อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดูบทความทั้งหมด

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

9 สิงหาคม 2562
7,690

ต้องคุมเข้มต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย

หลายคนกลัวว่าจีนจะไม่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ทำให้เศรษฐกิจไทยจะแย่

แท้จริงแล้ว เราต้องควบคุมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ทั่วโลกทำกันทั้งนั้น มีแต่ไทยที่ “ขายชาติ” หรือไม่ ลองมาดูกัน

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ประมาณการไว้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไทยมีผู้ซื้อเป็นต่างชาติ(โดยเฉพาะจีน) ในขณะนี้ประมาณ 15%-20% และเป็นนักเก็งกำไรอีกราว 15%-20% อาจกล่าวได้ว่าตลาดที่มีผู้ซื้อไปใช้สอยอยู่อาศัยจริงๆ มีแค่ 2 ใน 3 จากปีหนึ่งๆ ที่ผลิตที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 110,000 - 120,000 หน่วย

ถ้าไม่มีต่างชาติมาซื้อ โดยเฉพาะช่วงนี้ที่จีนมาน้อยลงและนักเก็งกำไรประเภท “ตีหัวเข้าบ้าน” ถูกธนาคารแห่งประเทศไทยคุมกำเนิดด้วยมาตรการสินเชื่อ ก็เลยทำให้ตลาดหดตัวลง นักพัฒนาที่ดินบางคนอาจอ้างว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยที่ 4 ที่จำเป็นของประชาชน แต่แท้ที่จริงแล้ว เป็นข้ออ้างเพื่อหวังขายสินค้ามากกว่า แต่การขายสินค้านี้ อาจส่งผลร้ายต่อประเทศชาติในระยะยาว เราจึงไม่ควรเห็นแก่ประโยชน์ส่วนตัวจนลืมประโยชน์ของชาติ

ในมาตรการการจัดระเบียบโลกใหม่ว่าด้วยการค้าเสรี ก็ไม่มีระบุว่าต้องให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศเลย ไทยจึงไม่จำเป็นต้องมีมาตรการส่งเสริมให้ต่างชาติซื้อทรัพย์ในไทย บางคนอาจอ้างว่าทีสหรัฐ อังกฤษ และประเทศตะวันตกต่างๆ ยังให้ต่างชาติซื้อทรัพย์สินในประเทศของเขาได้ เขาทำได้เพราะมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งต้องเสียตามราคาตลาด ในอัตรา 1%-3% โดยแทบไม่มีข้อยกเว้น

แต่ของไทยแทบไม่ต้องเสีย แถมเสียตามราคาประเมินที่ถูกมาก ยิ่งกว่านั้นเขายังมีภาษีมรดก ซึ่งไทยก็มีเหมือนกัน แต่แทบจะเก็บไม่ได้สักบาท เพราะเศรษฐีใช้ช่องโหว่หลบหนีหมด ดังนั้นขืนเราให้ต่างชาติมาซื้อบ้านส่งเดชในประเทศไทย ก็เท่ากับเรา “ขายชาติ” เห็นๆ ชนชั้นสูงไม่ต้องการเสียภาษี จึงทำให้ต่างชาติที่มาซื้อไม่ต้องเสียภาษีด้วย ภาระภาษีจึงจะตกแก่ประชาชนจากภาษีทางอ้อมต่างๆ ซึ่งประชาชนหลีกเลี่ยงหรือโยนต่อให้ใครไม่ได้นั่นเอง

การกีดกันไม่ให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ผิด และทำกันทั่วไป อย่างในสิงคโปร์สมัยก่อนก็กำหนดไว้ว่า ให้ซื้อตั้งแต่ชั้น 5 ขึ้นไป กัมพูชาก็กำหนดให้ซื้อห้องชุดได้ตั้งแต่ชั้น 2 ขึ้นไป เขาคงไม่ได้กลัวว่าต่างชาติจะแบกเอาบ้านกลับประเทศเขา แต่เป็นเหตุผลด้านความมั่นคง หลายที่กำหนดบริเวณจำกัดให้ซื้อ ไม่ให้ให้ต่างชาติซื้อที่ไหนก็ได้ นอกจากนี้การให้ต่างชาติซื้อนั้น ก็พิจารณาเป็นรายๆ ไป ไม่ใช่ซื้อได้ตามใจชอบ

สำหรับประเทศนิวซีแลนด์ ประกาศชัดเลยว่าต่างชาติห้ามมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ จีนซึ่งอยากไปซื้อบ้านในนิวซีแลนด์มาก ก็เลยอดซื้อ เขากลัวการถูกครอบงำ เขารักชาติกระมัง ส่วนออสเตรเลียเปิดกว้างหน่อย เพราะให้ต่างชาติมาซื้อบ้านได้ แต่ต้องเป็นบ้านมือหนึ่งโดยผู้ประกอบการเท่านั้น จะซื้อขายบ้านมือสองไม่ได้เลย เพื่อป้องกันไม่ให้ประชาชนทั่วไปถูกคนต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนมาแย่งซื้อบ้าน เขารักและปกป้องผลประโยชน์ของคนท้องถิ่น

ในมาเลเซียมีมาตรการเด็ด ๆ อยู่ 2 อย่างก็คือ ถ้ารัฐบาลเล็งเห็นว่าในทำเลใด สินค้าชักจะล้นตลาดแล้ว ก็จะสั่งให้นักพัฒนาที่ดินหยุดการพัฒนาในทำเลนั้นๆ แต่ของเราปล่อยให้พัฒนากันไป ซึ่งอาจทำให้เกิดการแข่งขันกันจนพากันลงเหวได้ อีกมาตรการหนึ่งก็คือ การกำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติจะสามารถซื้อบ้านได้ เช่น 1 ล้านริงกิต หรือราว 8 ล้านบาท บ้านราคาต่ำกว่านี้ไม่สามารถขายให้ต่างชาติได้ เพราะถ้าต่างชาติซื้อบ้านราคาปานกลางหรือราคาถูกได้ ก็จะทำให้ราคาบ้านและที่ดินสูงขึ้น เป็นการทำให้ประชาชนในประเทศเดือดร้อนนั่นเอง

ในสิงคโปร์และฮ่องกงก็ใช้มาตรการด้านภาษี บ้านใน 2 ประเทศนี้แพงอยู่แล้ว จึงไม่มีการกำหนดราคาขั้นต่ำ แต่ใช้มาตรการด้านการเก็บภาษีซื้อ เช่น สิงคโปร์คิดสูงสุด 20%-25% ส่วนฮ่องกงคิด 30% ในกรณีที่ต่างชาติไปซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศทั้งสอง แรกๆ ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินก็ร้องแรกแหกกระเชอกันเหมือนกันว่า อย่างนี้เป็นการทำลายธุรกิจพัฒนาที่ดิน พวกนายหน้าที่ขายทรัพย์สินให้ต่างชาติก็ร้องระงมเหมือนกัน แต่รัฐบาลสิงคโปร์เห็นแก่ชาติมากกว่า “นายทุน”

ไต้หวันก็คุมการซื้อของต่างชาติโดย มีนโยบาย 3-4-5 ให้คนจีนแผ่นดินใหญ่หรือชาวต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ว่าจะต้องไม่ขายภายใน 3 ปีหลังซื้อเพื่อป้องกันการเก็งกำไร ไม่ให้เกิดอาการ “แร้งลง” มาเที่ยวซื้อทรัพย์สินได้ตามอำเภอใจและมาขายต่อป่วนตลาด ต้องอยู่ในไต้หวันต่อเนื่องกันได้ไม่เกิน 4 เดือน เพื่อไม่ให้ “รากงอก” และให้กู้ซื้อทรัพย์สินได้ไม่เกิน 50% ของมูลค่า

ประเทศไทยโดยข้าราชการการเมืองและข้าราชการประจำ “ขายชาติ” หรือไม่ก็ลองนึกดูว่าถ้าเราไปอยู่กรุงปักกิ่ง ยามว่างเรานึกอยากสนุกโดยตั้งแผงขายของจากประเทศไทยในย่านชุมนุมชน หรือเปิดร้านอาหารไทย เราต้องมีใบอนุญาตใช่ไหม แต่คนจีนหรือคนชาติอื่นมาทำมาหากินในแผ่นดินไทยโดยไม่ต้องได้ใบอนุญาตหรือมีใบอนุญาตที่ได้รบการตรวจสอบเพื่อดูแลผลประโยชน์ของคนในชาติไหม่ พวกต่างชาติมาช่วยเหลือหรือช่วยเถือประเทศไทยกันแน่

ในแง่การเงิน การให้เช่าที่ดิน 30 ปีก็คุ้มค่าการลงทุนแล้ว ไม่ต้องให้ต่างชาติซื้อที่ดินด้วยซ้ำไป เช่น ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น โดยเฉพาะเซ็นทรัล กำไรมหาศาล กำไรตั้งแต่เวลายังไม่ถึงครึ่งแรกของสัญญาแล้ว โครงการห้องชุดราคาแพงย่านหลังสวน/ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้าง ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้นิยมซื้อ-ขาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด ดุสิตธานีก็เช่าที่ 40 กว่าปี ไทยจึงไม่มีความจำเป็นต้องให้ต่างชาติมาซื้อที่ดินแต่อย่างใด

ยิ่งในกรณีโรงงาน ที่ดินเป็นปัจจัยการผลิตเล็กๆ ปัจจัยใหญ่อยู่ที่เครื่องจักร อาคารขนาดใหญ่ โดยทั่วไปดำเนินกิจการสัก 10 ปีก็คุ้มแล้ว ไทยจึงไม่ต้องให้ซื้อที่ดิน อาจอนุญาตให้ใช้ที่ดินโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายเลย จ่ายแต่ค่าดูแล บำบัดน้ำเสีย ฯลฯ ก็พอ พอมีโรงงานมาตั้งในไทยมากมาย ก็ทำให้เศรษฐกิจเฟื่องขึ้น แต่เราจะต้องขายที่ดินเพื่อเห็นแก่นายทุนนักพัฒนานิคมอุตสาหกรรมนั่นเอง

  การให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยจึงไม่ใช่ทางออกของกับดักเศรษฐกิจ แต่คือทางตันและเป็นกับดักที่ทำให้เศรษฐกิจไทยชะลอตัว

 

ดูบทความทั้งหมดของ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

แชร์ข่าว :
Tags: