โควิด-19 ทำให้ราคาบ้านในโลกตกไหม

ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) นำกรณีศึกษาจากต่างประเทศมาเปรียบเทียบกับประเทศไทยของเรา ดังนี้

สหรัฐ เรามาเริ่มต้นดูมหาอำนาจอย่างสหรัฐกันก่อน ข้อมูลล่าสุดจากองค์กรการเงินเคหะการแห่งสหรัฐ (Federal Housing Finance Agency) ณ สิ้นเดือน ก.พ.2563 พบว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้น 0.7% เมื่อเทียบกับเดือน ม.ค.2563 และหากเทียบกับในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (ก.พ.2562-2563) จะพบว่าราคาเพิ่มขึ้นถึง 5.7% และสมาคมนายหน้าแห่งชาติ (National Association of Realtors) ซึ่งทำการศึกษาถึงไตรมาส 1/2563 ปรากฏว่าราคาบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นถึง 7.7% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2562 หรือ 1 ปีก่อนหน้า ทั้งนี้ราคากลางอยู่ที่หลังละ 274,600 ดอลลาร์ หรือ 8.8 ล้านบาทนั่นเอง

ยุโรป ในเยอรมนีมีดัชนีราคาบ้านอยู่ที่ 174.85 ในเดือน มี.ค.2563 สูงกว่าเดือน ก.พ.2563 อยู่ 1.1% แต่ถ้าเทียบกับไตรมาสก่อน ก็จะพบว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้น 2.9% และเมื่อเทียบกับ 1 ปีก่อน ราคาบ้านก็เพิ่มขึ้นถึง 10.9% เลยทีเดียว แสดงว่าในเยอรมนีมีผลกระทบไม่มากนัก อังกฤษ ณ เดือน ก.พ.2563 สำนักทะเบียนที่ดินพบว่าราคาบ้านเฉลี่ย 230,332 ปอนด์ (9.1 ล้านบาท) และราคาตกต่ำลง 0.6% เมื่อเทียบกับเดือน ม.ค.2563 แต่ในห้วง 1 ปีที่ผ่านมา ราคายังเพิ่มขึ้น 1.1% แต่บริษัทนายหน้าข้ามชาติกลับรายงานว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้น 0.9% ในเดือน มี.ค.เพราะมั่นใจในมาตรการรับมือโควิด-19 ของรัฐบาล

ออสเตรเลีย ปรากฏว่าในนครหลักๆ คือ ซิดนีย์ เมลเบิร์น บริสเบน อดีเลด เพิร์ธ โฮบาร์ตและกรุงแคนบรา ราคาบ้านเพิ่มขึ้นทุกเดือนในปี 2563 ยกเว้นที่เพิร์ธที่ราคาค่อนข้างคงที่หลังจากผ่านการตกต่ำมาก่อนหน้านี้ในปี 2562 ตัวอย่างในนครซิดนีย์พบว่าราคา ณ สิ้นเดือน มี.ค.2563 อยู่ที่ 931,750 ดอลลาร์ออสเตรเลีย (19.4 ล้านบาท) เพิ่มขึ้นจากเดือน ธ.ค.2563 ประมาณ 1.3% แสดงว่าที่ออสเตรเลียไม่ได้รับผลกระทบอะไรนักจากโควิด-19 และเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศนี้ก็คงยังจะเติบโตต่อเนื่อง

จีน ซึ่งเป็นประเทศเริ่มต้นของเชื้อไวรัสโควิด-19 นั้น มีรายงานว่าราคาบ้านในเดือน มี.ค.2563 ซึ่งเป็นเดือนล่าสุด (เมื่อเทียบกับเดือน ก.พ.) ลดลงไป 4.1% ในขณะที่ราคาในเดือน ก.พ. (เมื่อเทียบกับเดือน ม.ค.) ยังเพิ่มขึ้น 7.4% จะสังเกตได้ว่าราคาบ้านในจีนเพิ่มลดรายเดือนในอัตราที่สูงมากเมื่อเทียบกับสหรัฐหรือประเทศอื่นๆ ทั้งนี้คงเป็นเพราะการแกว่งตัวมากเป็นพิเศษ

อย่างไรก็ตาม ราคาบ้าน (ส่วนใหญ่คือห้องชุด) ที่เปิดตัวใหม่ก็ยังมีราคาเพิ่มขึ้น 5.3% ในเดือน เม.ย.2563 แต่นับว่าอัตราเพิ่มต่ำกว่าเดือนก่อนๆ โดยราคาบ้านที่เปิดตัวใหม่ในเดือน ม.ค.- มี.ค. มีอัตราเพิ่มของราคาอยู่ที่ 6.6% 6.3% และ 5.8% ตามลำดับ ส่วนสำนักงานสถิติแห่งชาติจีนแสดงให้เห็นว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทก็ยังเพิ่มขึ้น ดังนั้นในแง่หนึ่งจะเห็นได้ว่าโควิด-19 คงส่งผลกระทบต่อราคาบ้านในระดับหนึ่ง แต่ในอีกแง่หนึ่งการฟื้นตัวของจีนนับว่าเร็วมาก ผลกระทบต่อราคาบ้านคงจะมีไม่มากในระยะยาว

ญี่ปุ่น ตามข้อมูลของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน คมนาคมและการท่องเที่ยว ประเทศญี่ปุ่น พบว่าราคาที่อยู่อาศัยโดยรวม ราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ราคาบ้านเดี่ยวและราคาห้องชุดต่างเพิ่มขึ้นแทบทุกเดือนในระหว่างเดือน ธ.ค.2562-เม.ย.2563 ยกเว้นที่ดินที่ยังไม่มีการพัฒนาใดๆ และปรากฏว่าห้องชุดมีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ประมาณ 4% อย่างกรณีฮอกไกโด ซึ่งเป็นพื้นที่ติดเชื้อโควิด-19 มากที่สุดของญี่ปุ่น ปรากฏว่าหากเทียบราคาที่อยู่อาศัยเดือน ธ.ค.2562-เม.ย.2563 ปรากฏว่ายังเพิ่มขึ้นอยู่พอสมควร ยกเว้นในช่วง 2 เดือนหลัง ราคาลดลงไปบ้าง แต่ทั้งนี้คงเป็นช่วงเวลาที่เกิดความไม่สงบ การซื้อขายจึงอาจตกต่ำลงบ้าง เชื่อว่าหลังจากนี้ราคาน่าจะปรับตัวดีขึ้น

ฮ่องกง ประเทศนี้มีการติดเชื้อมากในช่วงแรก แต่ก็ควบคุมได้ดีพอสมควร ปรากฏว่าราคาที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุด (แทบทั้งหมดในฮ่องกงเป็นห้องชุด) มีราคาลดลงเล็กน้อยในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา ราคา ณ เดือน มี.ค.2563 ราคาห้องชุดขนาดไม่เกิน 40 ตารางเมตรในฮ่องกงลดลง 1.2% เล็กน้อยเมื่อเทียบกับเดือนก่อน แต่ถ้าเทียบกับเดือน ธ.ค.ราคายังเพิ่มขึ้น 1.8% ส่วนฝั่งเกาลูนและเขตนิวเทอริทอรี ราคาในเดือน มี.ค.กลับสูงกว่าเดือน ก.พ.เสียอีก ทั้งนี้แสดงชัดว่าฮ่องกงไม่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แต่อย่างใด

สิงคโปร์ ดัชนีราคาบ้าน (เกือบทั้งหมดคือห้องชุด) ในสิงคโปร์ในไตรมาสที่ 1/2563 ปรากฏว่าลดต่ำลงจากดัชนีที่ 153.6 ณ ไตรมาสที่ 4/2562 เป็น 152.1 หรือลดลง 1% ซึ่งเป็นการลดลงอย่างไม่มีนัยสำคัญใดๆ เลย ราคาบ้านในสิงคโปร์จึงค่อนข้างจะคงที่แม้จะเผชิญวิกฤติโควิด-19 ก็ตาม ทั้งนี้เพราะผู้ติดเชื้อส่วนใหญ่ในสิงคโปร์ ไม่ใช่ชาวสิงคโปร์ แต่ราว 90% เป็นคนงานที่เข้ามาทำงานในสิงคโปร์ และอาศัยอยู่ในห้องแอร์รวมๆ กัน จึงทำให้ติดเชื้อมากที่สุด

สำหรับในกรณีประเทศไทย ในช่วง 1-2 สัปดาห์นี้ เราได้เห็นคนออกมาร้องแรกแหกกระเชอว่าบ้าน ห้องชุด และราคาที่ดินจะลดฮวบ ข่าวคราวเหล่านี้ออกมาจากปากของนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ บางราย นายหน้าข้ามชาติ สื่อโฆษณารายใหญ่ และเหล่าอินฟลูเอนเซอร์ซึ่งหลายคนก็ทำตัวเป็น “อีแอบ” ในการช่วยขายสินค้า ไม่ใช่คนที่มีความเป็นกลางแต่อย่างใด รายการสินค้าที่ลดราคาครึ่งต่อครึ่งนั้นแทบไม่มีจริง ที่ลด 30-40% นั้นก็อาจมี 1-2 หรือไม่กี่หลังหรือหน่วยห้องชุดที่กำลังจะปิดการขายพอดีและโดยมากเป็นสินค้าราคาแพงที่ “บอกผ่าน” ไว้มากในช่วงก่อน ตอนนี้ก็เลยลดราคาลงมาบ้าง แต่ไม่ได้ลดมากมายดังข่าว

การที่พวกนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ บางราย นายหน้าข้ามชาติ สื่อโฆษณารายใหญ่ และเหล่าอินฟลูเอนเซอร์ พาเหรดกันออกมาบอกลดราคาก็เพื่อเป็นการปฏิบัติการทางจิตวิทยาเพื่อจูงใจให้คนรีบไปซื้อด่วน เป็นกลยุทธ์ทางการตลาดประการหนึ่ง ซึ่งก็คงส่งผลให้ยอดขายดีขึ้นบ้าง และถือเป็นสิ่งที่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอาจทำได้ตามกลยุทธ์ของแต่ละค่าย การที่ผู้ซื้อบ้าน นักลงทุนจะซื้อหรือไม่ ก็คงแล้วแต่วิจารณญาณของแต่ละคน

ต้องรู้ให้จริง จะได้ไม่ถูกหลอกให้เข้าใจว่าราคาบ้านลด