ค่าส่วนกลาง “รอบใหม่”..รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะทุกครั้ง

ตั้งแต่ ม.ค. - ธ.ค.2562  ซึ่งเป็นการจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ตามปรกติเหมือนปีก่อนๆ แต่ปี 2562 อาจเป็นอีกปีที่เศรษฐกิจไทย ยังไม่ฟื้นตัวจากปีที่ผ่านมา อาจส่งผลต่อการจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ได้ไม่เป็นไปตามเป้า ซึ่งหากผลการดำเนินการจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ได้ไม่ครบ 100 หรือ 90% ย่อมส่งผลต่อการบริหารจัดการทรัพย์สิน และการให้บริการแก่เจ้าของร่วมในที่สุด 

เมื่อเศรษฐกิจ การค้า การลงทุน ปี 2562 ยังไม่ดีขึ้น หรือค่าใช้จ่ายครัวเรือนของผู้ซื้อ ผู้บริโภค ยัง “ชักหน้าไม่ถึงหลัง”หรือ “ขาดเงินออม” หรือขาดการวางแผนค่าใช้จ่าย ล่วงหน้า ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ซึ่งถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด จำนวนมาก อาจ ไม่จ่าย ค่าส่วนกลาง ตามที่ นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ หรืออาจจ่ายค่าส่วนกลาง ล่าช้า โดยยินยอมชำระ “ค่าปรับ หรือเงินเพิ่ม” ตามอัตราที่ข้อบังคับ กฎหมาย และนิติบุคคลอาคารชุดกำหนด อนึ่ง รายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ตลอดจนการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ทุกราย ภายในอาคารชุด ถือเป็นค่าใช้จ่าย ประจำ ที่นิติบุคคลอาคารชุด จำเป็นต้องมี หรือหารายรับ ค่าส่วนกลาง ให้เพียงพอกับรายจ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือน ปี ซึ่งหากเจ้าของร่วม ทุกราย หรือส่วนใหญ่ของจำนวน ห้องชุดทั้งหมด ให้ความร่วมมือชำระ “ค่าส่วนกลาง” ตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ (เป็นอย่างดี) ย่อมไม่กระทบต่อระบบการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย แต่อย่างใด แต่ในทางตรงกันข้าม หนทาง ยังมิได้โรยด้วยกลีบกุหลาบฉันใด ย่อมอาจเกิดปัญหาแก่นิติบุคคลอาคารชุด เมื่อเจ้าของร่วม งดจ่าย หรือจ่ายค่าส่วนกลาง ล่าช้า ฉันนั้น 

ปัญหาดังกล่าวย่อมกระทบต่อเจ้าของร่วม “จำนวนน้อย” ที่ชำระค่าส่วนกลางด้วยดี ตรงตามกำหนด เหตุเพราะเจ้าของร่วม จำนวนหนึ่ง ไม่จ่าย หรือจ่าย ค่าส่วนกลางล่าช้า 

นิติบุคคลอาคารชุด หลายแห่ง ตลอดจนเจ้าของโครงการที่ดี มีคุณภาพ มีความรับผิดชอบกับห้องชุด “เหลือขาย” ของปีที่ผ่านมา เช่น 40 หรือ 50 หรือจำนวนเท่าใด ก็ตาม จะชำระ ค่าส่วนกลาง ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ตรงตามกำหนด ถูกต้อง แต่ก็อาจมีเจ้าของโครงการ จำนวนหนึ่ง ไม่จ่าย หรือจ่าย ค่าส่วนกลาง ล่าช้า ถามว่านิติบุคคลอาคารชุด จะอยู่รอดปลอดภัยได้อย่างไร ? หรือมีผู้ซื้อ เจ้าของร่วม รายย่อย งดจ่าย หรือจ่ายค่าส่วนกลาง ล่าช้า นิติบุคคลอาคารชุด จะยืนหยัด หรืออยู่รอด ปลอดภัยในปี 2562 ได้อย่างไร ? 

ยกตัวอย่างเช่น อาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม A มีห้องชุดรวมทั้งสิ้น 100 ห้อง เจ้าของห้องแต่ละห้องมีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง ล่วงหน้า รายปี ปีละ 12,000 บาท หรือเดือนละ 1,000 บาท นิติบุคคลอาคารชุด A มีรายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการ และการให้บริการตามข้อบังคับ และ / หรือ มติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เดือนละ 1 แสนบาท หรือปีละ 1.2 ล้านบาท หากเจ้าของร่วม เบี้ยว งดจ่ายค่าส่วนกลาง จำนวน 30 หรือ 40 หรือ 50% ถามว่านิติบุคคลอาคารชุด จะมีรายได้ รองรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือน - ปีได้อย่างไร อย่างไรก็ดี หลายโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด “โชคดี” นอกจากได้เจ้าของโครงการ ที่รู้จักหน้าที่ความรับผิดชอบของตนที่มีต่อนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ยังมีผู้ซื้อ รายย่อย ที่รู้จักหน้าที่ความรับผิดชอบต่อการชำระค่าส่วนกลาง ตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บอีกด้วย 

แต่ในทางปฏิบัติ นิติบุคคลอาคารชุด เจ้าของโครงการ ตลอดจนเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ รายย่อย จำนวนหนึ่ง มิได้เป็นเช่นนั้น ถามว่าหากไม่เป็นเช่นนั้น ดังที่กล่าว นิติบุคคลอาคารชุด จะหาทางออกของการเรียกเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ให้เกิดประสิทธิภาพ ถูกต้อง ครบถ้วน อีกทั้งไม่เป็นการเอารัดเอาเปรียบแก่ ผู้ซื้อเจ้าของร่วมจำนวนน้อยได้อย่างไร ? อย่างไรก็ตาม เพื่อให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถเดินหน้า การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตลอดจนการให้บริการแก่เจ้าของร่วมได้ตามปรกติในปีถัดไป ปี 2562 หรือดังเช่นปีที่ผ่านมา ผู้เขียน มี “เทคนิค - คำแนะนำ” การรียกเก็บ การติดตาม ทวงถามหนี้ ค่าส่วนกลาง “รอบใหม่” กับเจ้าของร่วม ให้นิติบุคคลอาคารชุดพิจารณา ดังต่อไปนี้ 

1.การคัดแยกลูกหนี้เจ้าของร่วมแต่ละประเภท

อาจประกอบด้วยห้องชุด เหลือขาย ของเจ้าของโครงการ ห้องชุดไม่มีผู้ใดใช้ประโยชน์ ห้องชุดที่ถูกสถาบันการเงินฟ้องบังคับจำนอง และบังคับคดี เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดคัดแยกประเภทลูกหนี้ ค่าส่วนกลางดังกล่าวข้างต้นได้แล้ว ย่อมสามารถติดตาม ทวงถามหนี้ดังกล่าวได้ง่าย และสะดวกขึ้น 

2.กำหนดมาตรการเร่งรัดลูกหนี้ค้างจ่ายที่อาศัย หรือใช้ประโยชน์ห้องชุด แต่ไม่จ่าย หรือจ่าย ล่าช้า ให้ชัดเจน

ทั้งการคิดค่าปรับ เงินเพิ่ม กับลูกหนี้ค้างชำระดังกล่าว ตามข้อบังคับ และกฎหมาย อย่าให้ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม รายอื่นที่ชำระค่าส่วนกลางด้วยดี ตรงตามกำหนดการเรียกเก็บ รู้หรือทราบว่านิติบุคคลอาคารชุดมิได้เรียกเก็บค่าปรับ หรือเงินเพิ่ม กับลูกหนี้จำนวนดังกล่าว เหตุเพราะเป็นการเอารัดเอาเปรียบแก่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม รายอื่น 

นอกจากนี้ เมื่อหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือน นิติบุคคลอาคารชุด อาจสามารถระงับการบริการส่วนรวม หรือฟ้องร้องดำเนินคดีทางศาลแก่ลูกหนี้จำนวนดังกล่าวได้

3..เปิดช่องให้ลูกหนี้เจ้าของร่วมที่มีเจตนาจ่าย ไม่เบี้ยวหนี้ ด้วยบันทึกข้อตกลงการรับสภาพ หนี้ ชำระเป็นรายงวดให้ตรงตามกำหนด

แนวทางดังกล่าว อาจประหยัดค่าใช้จ่ายการดำเนินคดีฟ้องร้องทางศาลได้ หากลูกหนี้แสดงเจตนาขอผ่อนผันการชำระหนี้เป็นงวดๆ ตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าว นิติบุคคลอาคารชุดก็มิควรปฏิเสธช่องทาง หรือข้อเสนอของลูกหนี้เจ้าของร่วมรายนั้นๆ 

 4.หาช่องทางช่วยเหลือลูกหนี้ เมื่อมิได้ใช้ประโยชน์ห้องชุด หรือใช้สุภาษิต “น้ำพึ่งเรือ เสือพึ่งป่า”

การอยู่อาศัยในอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม เป็นการอยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก เมื่อสภาพเศรษฐกิจ ไม่เอื้อ การค้า การลงทุนต่อใครๆ รายได้ที่เคยได้รับ ซึ่งมีความแน่นอน กลายเป็นรายได้ที่ ไม่แน่นอน ย่อมส่งผลต่อการดำรงชีวิตต่อตนเอง และครอบครัว ไม่มากก็น้อย ทางเลือกใดๆ ที่นิติบุคคลอาคารชุดสามารถกระทำได้ ด้วยความยินยอมของทั้งลูกหนี้เจ้าของร่วม กับคณะกรรมการ หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เช่น การหาผู้เช่าห้องชุด หรือการขายห้องชุดให้แก่บุคคลอื่น เป็นต้น และ

5.หารายได้ในช่องทางอื่น และลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น

ทางเลือกที่นิติบุคคลอาคารชุด จะไม่ปรับเพิ่มค่าส่วนกลางกับเจ้าของร่วม ทุกราย อาจจำเป็นต้องพิจารณาแนวทางการหารายได้อื่นๆ ตลอดจนการลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น บางรายการ อาจต้องยอมรับความเป็นจริง ความเจ็บปวดที่เกิดขึ้น แต่หากไม่ทำ นิติบุคคลอาคารชุด จะยืนหยัด อยู่รอด ปลอดภัยในปีหน้า ปี 2562 ได้อย่างไร ?