ข้อเสนอปรับปรุง​ แก้ไข “กฎหมายอาคารชุด”

นับประสาอะไร​ พระราชบัญญัติ​(พ.ร.บ.)ประมวลกฎหมาย​ ระเบียบ​ กฎกระทรวง​ ประกาศ​ ข้อกำหนด​ ข้อบังคับ​ หรือคำสั่ง​ ที่ล้าหลัง​ไม่สอดคล้องกับสภาวการณ์​เศรษฐกิจ​ สถานการณ์สังคมในปัจจุบัน​ จะไม่สามารถปรับปรุง​แก้ไขให้ทันสมัย​สอดคล้องกับสภาวการณ์ สังคม​ที่เปลี่ยนแปลงในแต่ละยุคสมัยได้

พ.ร.บ.อาคารชุด​ หรือกฎหมายคอนโดมิเนียม​ ฉบับที่ 4 ซึ่งแก้ไข​เพิ่มเติม​ล่าสุด​ เมื่อ ก.ค.2551 ได้ใช้บังคับต่อทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องมานานกว่า​ 10​ ปี​ ต้องยอมรับว่าผลพวงของการแก้ไข​มีทิศทางที่ดีขึ้น เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ​ผู้บริโภค​ลดปัญหาข้อร้องเรียน​การเอารัดเอาเปรียบ​ มีระบบดูแลหลังการขายที่ดีขึ้น ต่างจากสมัยเมื่อ​ 30 ปี​ที่ผ่านมา​ค่อนข้างมาก​ 

จริงอยู่​ แม้จำนวนข้อร้องเรียน​ความเสียหายความเดือดร้อนของผู้บริโภค​​จะลดลง​ อันเป็นผลจากการแก้ไข​เพิ่มเติมพ.ร.บ.อาคารชุดในอดีต​ แต่ปัญหาจากการซื้อ​ขายอสังหาริมทรัพย์​ในระบบอาคารชุด​คอนโดมิเนียม​ในปัจจุบัน​อาจยังไม่หมดไปเสียทีเดียว​ 

ผู้เขียน​ ทำงานคลุกคลี​เกี่ยวข้องกับระบบอาคารชุด​ฯ​ ทั้งในฐานะส่วนตัว​และสมาคมนักบริหารอาคารชุด​ -​ หมู่บ้านจัดสรรไทย​มานาน​ ยังได้รับข้อร้องเรียน​ความเดือดร้อน​ ปัญหา​อุปสรรคจากการใช้ พ.ร.บ.อาคารชุดจากผู้ซื้อ​ ผู้บริโภค​ กรรมการ​ คณะกรรมการ​ และผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด​ ตลอด 10 ปีเศษที่ผ่านมา​ นับแต่ ก.ค.2551 ซึ่งหลายเรื่อง​ล้วนติดขัดที่ตัว พ.ร.บ.​ เป็นหลัก​ ทำให้พวกเขาไม่ได้รับความเป็นธรรม

อนึ่ง​ ข้อร้องเรียนดังกล่าว​ ถูกส่งให้หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องพิจารณา​ หลายประเด็นได้รับการตอบ ชี้แจง​ สามารถแก้ไข​ลดปัญหาความเดือดร้อนได้ระดับหนึ่ง​ แต่อีกหลายประเด็น​ยังแก้ไขไม่ได้​ ติดขัดที่ พ.ร.บ.อาคารชุด​“ฉบับปัจจุบัน”ไม่มีบทบัญญัติที่ชัดเจน​ ดังนั้น​ สมาคมฯ จึงขอเสนอประเด็นการแก้ไข​ เพิ่มเติมต่อรัฐบาลได้ร่วมกันพิจารณา​ในประเด็นต่างๆ​ ดังต่อไปนี้ 

1.​ ความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนบุคคล​ ทรัพย์ส่วนกลาง​ และการไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด​“ฉบับมาตรฐาน”ของผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ  เห็นควรกำหนดระยะเวลาการรับประกันสินค้าตามที่ผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการก่อสร้าง​ หรือจัดให้มี​ในพ.ร.บ. ​ มิใช่กำหนดแต่เพียงในสัญญาขายห้องชุด​ (อ.ช.16)​ ตามแบบของ​“กรมที่ดิน”เท่านั้น​ รวมทั้งการไม่ปฏิบัติตามสัญญาฯ ด้วยการจัดทำแบ้งก์การันตีมอบให้แก่กรมที่ดิน​ ผู้มีหน้าที่จดทะเบียนอาคารชุด​เก็บไว้เป็นหลักฐาน​ กรณีผู้ประกอบการ​เจ้าของโครงการ​บิดพลิ้ว​ไม่ปฏิบัติตามสัญญา​สามารถหัก​ ริบเงินเงิน​ หรือยึดหลักประกันดังกล่าว​ เพื่อคุ้มครองความเสียหายของผู้บริโภคได้ในภายหลัง เป็นต้น

2.​ ข้อบังคับ​“ฉบับมาตรฐาน”ต้องมี​ ใช้กับทุกนิติบุคคลอาคารชุด​“ทั่วประเทศ” ทุกวันนี้​ ข้อบังคับทุกแห่ง​ ทุกโครงการ​ ถูกกำหนดเขียนขึ้นโดยผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ เมื่อคราวขอจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด​ เขียนเพื่อเอื้อประโยชน์แก่ธุรกิจของผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​ ทั้งสิ้น​ ข้อบังคับ​ หลายแห่ง​ แย้ง​ ขัดต่อบทบัญญัติของพ.ร.บ.อาคารชุด​ ในขณะ ที่พนักงานเจ้าหน้าที่​“กรมที่ดิน”อ้างไม่สามารถแก้ไข​ ปรับปรุงให้สอดคล้องกับพ.ร.บ.อาคารชุดได้​ เหตุเพราะไม่มีอำนาจ​ หรือข้อกำหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ​ ต้องปฏิบัติ​ เป็นเรื่องภายใน​ แนะให้อาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมดำเนินการเรื่องดังกล่าว​ แล้วจึงนำมาจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงข้อบังคับกับพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ​ ในภายหลัง

ถามว่าคะแนนเสียงของห้องชุดเหลือขายของผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​ มีจำนวนมากกว่าคะแนนเสียงฝ่ายผู้ซื้อ​ จะสามารถเปลี่ยนแปลง​ แก้ไข​ หรือเพิ่มเติมข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้อย่างไร

จึงเห็นสมควรให้ภาครัฐ​“กรมที่ดิน”ยกร่าง​ จัดทำข้อบังคับ​“ฉบับมาตรฐาน”ใช้กับนิติบุคคลอาคารชุดทั่วประเทศ

3.​ งดการแทรกแซงกิจกรรมการบริหารทรัพย์ส่วนกลางโดยผู้ขาย​ ผู้ประกอบการของนิติบุคคลฯทั้งทางตรงและทางอ้อม กรรมการฝ่ายผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​สามารถจัดให้มีได้จำนวน 1 คน​ จากทั้งหมดจำนวน 9 คน​ พ.ร.บ.อาคารชุด​ฉบับดังกล่าว ยังสามารถกำหนดจำนวนดังกล่าวได้​ นับประสาอะไร​ พ.ร.บ. จะไม่สามารถกำหนดบทบัญญัติห้ามมิให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด​ จำนวนหลายห้อง​ แทรกแซงกิจกรรมการการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดจากบุคคล​ นิติบุคคลดังกล่าวได้ 

4.​ บังคับให้ผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​ ชำระค่าส่วนกลาง​ และกองทุนตามข้อบังคับทั้งหมด ในคราวเดียวในวันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดให้กับนิติบุคคลอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ นอกจากเป็นการกระทำที่สอดคล้อง​ ตรงตามเจตนารมณ์ของ พ.ร.บ.อาคารชุด​ ตามมาตรา​ ๑๘​ และ​ ๔๐​ แล้ว​ ยังไม่เป็นการเอารัดเอาเปรียบแก่ผู้ซื้อ​ ผู้บริโภคอีกด้วย

5.ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดต้องมี​ หรือได้รับใบอนุญาตวิชาชีพ​ (Professional​ License)​ มิใช่ใครจะมาเป็นผู้จัดการก็ได้วิศวกร​ สถาปนิก​ หรือแพทย์​ พยาบาล​ นักบัญชี​ ทนายความ​ เป็นต้น​ ยังถูกกำหนดให้มีใบอนุญาตวิชาชีพจากต้นสังกัด​ หรือหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง​ เมื่อกระทำการใดๆ​ ที่ผิดหลักปฏิบัติ​ ข้อกฎหมาย​ ข้อกำหนดตามวิชาชีพของตน​ อาจถูกเพิกถอนใบอนุญาตดังกล่าวได้​ รวมทั้งการถูกดำเนินคดีตามกฎหมายได้​ อย่างไรก็ดี​ ทุกวันนี้​ พ.ร.บ.อาคารชุดไม่กำหนดให้ผู้จัดการมี​ใบอนุญาตวิชาชีพแต่อย่างใด​ จึงเป็นเหตุให้ผู้จัดการบางราย​ ประพฤติชั่ว​ ผิดวิชาชีพผู้จัดการ​ สร้างความเสียหายแก่นิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่ง​ อีกทั้งไม่เกรงกลัว​ ยำเกรงต่อข้อบังคับ​ และกฎหมายแต่อย่างใด

เห็นควรให้ผู้จัดการต้องมีใบอนุญาตวิชาชีพ​ ผ่านการอบรมหลักสูตรการบริหารจัดการทรัพย์สินจากสถาบันการศึกษา​ สมาคมที่เกี่ยวข้อง​ หรือหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง​ เป็นต้น​ กำหนด​ หรือบัญญัติเรื่องดังกล่าวไว้กับคุณสมบัติ​ และลักษณะต้องห้ามของผู้จัดการใน พ.ร.บ.ดังกล่าว

ขอยืนยันทางสมาคมฯ​ พร้อมให้ความร่วมมือกับภาครัฐและทุกภาคส่วนกับข้อเสนอแนะ​ ข้อควรปรับปรุง​ แก้ไข​ เพิ่มเติม พ.ร.บ.อาคารชุด​ ตามเสนอข้างต้น​ เมื่อเจ้ากระทรวง​ (มหาดไทย)​ ร้องขอมายังสมาคมฯ​ อีกทั้งผู้ซื้อ​ ผู้บริโภค​ กรรมการ​ หรือผู้จัดการ​ ผู้ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียม​อาคารชุดนับพันนับหมื่นแห่ง​ “ทั่วประเทศ” จะให้ความร่วมมือ​เป็นอย่างดี​ เพราะผลดี​ มีมากกว่าผลเสีย