(เขา) ไม่นับ ๑ (เรา) ๒ ก็นับไม่ได้

ในท้องเรื่อง ลูกค้า ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) นับสิบราย จากจำนวนแปลงย่อย แปลงจำหน่ายกว่า 100 แปลงเศษ โครงการหมู่บ้านจัดสรรย่านพระรามเก้า กรุงเทพมหานคร รวมตัวร้องเรียนความเดือดร้อน ความทุกข์จากการซื้อทรัพย์สิน ซึ่งเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับผู้จัดสรรที่ดิน “รายใหญ่” ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ลูกค้า ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเรียกร้องการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน เหตุโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดินดังกล่าวตั้งหน้า ตั้งตาจัดเก็บ “ค่าบำรุงบริการสาธารณะ” หรือค่าส่วนกลางเพียงอย่างเดียว โดยไม่แจกแจงรายละเอียดบัญชีรายรับ และรายจ่ายค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้น ตลอดระยะเวลาสิบปีที่ผ่านมา ปัจจุบัน สาธารณูปโภคภายในโครงการ ขาดการบำรุง ดูแลรักษา เกิดการชำรุดทรุดโทรม แถมทรัพย์สินบางรายการ (คลับเฮ้าส์) ทางโครงการ ผู้จัดสรรที่ดินมิได้ยกหรือให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ในขณะที่เอกสารหลักฐาน โบรชัวร์การขาย บรรยายเป็นของผู้ซื้อ และผู้ซื้อสามารถใช้ประโยชน์ได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย

เมื่อลูกค้า สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีหนังสือสอบถามโครงการ ผู้จัดสรรที่ดิน แต่กลับไม่ได้รับการชี้แจงข้อสงสัยต่างๆ ข้างต้น ผู้ซื้อจึงปฏิเสธการจ่าย “ค่าบำรุงบริการสาธารณะ” หรือค่าส่วนกลาง ตามที่ผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บ บางหลัง บางแปลงมีการชำระ แต่มีจำนวนน้อย สมาชิกส่วนใหญ่จำนวนมากกว่า 80% ของทั้งหมด ปฏิเสธการชำระ ฝ่ายโครงการ ผู้จัดสรรที่ดิน ก็ลดจำนวนเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ความสะอาด เปิด ปิดไฟฟ้าส่องสว่างถนนหลัก ถนนซอย เป็นบางจุด รวมถึงการงดการจัดเก็บขยะกับ แปลงที่ดิน ค้างชำระค่าส่วนกลาง ในที่สุด ก็ยกเลิกบริการสาธารณะให้แก่ลูกค้า ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งหมด ลูกค้าผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สอบถามประเด็นการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ลูกค้าส่วนใหญ่ภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว ประสงค์ให้ จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคจากโครงการ ผู้จัดสรรที่ดิน และจะบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางดังกล่าวโดยสมาชิก ผู้ซื้อด้วยกันเอง จะดำเนินการอย่างไร

ขอเรียนว่า ถ้าโครงการ ผู้จัดสรรที่ดินไม่นับ 1 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก็นับ 2 ต่อไม่ได้ หมายความว่า ถ้าผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินไม่แสดงความประสงค์ (เป็นหนังสือ) ขอโอน หรือพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต ด้วยการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน มาตรา 45 หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมารับโอนทรัพย์สินดังกล่าว โดยมีระยะเวลาดำเนินการไม่น้อยกว่า 180 วัน นับแต่วันที่ผู้จัดสรรที่ดินบอกกล่าว และผู้ซื้อรายสุดท้ายได้รับหนังสือแจ้งจาก ผู้จัดสรรที่ดิน ทั้งนี้ เป็นไปตามมาตรา 44 (1) ของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 และแก้ไข เพิ่มเติม 2558 และกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิก นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 2545 ผู้ซื้อก็ไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน

อย่างไรก็ตาม เมื่อโครงการ ผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุง ดูแลรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต หรือตามที่จัดทำขึ้น ผู้จัดสรรที่ดินก็ยังคงมีหน้าที่ในการบำรุง ดูแลทรัพย์สินดังกล่าวให้อยู่ในสภาพที่ดี สามารถใช้งานได้ตามปรกติ อีกทั้งให้ทรัพย์สินดังกล่าวตกอยู่ในภาระจำยอม เพื่อประโยชน์ต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินจะทำให้เสื่อม ค่า ความสะดวกมิได้ และห้ามโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค เว้นแต่เป็นการโอนตามพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน หรือการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ตามมาตรา 43 และ 43/1

 -------------------

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

ผู้จัดการทั่วไป กลุ่มบริษัทบีจีเอ กรุ๊ป

Email Address : [email protected]