กว่าถั่วจะสุก งาก็ไหม้

อาทิ การใช้พระราชบัญญัติ หรือกฎหมายเป็นเวลานาน ความไม่เหมาะสม หรือสอดคล้องกับสภาพสังคม เศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลง การขยายตัวของภาคเศรษฐกิจ การค้า การลงทุนที่เพิ่มขึ้น การไม่สะดวกต่อการบริหาร การปฏิบัติงานของพนักงานเจ้าหน้าที่ หรือผู้รับผิดชอบ การกระจายอำนาจการบริหารสู่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ไม่ให้กระจุกตัวเฉพาะส่วนกลางเพียงอย่างเดียว รวมทั้งการลดปัญหา อุปสรรค ความเดือดร้อนอันเกิดจากข้อร้องเรียนของผู้ซื้อ ผู้บริโภค เป็นต้น

          สัปดาห์ที่ผ่านมา สมาคมนักบริหารอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรไทย (สนอบ) นัดประชุมคณะกรรมการพิจารณาข้อหารือข้อร้องเรียน ความเดือดร้อน ซึ่งได้รับจากผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งผู้บริโภค ผู้ซื้อ ที่ดินจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดิน รวมถึงผู้ที่เกี่ยวข้องกับการใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หรือกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ซึ่งบังคับใช้มานานกว่า 18 ปี และฉบับปัจจุบัน ซึ่งภาครัฐ "กรมที่ดิน" เพิ่งประกาศการบังคับใช้เมื่อ 2543 และ 2558 ที่ผ่านมา เพื่อจัดทำรายงานประจำปี 2559 เสนอขอความเห็นชอบต่อที่ประชุมใหญ่สามัญสมาชิก ปีหน้า 2560 อนึ่ง ประเด็นซึ่งผู้เขียน เห็นว่าน่าสนใจ ได้นำเรียนต่อที่ประชุมสมาคมฯ พิจารณาเรื่องหนึ่ง (ควรเผยแพร่) ได้แก่ การขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน การบำรุงรักษา และการขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 1) 2543 และ (ฉบับที่ 2) 2558 ซึ่งได้รับการร้องเรียนจากทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตลอดจน               ผู้ที่เกี่ยวข้อง เป็น "ลำดับต้นๆ ของปี 2558 - 2559" จากน้อยไปหามาก ได้แก่ เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้ 

          1. ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ไม่จัดทำ หรือจัดให้มี หรือจัดทำสาธารณูปโภคบางส่วน ตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ 

          2. ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ขอแก้ไข เปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการ โดยมิได้แจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับทราบ

          3. ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน จัดให้มีบริการสาธารณะไม่ได้มาตรฐาน บางโครงการไม่มี รวมทั้งขาดการชี้แจงบัญชีรายรับ - รายจ่ายค่าบำรุงบริการสาธารณะ หรือ "ค่าส่วนกลาง" ที่เรียกเก็บกับสมาชิก 

          4. ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ไม่ทำหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามที่ได้รับอนุญาต และ 

          5. ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ไม่แสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 

           อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าประเด็นข้อร้องเรียน ความเดือดร้อน อุปสรรค และปัญหาของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดิน และ/หรือสิ่งปลูกสร้างจากผู้ประกอบการโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน ซึ่งด้อยมาตรฐาน คุณภาพ ความรับผิดชอบ และเห็นแก่ได้ ยังคงมีให้เห็นในสังคมปัจจุบัน มากกว่าผู้ประกอบการโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน "มืออาชีพ" อนึ่ง ข้อเสนอแนะ ซึ่งสมาคมฯ พิจารณาแล้ว เห็นว่าอาจเป็นประโยชน์ หรือทางออกของการลดปัญหา ข้อร้องเรียน อันเป็นความเดือดร้อน ความเสียหายเกิดขึ้นกับผู้บริโภค หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ได้แก่ การเสนอให้ทำการปรับปรุง แก้ไขพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ในประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้ 

           1. เพิ่มวงเงินค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคให้สูงขึ้น หรือให้เพียงพอกับจำนวน มูลค่าการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตแต่ละรายการ 

            ปัจจุบัน คณะกรรมการโดยความเห็นชอบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดอัตราค่าค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค ยกเว้นระบบไฟฟ้า - ประปา จำนวน ๑๕% ของมูลค่าการจัดทำสาธารณูปโภค โดยมอบหมายให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค จากสถาบันการเงิน ซึ่งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางอนุมัติเป็นผู้รับผิดชอบ และดำเนินการเรื่องดังกล่าว มอบหนังสือ (LG) ดังกล่าวกับคณะกรรมการเป็นหลักฐาน 

           2. ให้คณะกรรมการอยู่ในฐานะ เจ้าพนักงานตามประมวลกฎหมายอาญา สามารถฟ้องคดีอาญาต่อผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินที่จงใจหลบ หรือเลี่ยง หรือไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดการจัดทำสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาต จนก่อให้เกิดความเสียหายต่อคณะกรรมการ และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

           ปัจจุบัน คณะกรรมการเป็นผู้มีอำนาจสั่ง หรือกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจัดทำเพียงหนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค "ในส่วนที่ยังไม่จัดทำ" หรือ "ส่วนที่ยังไม่แล้วเสร็จ" มอบหนังสือดังกล่าวให้แก่คณะกรรมการเป็นหลักฐาน หากผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินมิได้ดำเนินการจัดทำสาธารณูปโภค หรือจัดทำบางส่วน ให้คณะกรรมการ (สามารถ) ริบหนังสือสัญญาค้ำประกันของสถาบันการเงิน อีกทั้งสั่งให้สถาบันการเงินเป็นผู้รับผิดชอบ ตลอดจนให้ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนที่เพิ่มขึ้นได้ด้วย 

            3. กำหนดอัตราค่าปรับ "รายวัน" เป็นเงินก้อนโต หรือจำนวนมาก หากพบว่าผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินมิได้จัดทำสาธารณูปโภค หรือจัดทำบางส่วน หรือไม่แล้วเสร็จ

            4. เพิ่มวงเงินอัตราค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต "จำนวนสูงขึ้น" 

            ปัจจุบัน คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดวงเงินค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต จำนวน 7% ของมูลค่าการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต หากผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินมิได้ทำหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาต คณะกรรมการสามารถริบค่าประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค รวมถึงสั่งให้สถาบันการเงิน และผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบต่อค่าใช้จ่ายส่วนที่เกินจาก ค่าประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้ อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการสามารถเป็นโจทก์ยื่นฟ้องต่อผู้จัดสรรที่ดิน ผู้รับโอนใบอนุญาต ตลอดจนสถาบันการเงินเป็นคดีต่อศาล กระทำในนามคณะกรรมการ หากพบการกระทำไม่เป็นไปตามสัญญาระหว่างคณะกรรมการกับผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน และ

            5. กำหนดระยะเวลาการให้ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน มีหน้าที่ดำเนินการโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรด้วยการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น *ให้ชัดเจน* หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถรวมตัวจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นโดยลำพังเองได้ 

            ปัจจุบัน การขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน "ต้องนับ 1" จากผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจึงเริ่ม "นับ 2" ต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน และดำเนินการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินต่อไปได้ อย่างไรก็ดี เมื่อผู้จัดสรรที่ดินครบระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตรวจสภาพสาธารณูปโภคโดยคณะกรรมการ และขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรร และ/หรือสิ่งปลูกสร้างได้ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของที่ดินแปลงจำหน่ายทั้งหมด อาจให้เวลาแก่ผู้จัดสรรที่ดิน ไม่น้อยกว่า 3 หรือ 5 ปี นับแต่วันที่ครบองค์ประกอบตามกฎหมายดังกล่าวข้างต้น เมื่อผู้จัดสรรที่ดิน ผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินมิได้ดำเนินการแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ก็ให้อำนาจแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถดำเนินการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินต่อไปได้ 

            นอกจากเรื่องดังกล่าวข้างต้น ซึ่งที่ประชุมสมาคมฯ เสนอแนะแล้ว ยังเห็นสมควรขึ้นทะเบียน *ติดดาว* ผู้จัดสรรที่ดินที่ดี มีคุณภาพ มาตรฐาน ให้สังคมทั่วไปรับทราบ ในขณะเดียวกัน ก็เห็นสมควรขึ้นทะเบียน *Blacklists* หรือบัญชีดำแก่ผู้จัดสรรที่ดิน "ขี้ฉ้อ" ให้สังคมรับทราบเช่นเดียวกันด้วย

_________________________

โดย นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย