คนทั่วไป ถ้าอยากขาย “อสังหาริมทรัพย์” ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

หลังจากที่คนไทยเริ่มปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์โควิดได้บ้างแล้ว ก็จะเห็นว่าผู้คนเริ่มเดินทางออกนอกพื้นที่เพื่อกลับมาทำงาน เด็กนักเรียนทยอยไปโรงเรียน ร้านรวงต่างๆ ก็เปิดให้บริการเกือบเป็นปกติแล้ว

แต่ก็ต้องยอมรับว่าจากสถานการณ์โควิดนี้ ทำให้หลายต่อหลายคนในช่วงที่ออกนอกพื้นที่ไปทำงานไม่ได้ แถมถูกลดเงินเดือน บางรายถูกเลิกจ้างก็มี จึงต้องนำเงินเก็บมาใช้จ่ายในช่วงที่ขาดรายได้จนเริ่มร่อยหรอ ใครที่มีที่ดินหรือที่อยู่อาศัยอยู่บ้างก็นำออกมาขาย เพื่อต่อลมหายใจของตนเองและครอบครัว

กระทั่งเมื่อเริ่มกลับมาใช้ชีวิตได้เกือบจะเรียกว่าเป็นปกติ นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มตระเวนหาที่ดินเพื่อจัดสรรเป็นที่อยู่อาศัยจำหน่าย หรือซื้อไว้เพื่อเก็งกำไรขายต่อ

ส่วนบุคคลธรรมดาอย่างเราๆ เมื่อได้ขายที่ดินหรือที่อยู่อาศัย รู้หรือไม่ว่าจะต้องเสียภาษีหลายประเภทด้วยกัน เช่น ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์

แต่บางกรณีอาจเสียภาษีแค่บางประเภท ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ซึ่งสามารถตรวจสอบและคำนวณภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียได้ดังนี้

• อะไรบ้างเรียกอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง อย่างเช่นบ้าน อาคาร สำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม รวมถึงสิ่งอื่นที่อยู่ติดกับที่ดินไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ เช่น ไม้ยืนต้น นอกจากนี้ทรัพย์ตามธรรมชาติที่ประกอบเป็นอันเดียวกับดิน เช่น แม่น้ำ บึง กรวด ทราย แร่ ที่อยู่ในอาณาเขตที่ดินนั้นจัดว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ด้วย รวมถึงสิทธิทั้งหลายที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งสามารถแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกได้ดังนี้

1.ที่ดิน ได้แก่ พื้นดินทั่วไป รวมทั้งภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะและที่ชายทะเล​

2.ทรัพย์ที่ติดกับที่ดิน ได้แก่ ไม้ยืนต้น อาคาร โรงเรือน หรือสิ่งก่อสร้างบนที่ดิน ​​

ดังนั้น ถ้าหากมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน อาคาร กฎหมายกำหนดให้ต้องทำสัญญาหนังสือ ให้เป็นลายลักษณ์ เช่น โฉนด หรือทะเบียนที่ดินเป็นเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นๆ เนื่องจากทรัพย์สินเหล่านี้มีมูลค่าสูงจึงต้องมีกฎหมายเข้ามาควบคุม เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้

• ขายอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

​หากบุคคลธรรมดามีการขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียภาษีด้วย ซึ่งตามความหมายในกรณีที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ โดยมีหรือไม่มีค่าตอบแทน ไม่ว่าราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นอย่างไรก็ตาม
ให้เจ้าพนักงานประเมินกำหนดราคาขายอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น และต้องเสียภาษีต่างๆ ดังนี้

​- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมินที่ดินหรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนมีมูลค่ามากกว่ากัน ซึ่งแบ่งได้คือ

1) ราคาประเมิน เป็นราคากลางของอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลกำหนด เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษีจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยราคาประเมินที่ดินจะมีการปรับประเมินทุกๆ 4 ปี โดยกรมธนารักษ์  

2) ราคาขายหรือราคาตลาด เป็นราคาที่ซื้อขายกันจริง ซึ่งจะขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทานของตลาดในแต่ละช่วง มีการปรับขึ้นลงตามภาวะค่าครองชีพ โดยส่วนใหญ่ราคาตลาดจะสูงกว่าราคาประเมิน

- อากรแสตมป์ คือค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องเสียตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% ของราคาซื้อขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนมีมูลค่ามากกว่ากัน แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

- ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือภาษีสำหรับที่ดินเพื่อการค้าหรือหากำไร โดยจะเสียในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่ากัน เช่น กรณีผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี (แบบนับวันชนวัน) จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

แต่ถ้าถือครองอสังหาริมทรัพย์นานเกินกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่ต้องเสียอากรแสตมป์แทน

- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เนื่องจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรายได้ที่ต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพื่อเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยแบ่งตามกรณีดังนี้  

1) ขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินที่เป็นมรดก หรือมีคนให้มาโดยเสน่หา ทั้งอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตัวเมืองและนอกตัวเมือง สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50% ของเงินได้

2) ขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน ที่ไม่ใช่มรดก หรือมีคนให้มาโดยเสน่ห์หา สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ตามจริง โดยต้องมีหลักฐาน หรือเลือกหักค่าใช้จ่ายตามระยะเวลาถือครองที่ดินสูงสุด 10 ปี
โดยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยา จะได้รับยกเว้น 200,000 บาทก่อน แล้วค่อยคำนวณหักค่าใช้จ่าย จากนั้นจึงนำเงินได้สุทธิหลังจากหักค่าใช่จ่ายแล้ว มาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเพื่อเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย

กรณีการขายโดยไม่ได้มุ่งค้ากำไร อัตราภาษีสูงสุดไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย แต่หากเป็นกรณีขายโดยมุ่งค้ากำไร จะไม่มีการจำกัดเพดานภาษี  
 

• เสียภาษีขายที่ดินแล้ว ยังต้องนำเงินที่ได้รับยื่นภาษีประจำปีอีกหรือไม่

กฎหมายกำหนดว่า หากที่ดินที่ขายนั้นไม่ใช่ที่ดินที่ได้รับมาจากการค้าหรือหากำไร และได้มีการเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายแล้ว เงินที่ได้รับมาในส่วนนี้ไม่ต้องยื่นเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภ.ง.ด.90 อีก แต่ถ้าอยากใช้สิทธิยื่นภาษีประจำปีด้วยก็สามารถทำได้ หากต้องการขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืน หรือใช้เครดิตเงินภาษีที่ถูกหักไว้

ส่วนกรณีที่ดินที่ได้รับมาเป็นที่ดินเพื่อค้าหรือหากำไร เมื่อเวลาที่ขายไปแล้วจะไม่สามารถใช้ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่กรมที่ดินเป็นภาษีสุดท้ายได้ โดยจะต้องนำเงินส่วนนี้มายื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีในรอบถัดไปด้วย  

-----------------------------------
Source : Inflow Accounting
อ่านบทความน่ารู้เกี่ยวกับภาษีเพิ่มเติม คลิกที่นี่