร้อม"

อีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องจับตาคือกำลังซื้อจากชาวจีน ลดลงต่อเนื่องจากความกังวลเรื่องความปลอดภัยและการตรวจสอบธุรกรรมทางการเงินที่เข้มงวดขึ้น เมื่อแรงซื้อจากต่างชาติอ่อนตัวลง ตลาดจึงต้องพึ่งพากำลังซื้อในประเทศมากขึ้น ท่ามกลางภาระหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ยังตึงตัว

ไตรมาส 4 ยังมีโครงการใหม่รอเปิดตัวอีกหลายแห่ง ทำให้จำนวนคอนโดเปิดขายใหม่ตลอดปีคาดอยู่ที่16,000-17,000 ยูนิต โจทย์สำคัญ คือ ขายให้ได้จริงและเปลี่ยนยอดจองเป็นการโอนกรรมสิทธิ์

น้ำท่วมหนุนทำเลปลอดภัยแต้มต่อ

วรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส แผนกตลาดทุนและการลงทุน ประเมินว่า เหตุการณ์น้ำท่วมเพิ่มน้ำหนักให้ปัจจัยด้านความเสี่ยงในการเลือกซื้ออสังหาฯ ผู้บริโภคมีแนวโน้มตรวจสอบประวัติน้ำท่วม ระดับความสูงของพื้นที่ ระบบระบายน้ำ และมาตรการป้องกันของโครงการอย่างละเอียดมากขึ้น

ผลกระทบอาจไม่ได้ทำให้ราคาบ้านหรือที่ดินในพื้นที่เสี่ยงลดลงทั้งหมด แต่มีโอกาสสร้างส่วนต่างระหว่างสินทรัพย์ที่บริหารความเสี่ยงได้ดีกับสินทรัพย์ที่ยังมีข้อจำกัด ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการต้องแบกรับต้นทุนด้านการป้องกันน้ำเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจมีผลต่อการประเมินราคาที่ดินและความคุ้มค่าของการลงทุน

"ความต้องการซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อกระจายความเสี่ยงอาจไม่ขยายตัวรุนแรงเหมือนหลังมหาอุทกภัยปี 2554 เพราะกำลังซื้อและความสามารถในการกู้ยืมของครัวเรือนมีข้อจำกัด กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูงจึงเป็นกำลังซื้อหลักของตลาดที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรีในระยะต่อไป"

ภูเก็ตเป็นหนึ่งในตลาดที่มีโอกาสได้รับอานิสงส์เพิ่มเติมจากฐานผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มีอยู่แล้ว โดยเฉพาะชาวรัสเซียและจีนในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของเกาะ หากผู้ซื้อชาวไทยระดับบนต้องการกระจายสินทรัพย์และเพิ่มทางเลือกในการใช้ชีวิต บ้านพักตากอากาศ คอนโดระดับลักชัวรี พูลวิลลา และ Branded Residence อาจได้รับความสนใจมากขึ้น

ถึงกระนั้น การบริหารความเสี่ยงไม่ได้จำกัดอยู่แค่การเลือกทำเลใหม่ เจ้าของที่ดินในพื้นที่เสี่ยงยังสามารถเพิ่มศักยภาพสินทรัพย์ผ่านการปรับระดับพื้นที่ สร้างคันดิน วางระบบระบายน้ำ หรือร่วมทุนกับผู้พัฒนาโครงการได้

"โจทย์ของตลาดหลังจากนี้จึงไม่ใช่เพียงทำเลไหนน้ำท่วม แต่เป็นโครงการใดรับมือกับความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ รักษามูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาวได้ดีกว่า"

 สำนักงาน กทม.พื้นที่ว่าง 23.5%

อุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า กล่าวเสริมว่า ตลาดสำนักงานเกรดเอย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ ยังคงเผชิญแรงกดดันจากพื้นที่ว่าง แม้ไตรมาส 2 และ 3 ปี 2569 จะไม่มีอาคารสำนักงานใหม่เปิดให้บริการพื้นที่สำนักงานเกรดเอใน CBD มีขนาดรวม 2.53 ล้าน ตร.ม. ขณะที่อัตราพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นจาก 22.8% ในไตรมาส 2 เป็น 23.5% ในไตรมาส 3 สาเหตุสำคัญมาจากบริษัทที่ต่อสัญญาหรือย้ายสำนักงานเลือกเช่าพื้นที่ลดลงจากเดิม

ค่าเช่าเฉลี่ยปรับลดลงจาก 943 บาท เหลือ 941 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน แต่ตัวเลขเฉลี่ยไม่สะท้อนการแข่งขันทั้งหมด เพราะบางอาคารให้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติมเพื่อปิดดีล ทั้งระยะเวลาปลอดค่าเช่าที่ยาวขึ้น และเงินสนับสนุนค่าตกแต่งสำนักงาน

"แม้ตลาดยังเอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่า แต่การแข่งขันไม่ได้อยู่ที่ราคาอย่างเดียว ผู้เช่าองค์กรขนาดใหญ่ โดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติ ให้ความสำคัญกับอาคารคุณภาพสูง ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน มาตรฐานอาคารสีเขียวที่สอดคล้องกับเป้าหมาย ESG มากขึ้น"

ในปี 2569-2574 กรุงเทพฯ มีอุปทานสำนักงานใหม่รวม 616,128 ตร.ม. เป็นอาคารเกรดเอใน CBD ราว 338,310 ตร.ม. หรือ 55% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด ตัวเลขนี้หมายความว่า แม้อุปทานใหม่ในระยะสั้นชะลอตัว แต่ตลาดยังต้องเตรียมรับการแข่งขันในระยะยาว อาคารที่มีคุณภาพและตอบโจทย์การใช้งานจริงจึงมีโอกาสรักษาผู้เช่าได้ดีกว่าอาคารที่ต้องแข่งขันด้วยราคาเพียงอย่างเดียว

 ลงทุนต่างชาติหนุนตลาดอุตสาหกรรม 

พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ อุตสาหกรรมกลับมีแนวโน้มสดใสกว่าเซ็กเมนต์อื่น จากเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และการกระจายฐานการผลิตในภูมิภาค

ข้อมูล BOI ครึ่งแรกของปี 2569 ระบุว่า แม้จำนวนโครงการลงทุนที่ได้รับอนุมัติรวมลดลง 14% เหลือ 1,300 โครงการ แต่มูลค่าลงทุนกลับเพิ่มขึ้น 45% เป็น 1.31 ล้านล้านบาท ส่วน FDI มีมูลค่าสูง 1.14 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 81% จากปีก่อน

อุตสาหกรรมดิจิทัลเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ โดยเฉพาะ Data Center และ Data Hosting ซึ่งมีมูลค่าลงทุนรวม 839,231 ล้านบาท หรือ 74% ของ FDI ทั้งหมด สะท้อนว่าการลงทุนขนาดใหญ่กำลังสร้างความต้องการโครงสร้างพื้นฐานและพื้นที่รองรับธุรกิจอย่างต่อเนื่อง

ไตรมาส 3 พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศมีรวม 222,388 ไร่ อัตราพื้นที่ว่างลดลงเหลือ 5.49% จาก 5.73% ในไตรมาสก่อนหน้า ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มจาก 8.40 ล้านบาท เป็น 8.65 ล้านบาทต่อไร่ หรือ 3% ส่วนตลาดโรงงานสำเร็จรูปมีพื้นที่รวม 3.42 ล้าน ตร.ม. พื้นที่ว่างลดลงเหลือ 9.95% จาก 10.45% คลังสินค้าสำเร็จรูปมีพื้นที่รวม 6.05 ล้าน ตร.ม. และพื้นที่ว่างลดลงจาก 14.72% เหลือ 13.55%

แม้ค่าเช่าเฉลี่ยโรงงานยังอยู่ที่ 196 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน และคลังสินค้าอยู่ที่ 160 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน แต่การที่ไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดในช่วง 9 เดือนแรกของปี ทำให้อัตราการเช่าปรับตัวดีขึ้น และเริ่มสร้างแรงกดดันต่อค่าเช่าในอนาคต

"แรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากการย้ายฐานการผลิต การกระจายห่วงโซ่อุปทาน การขยายตัวของอีคอมเมิร์ซ และความต้องการคลังสินค้าสำหรับกระจายสินค้า แต่การเติบโตยังขึ้นอยู่กับการลงทุนจริง การพัฒนาอุปทานใหม่ให้ทันกับความต้องการ"

ข้อมูลของคุชแมนฯ สะท้อนว่าอสังหาฯ กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ การเติบโตของอสังหาฯ ระยะต่อไปไม่ได้ขึ้นอยู่กับการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากเพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการตอบโจทย์ผู้ซื้อและผู้เช่าอย่างตรงจุด ตลอดจนการบริหารต้นทุนและความเสี่ยงในระยะยาว เลือกทำเลให้ถูกต้อง วางแผนลงทุนรอบคอบ สร้างคุณค่าที่แตกต่าง เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน ส่วนผู้ซื้อและนักลงทุนต้องประเมินทั้งราคา ความเสี่ยง และโอกาสสร้างผลตอบแทนอย่างรอบด้าน