ถ้าผมสวมหมวก “ผู้จัดสรรที่ดิน”

ที่ดินเมื่อผู้ประกอบการ หรือเจ้าของโครงการ ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้รับ (ใบ) อนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตฯ มีหน้าที่ (หลัก) สำคัญ ประการหนึ่ง ได้แก่ การดำเนินการพัฒนาที่ดิน ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้าง จัดทำระบบสาธารณูปโภคให้เป็นไปตามคำขอ และวิธีการได้รับอนุญาต พร้อมการเสนอขายที่ดินจัดสรร (แปลงจำหน่าย) ให้แก่ผู้สนใจ ผู้ซื้อ โดยอาศัยแบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร “ฉบับมาตรฐาน” ตามที่กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินกำหนด และตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

อย่างไรก็ดี หากผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ มีความประสงค์ (จะ) ขออนุญาตเปลี่ยนแปลง แก้ไขแผนผังโครงการตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด (ครั้งแรก) อาทิ การเพิ่ม หรือลดจำนวนแปลงจำหน่าย การรังวัดโฉนดที่ดินใหม่ให้ถูกต้อง ฯลฯ เป็นต้น ผู้จัดสรรที่ดินย่อมสามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้ ภายใต้ข้อกำหนดของกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน แต่ทั้งนี้ ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด และมีหนังสือยินยอมจากเจ้าหนี้จำนอง สถาบันการเงิน ธนาคารที่อนุมัติสินเชื่อพัฒนาโครงการไปพร้อมกันด้วย

เรื่องสำคัญ ประการต่อมา ได้แก่ การที่ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาตฯ จะดำเนิน การใด ๆ อันเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ ตามที่ได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม หรือเป็นการก่อภาระผูกพัน ก่อให้เกิดความเสียหาย เสื่อมค่าต่อโฉนดที่ดิน ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรที่ดินไม่สามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้ แต่อย่างไรก็ตาม หากผู้จัดสรรที่ดินจะดำเนินการเรื่องดังกล่าว จะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน และหนังสือยินยอมจากเจ้าหนี้จำนอง ธนาคาร หรือสถาบันการเงินแล้วเท่านั้น

ข้อกำหนด ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ได้แก่ ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่จัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด การจัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค (LG ธนาคาร) มอบให้แก่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด อีกทั้ง ผู้จัดสรรที่ดินยังมีหน้าที่บำรุง ดูแลรักษาสาธารณูปโภคตามระยะเวลาที่ได้รับอนุญาต พร้อมการจัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค มอบให้แก่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเป็นหลักฐานไปพร้อมกันด้วย ซึ่งในระหว่างการเสนอขายที่ดินแปลงย่อย (แปลงจำหน่าย) ให้แก่ ผู้ซื้อ ผู้สนใจอยู่นั้น หากมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงจำหน่ายทั้งหมด ผู้จัดสรรที่ดินก็อาจสามารถใช้ “ช่องทาง” การแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดทำขึ้น ด้วยการแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกราย สามารถร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมารับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคไปบำรุงรักษาโดยสมาชิกด้วยกันเองต่อไปได้

อนึ่ง โครงการจัดสรรที่ดินในพื้นที่ต่างจังหวัด มีผู้จัดสรรที่ดิน “จำนวนไม่น้อย” ไม่ทราบ หรือขาดการศึกษาข้อมูลรายละเอียดข้อกำหนดของกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ทำให้สูญเสียงบประมาณค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ (โดยไม่จำเป็น) อีกทั้งแบกรับภาระค่าใช้จ่ายการให้บริการสาธารณะในส่วนที่ขาดทุน อันเนื่องจากมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (จำนวนมาก) ค้างจ่ายค่าบำรุงบริการสาธารณะ หรือค่าส่วนกลางกับผู้จัดสรรที่ดิน แต่หากผู้จัดสรรที่ดินทราบเรื่องดังกล่าวข้างต้นแล้ว ยังไม่ดำเนินการแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมารับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค ก็อาจเกิดจากเหตุรอการพัฒนาที่ดินแปลงข้างเคียง หรือติดต่อกัน เพื่อประกอบธุรกิจการจัดสรรที่ดิน เป็นโครงการถัดไป ก็อาจเป็นไปได้

ในทางตรงกันข้าม เมื่อผู้จัดสรรที่ดินไม่มีแผนการพัฒนาที่ดิน เพื่อการจำหน่ายที่ดินแปลงย่อยให้แก่ผู้ซื้อ ผู้สนใจ ซึ่งเป็นที่ดินติดต่อ หรือใกล้เคียงกับแปลงที่ดินเดิม หากผู้จัดสรรที่ดินมีแผน หรือ เข้า“องค์ประกอบ” การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ๒๕๔๓ และ ๒๕๕๘ และไม่ประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต หรือจัดทำขึ้น ด้วยการแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมารับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค ตามระยะเวลาการบอกกล่าวให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการ ซึ่งไม่น้อยกว่า ๑๘๐ วัน ผู้เขียนเห็นว่าผู้จัดสรรที่ดินรายดังกล่าวอาจ “ขาดความเฉลียว ฉลาด” ที่จะเอาตัวรอด หรืออาจคำนึง (แคร์) ถึงความรู้สึกของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมากเกินไป

อย่างไรก็ดี ผู้จัดสรรที่ดิน “ยุคปัจจุบัน” (New Generation) และมีความเป็น “มืออาชีพ” (Professional) จำนวนไม่น้อยเห็นว่าการพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและ/หรือบริการสาธารณะด้วยการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (ทุกราย) ร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน *เป็นเรื่องดี สำคัญ* อีกทั้งควรดำเนินการจดทะเบียนฯ (ทันที) เมื่อโครงการเข้าหรือครบ “องค์ประกอบ” การจดทะเบียนฯ ตามกฎหมาย ส่วน “องค์ประกอบ” มีข้อใด เรื่องใด ขอให้ท่านผู้จัดสรรที่ดิน ผู้รับโอนใบอนุญาตฯ หรือฝ่ายนิติกรรม หรือฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ติดตาม ค้นคว้า ศึกษาบทความ (ย้อนหลัง) ของผู้เขียน ผู้เขียนขอไม่นำเสนอเรื่องดังกล่าว เหตุเพราะนำเรียนเรื่องดังกล่าวผ่านสื่อสิ่งพิมพ์ รวมทั้งการให้สัมภาษณ์สื่อวิทยุ โทรทัศน์ “หลายครั้ง หลายหน” แล้ว

“ข้อดี” การพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และ / หรือ บริการสาธารณะ ด้วยการให้ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน “มีหลายข้อ” ดังต่อไปนี้

๑. หมดปัญหาจุกจิก จู้จี้ กวนใจจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อาจเกิดจากการร้องเรียนภายหลังการขาย ทั้งทรัพย์สินส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง อันเป็นสาธารณูปโภค (ชำรุด) “ไม่มีวันจบสิ้น”

๒. ไม่สูญเสียเวลา และค่าใช้จ่าย “โดยไม่จำเป็น”

๓. มีเวลาพินิจ พิจารณาสร้างสรรค์ผลงานกับโครงการแห่งใหม่ หรือถัดไป “อย่างมีคุณภาพ”

๔. หากมีที่ดินแปลงจำหน่ายของผู้จัดสรรที่ดินคงเหลือ ผู้จัดสรรที่ดินถือเป็นสมาชิก มีหน้าที่จ่าย หรือชำระค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค หรือค่าส่วนกลางเฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และ

๕. เกิดภาพลักษณ์ ชื่อเสียงที่ดีในสายตาของบุคคล นิติบุคคลภายนอก

ทิ้งท้าย ผู้จัดสรรที่ดินหลายท่านอาจคิด (ต่อไป) เมื่อโครงการได้รับการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ตามเจตนารมณ์ของทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดินแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินกับที่ดินแปลงจำหน่ายคงเหลือ จะ (ขอ) ส่งผู้แทนเข้าร่วมเป็นคณะกรรมการของ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ร่วมกับสมาชิกสามารถกระทำได้หรือไม่ ขอเรียนว่าสามารถกระทำได้ แต่ไม่แนะนำให้ท่านทำ และปฏิบัติ เหตุเพราะคุ้มได้ ไม่คุ้มเสีย อยู่ให้ห่างกับเรื่องดังกล่าว จะเป็นการดีและปลอดภัยที่สุด

---------------------

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

ผู้จัดการทั่วไป กลุ่มบริษัทบีจีเอ กรุ๊ป

[email protected]