ตลาดอสังหาฯ จีน ญี่ปุ่น สหรัฐ อินเดีย ที่ไหนระส่ำ

ย่อมส่งผลกระทบกระเทือนเชื่อมต่อกันไป บ้างก็ขึ้นลงล้อตามกันไป บ้างก็ขึ้นลงสลับกันไป สรรพสิ่งล้วนเปลี่ยนแปลง เรามาตรวจดูสุขภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละประเทศมหาอำนาจกันดีกว่า 

จีน นักวิเคราะห์มองว่าบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ ในจีนมียอดขายตกต่ำลง แต่คาดว่าจะดีขึ้นในอนาคตอันใกล้ การผ่อนผันด้านการเงิน ทำให้การพัฒนาที่ดินได้มีโอกาสที่ดีขึ้นในอนาคต ตลาดที่อยู่อาศัยในจีนยังไปต่อได้อีก อย่างไรก็ตามอนาคตของการแข่งขันก็จะมีมากขึ้นในอนาคต (https://bit.ly/2Y9gg3I) บทวิเคราะห์สำคัญนี้จึงเป็นสิ่งที่พึงตรวจสอบ เพราะในแง่หนึ่ง ก็มีข่าวการลดต่ำลงของราคาที่อยู่อาศัยในจีน

จีนยังหันออกไปลงทุนต่างประเทศมากขึ้น แต่ก็ได้รับแรงต้าน โดยเฉพาะสหรัฐอเมริกาที่คนซื้อบ้านจากจีนลดลง (https://bit.ly/2SyD0cu) ในประเทศอื่นๆ เช่น ออสเตรเลย นิวซีแลนด์ แคนาดา ต่างก็ต้านจีน จึนจึงหันมาลงทุนในประเทศที่ผู้นำประเทศ “รักชาติ” น้อยกว่า เช่น ประเทศในอินโดจีน ที่อนุญาตให้ต่างชาติ (โดยเฉพาะจีน) มาซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างแทบจะไม่อั้น อย่างไรก็ตามกำลังซื้ออาจจะแผ่วตามกระแสเศรษบกิจโลก

ญี่ปุ่น ในประเทศนี้ ราคาที่อยู่อาศัยตลอด 20 ปีที่ผ่านมาแทบจะไม่ได้เปลี่ยนแปลงเลย อย่างไรก็ตามในกรณีห้องชุดพักอาศัย กลับมีการเปลี่ยนแปลงพอสมควร จะเห็นได้ว่า สำหรับที่อยู่อาศัยโดยรวม ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 0.6% เท่านั้น ส่วน ราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ราคาลดลงปีละ 0.7% ราคาบ้านเดี่ยว ยังลดลง 0.5% แต่ห้องชุดพักอาศัย ราคากลับเพิ่มขึ้นปีละ 3.5% เลยทีเดียว 

               กราฟแสดงการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย [สีแดง] และค่าเช่า[สีฟ้า] ในปี 2541 - 2568 ในญี่ปุ่น

การเปลี่ยนแปลงราคาในช่วงปัจจุบันจนถึงปี 2568 ปรากฏว่า ราคาขายบ้านจะลดลง ในขณะที่คาเช่าจะคงที่ ไม่ได้ลดลงตามราคา (https://bit.ly/32GZKeK) ทำให้อัตราผลตอบแทนในการลงทุนดูเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในช่วงปี 2562-2568 นี้ โดยที่เศรษฐกิจญี่ปุ่นแม้จะแข็งแกร่ง ไม่เปราะบางเช่น เศรษฐกิจไทย แต่แทบไม่มีการขยายตัวมากนัก ทำให้ราคาทรัพย์สินไม่ได้ขยับตัวสูงขึ้นมากนัก

สหรัฐอเมริกา ในรอบ 1 เดือนที่ผ่าน (มีนาคม-เมษายน 2562) ราคาที่อยู่อาศัยทั่วสหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้น 0.4% มีเฉพาะรัฐทางตอนกลางค่อนไปทางตะวันตกเฉียงเหนือ (ได้แก่มลรัฐนอร์ทและเซาท์ดาโกตา มิเนสโซตรา เนบราสกา เป็นต้น) ที่ราคายังตกถึง 0.6% ในรอบ 1 เดือน ส่วนมลรัฐเทือกเขา เช่น มอนทานา ไอดาโฮ ไวโอมิง เนวาดา ราคากลับเพิ่มขึ้นถึง 1.2% ต่อเดือน (https://bit.ly/2O84xTm)

                  กราฟ Monthly House Price Index for U.S. Purchase-Only, Seasonally Adjusted Index, January 1991 - Present

อาจกล่าวได้ว่าตั้งแต่เดือนมกราคม 2555 เป็นต้นมา ซึ่งเป็นช่วงที่ฟื้นตัวแล้ว ราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา เพิ่มขึ้นถึงปีละ 6% แต่ก่อนหน้านี้มีช่วงที่ตกต่ำหนักเช่นกัน โดยเฉพาะในช่วงปี 2550-2555 ที่เศรษฐกิจตกต่ำหนัก ราคาอสังหาริมทรัพย์จึงตกต่ำหนักมาก แต่ในขณะนี้เศรษบกิจสหรัฐอเมริกาอยู่ในภาวะที่แข็งแกร่งกว่าแต่ก่อน หนี้เสียต่างๆ ก็แก้ไขได้มากแล้ว 

อินเดีย เราเชื่อว่าจำนวนบริษัทพัฒนาที่ดินในอินเดียลดลงครึ่งต่อครึ่งในรอบ 6 ปีที่ผ่านมา หรือเทียบระหว่างช่วงปี 2554-5 และช่วง 2560-1 ซึ่งเป็นรายงานของบริษัท PropEquity (https://bit.ly/2JLdzBz) ทั้งนี้เฉพาะในนครใหญ่ๆ ราว 9 แห่ง บางแห่งลดเกินครึ่งต่อครึ่งเลยทีเดียว อย่างไรก็ตามบริษัทใหญ่ เช่น Gurugram และ Noida กลับมีขนาดใหญ่มาก และมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น ในขณะที่บริษัทเล็กๆ อื่นๆ ที่ไม่ค่อยมีชื่อเสียง ไม่ค่อยน่าเชื่อถือ อาจหดตัวลงหรือ “ตาย” ไปจากสนามแข่งขันในวงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของอินเดีย บริษัทใหญ่ๆ ข้ามรัฐจะทวีความสำคัญมากขึ้น และกลายเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ ทำให้บริษัทเล็กๆ ชักจะ “อยู่ยาก” ขึ้นทุกวัน

    ตารางจำนวนบริษัทพัฒนาที่ดินอินเดีย

ปัญหาใหญ่สำหรับนักพัฒนาที่ดินรายย่อยก็คือการขาดสภาพคล่องทางการเงิน อุปทานส่วนเกินมากไป (เพราะสร้างไว้มาก) ความสามารถที่จำกัดของบริษัทพัฒนาที่ดิน ปัญหาการขาดแคลนสาธารณูปโภคสำหรับนครใหญ่ๆ ต่างๆ ในอินเดีย เป็นต้น 

อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกจะเป็นอย่างไร บางประเทศก็จะขึ้นลงตามประเทศไทย บางประเทศก็จะแตกต่างไปจากไทย แต่ที่แน่ๆ ก็คือตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเราในขณะนี้อยู่ในช่วงขาขึ้น (ก่ายหน้าผาก) เราจึงควรรู้ภาวะตลาดให้ทันท่วงที