'เทิร์นอะราวด์' รอไม่นาน 'เอเวอร์แลนด์' ยกมือรับรอง

อุปสรรคสำคัญในการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ยังคงไม่ฟื้นตัวชัดเจนยังเป็นเรื่อง 'ความเข้มงวดในการปล่อยเงินกู้ของสถาบันการเงิน'

สะท้อนผ่านยอดขายที่ปรับตัวลดลงในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะในฝั่งของโครงการคอนโดมิเนียม หลังมีหลากหลายโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงที่กำลังซื้อยังไม่คืนกลับมา ส่งผลให้ลูกค้าบางรายกู้เงินแบงก์ไม่ผ่านค่อนข้างมาก
เช่นเดียวกับ บมจ.เอเวอร์แลนด์ หรือ EVER ผู้ดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลาง หลังในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (ปี 2558-2559) ยังคงประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่อง ไล่มาตั้งแต่ 96.24 ล้านบาท 94.92 ล้านบาท ตามลำดับ ล่าสุดผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2560 มีผลขาดทุน 80.58 ล้านบาท

เพราะเหตุนี้ ทำให้ 'ตระกูลโลจายะ' เจ้าของ เอเวอร์แลนด์ จำต้องหาทางออกให้กับธุรกิจครั้งใหม่ ด้วยการกระจายความเสี่ยงไปสู่กิจการ 'โรงพยาบาล' โดยในช่วงปี 2558-2559 องค์กรแห่งนี้มีรายได้จากการบริการด้านโรงพยาบาลแล้ว 230.66 ล้านบาท และ 475.74 ล้านบาท ตามลำดับ

'สวิจักร์ โลจายะ' กรรมการผู้จัดการ บมจ.เอเวอร์แลนด์ หรือ EVER ยอมรับผ่าน 'กรุงเทพธุรกิจ BizWeek' ว่า ตั้งแต่ปีก่อนต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน กลุ่มลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับ 1-5 ล้านบาท ยังคงได้รับการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินอย่างต่อเนื่อง สะท้อนผ่านตัวเลขที่สูงขึ้นจากเฉลี่ย 15-20% เป็น 40-50%

ปัญหาสำคัญเกิดจากการมีหนี้สินครัวเรือนที่สะสมมานาน ตั้งแต่นโยบายรถยนต์คันแรกของรัฐบาลชุดเก่า บวกกับภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง ส่งผลให้แบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น บ่งบอกผ่านการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงจากร้อยเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าที่อยู่อาศัย เหลือเพียง 80-90% เพื่อป้องกันหนี้เสีย

ในฝั่งของเอเวอร์แลนด์ ก็มีลูกค้าได้รับการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะโครงการมายโฮม ซิลเวอร์ เลค เฟส 1 ติดถนนสุวินทวงศ์ 80 ราคาขายเฉลี่ย 4 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดปฏิเสธสินเชื่อขยับขึ้นจาก 15-20% เป็นเฉลี่ย 40%

ที่ผ่านมาบริษัทพยายามแก้เกมอย่างต่อเนื่อง ด้วยการให้ลูกค้าที่มีปัญหาทำการผ่อนดาวน์ 6 เดือนอย่างต่อเนื่อง เพราะหากประวัติการผ่อนมีความสม่ำเสมอ สถาบันการเงินอาจ พิจารณาปล่อยสินเชื่อเป็นกรณีพิเศษก็เป็นได้
กรรมการผู้จัดการ เล่าต่อว่า เมื่อสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไม่ราบรื่น ทำให้ยอดแบ็กล็อกต่อปีไม่เข้าเป้า บริษัทจำเป็นต้องกระจายความเสี่ยงธุรกิจ ด้วยการหันไปลงทุนและพัฒนา 'ธุรกิจโรงพยาบาล' ตั้งแต่ปี 2557 ซึ่งดำเนินการผ่านบริษัทย่อย ภายใต้ชื่อ บริษัท มาย ฮอสพิทอล จำกัด

ที่ผ่านมากิจการโรงพยาบาลสร้างรายได้ให้บริษัทแล้วเกือบ 500 ล้านบาทต่อปี และสร้างอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ย 10% ในอนาคตวางแผนจะสร้างการเติบโตในแง่ของรายได้เฉลี่ยแห่งละ 10-15% วิธีผลักดันฐานะการเงินคงหนีไม่พ้น การปรับปรุงระบบภายใน ,เพิ่มบริการใหม่ๆตามความต้องการในพื้นที่ และเพิ่มทีมแพทย์ เป็นต้น

สำหรับ 'จุดเด่น' ของกิจการโรงพยาบาล แม้ผลประกอบการแต่ละปีจะไม่ได้ออกมาหวือหวามากนัก หากไม่ได้เพียงจำนวนเตียง ,เทคโอเวอร์กิจการเพิ่มเติม หรือเพิ่มบริการต่างๆ แต่ถือเป็นงานที่สร้างเงินอย่างสม่ำเสมอ
ที่สำคัญหากมองในแง่ของการลงทุนจะพบว่า กลุ่มโรงพยาบาลมีค่า P/E สูงเฉลี่ย 30-40 เท่า เมื่อเทียบกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีค่า P/E เฉลี่ย 8-10 เท่า นอกจากนั้นยังมีอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ย 10-15% แม้จะมีอัตราต่ำกว่าโรงพยาบาลขนาดใหญ่ที่มีกำไรขั้นต้นสูงกว่า 15% (อสังหาริมทรัพย์มีอัตรากำไรสุทธิเฉลี่ย 15-18%)

'นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายมองเห็นโอกาสในหมวดโรงพยาบาล โดยเฉพาะในแง่ของการเติบโตที่ทำได้ดีกว่าอสังหาฯในช่วงนี้ ทำให้ที่ผ่านมาเริ่มเห็นนักลงทุนแข่งกันแย่งซื้อกิจการโรงพยาบาล ถือเป็นการกระจายความเสี่ยง และสร้างพอร์ตโฟลิโอ ฉะนั้นคงไม่แปลกหากจะเห็นผู้ขายขึ้นราคา'

เขา แจกแจงต่อว่า ปัจจุบันเอเวอร์แลนด์ เข้าลงทุนและดำเนินธุรกิจโรงพยาบาลขนาดกลางและเล็กแล้ว 4 แห่ง ประกอบด้วย 1.บริษัท โรงพยาบาลเชียงใหม่ ราษฎร์ จำกัด (CMR) เจ้าของโรงพยาบาลสยามราษฎร์ ที่ผ่านมาสร้างรายได้ให้บริษัทแล้วเฉลี่ยปีละ 100 ล้านบาท

ในอนาคตต้องการขยายเตียงจาก 50 เตียง เป็น 100 เตียง หลังวางแผนจะเพิ่มบริการใหม่ๆ เช่น สร้างศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ เป็นต้น ปัจจุบันยังคงอยู่ในช่วงของการศึกษาและหาผู้รู้มารวมทำงาน ซึ่งแผนงานนี้อาจอยู่ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

'หากผลการศึกษาศูนย์ดูแลผู้สูงอายุออกมาคุ้มค่า อาจเห็นเราชิมลางในจังหวัดเชียงใหม่ก่อนก็เป็นได้ เพราะบริษัทมีที่ดินเปล่าในอำเภอแม่ริม 170 ไร่ ซึ่งสามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยและศูนย์คนสูงอายุได้ไม่ยาก' 

2.บริษัท เดนทอล อิส ฟัน จำกัด (DENTAL) ดำเนินธุรกิจสถานพยาบาล สถานทันต กรรม และสถานฟื้นฟูบำบัดผู้เจ็บป่วยเป็นโรคทุกชนิด จังหวัดเชียงใหม่ ภายใต้ชื่อ คลินิก จัส ฟอ ฟัน

3.บริษัท โคราชเมดิคัลกรุ๊ป จำกัด (KMG) ผู้ประกอบการโรงพยาบาลเอกชนสถานพยาบาลรับรักษาคนไข้และผู้เจ็บป่วย จังหวัดนครราชสีมา ภายใต้ชื่อ โรงพยาบาลโคราชเมโมเรียล ปัจจุบันมีทั้งหมด 35 เตียง

และ 4.บริษัท พิษณุโลกอินเตอร์เวชการ จำกัด (PM) เจ้าของโรงพยาบาลอินเตอร์เวชการ จังหวัดพิษณุโลก จำนวน 100 เตียง ที่ผ่านมาโรงพยาบาลโคราช เมโมเรียล และโรงพยาบาลอินเตอร์เวชการ สร้างรายได้ให้บริษัทแล้วเฉลี่ยปีละ 200 ล้านบาทต่อแห่ง

'บริการที่ครบวงจรจะทำให้ฐานรายได้ของกลุ่มโรงพยาบาลปรับตัวขึ้นในอนาคต' 

'สวิจักร์' เล่าแผนธุรกิจในฝั่งของอสังหาริมทรัพย์ว่า ที่ผ่านมาบริษัทได้เปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ 3 แห่ง บนถนนสนามบินน้ำ ประกอบด้วย 1.โครงการคอนโดมิเนียม เดอะ โพลิแทน ริฟ สูง 57 ชั้น จำนวน 2,351 ห้องชุด มูลค่าประมาณ 6,500 ล้านบาท

โดยเริ่มก่อสร้างไปแล้ว ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2559 ปัจจุบันสร้างถึงชั้น 22 แล้ว คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาสแรกปี 2562 ก่อนจะเริ่มโอนในช่วงต้นปี 2562 ล่าสุดมียอดจองแล้วประมาณ 5,200 ล้านบาท

2.โครงการคอนโดมิเนียม เดอะ โพลิแทน บรีซ สูง 8 ชั้น 4 อาคาร จำนวน 587 ห้องชุด มูลค่าประมาณ 1,900 ล้านบาท เริ่มก่อสร้างไปแล้วตั้งแต่ไตรมาสแรกที่ผ่านมา คาดว่าภายในไตรมาส 3 ปี 2561 จะแล้วเสร็จ และจะเริ่มโอนในเดือนธ.ค.2561 ปัจจุบันมียอดขายแล้วประมาณ 700 ล้านบาท

3.โครงการคอนโดมิเนียม เดอะ โพลิแทน อควา สูง 61 ชั้น จำนวน 2,741 ห้อง มูลค่าประมาณ 7,000 ล้านบาท เริ่มก่อนสร้างไปแล้วในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา และภายในไตรมาส 2 ปี 2563 จะแล้วเสร็จ และพร้อมโอนในเดือนส.ค.2563

ล่าสุดมียอดจองแล้ว 2,200 ล้านบาท คาดว่า ภายใน 3 เดือนข้างหน้าอาจทำยอดจองได้ทั้งหมด 3,500 ล้านบาท หลังเตรียมออกแคมเปญส่งเสริมการขายต่อเนื่อง จุดเด่นของทั้งสามโครงการ คือ ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และราคาจับต้องได้เฉลี่ย 1.2-8 ล้านบาทต่อห้อง หรือประมาณ 70,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป

สำหรับเงินลงทุนของทั้งสามโปรเจค ปัจจุบันได้รับการสนับสนุนจากแบงก์กรุงเทพ ควบคู่กับการใช้กระแสเงินสดของบริษัท ฉะนั้นความกังวลเรื่องการเพิ่มทุนในระยะสั้นคงไม่เกิดขึ้นแน่นอน เพราะทุนจดทะเบียนของบริษัทในปัจจุบัน ถือว่าสูงมากแล้วเฉลี่ย 3,800 ล้านบาท

'ความโดดเด่นของโปรเจคระดับกลางบน ย่านสนามบินน้ำ ทำให้มีนักลงทุนจาก หลากหลายประเทศ เช่น สิงคโปร์ เป็นต้น สนใจขอเข้าร่วมเป็นพันธมิตรกับบริษัท สุดท้ายโปรเจคดังกล่าวจำเป็นต้องมีเพื่อนหรือไม่ คงยังตอบตอนนี้ไม่ได้'

กรรมการผู้จัดการ เล่าต่อว่า ตอนนี้กำลังศึกษาการลงทุนแนวราบราคาจับต้องได้เพิ่มเติม เพื่อสร้างยอดขายในช่วงที่แนวสูง 3 โครงการ ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง เนื่องจากแนวราบจะใช้เวลาในการโอนเพียง 6-8 เดือน เมื่อเทียบกับแนวสูงที่ใช้เวลาในการโอนนานเป็นปี

ปัจจุบันทิศเหนือและทิศตะวันตกของกรุงเทพ ถือเป็นทำเลที่น่าลงทุนก่อสร้างโครงการแนวราบ โดยเฉพาะย่านปากเกร็ด บางคูวัด ปากใหญ่ และราชพฤกษ์ เป็นต้น เนื่องจากมีความเจริญรองรับค่อนข้างมาก เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เป็นต้น แม้บางทำเลจะมีราคาที่ดินสูงขึ้นแล้วก็ตาม

'ไม่มีสูตรตายตัวในการลงทุนแนวราบ เพราะต้องดูภาวะตลาด กำลังเงิน และกำลังคน ควบคู่กันไป ท่ามกลางภาวะเช่นนี้ต้องพิจารณาการลงทุนให้รอบคอบ เพราะแม้แต่รายใหญ่ยังต้องหยุดดูสถานการณ์'

ตอนนี้บริษัทมีโครงการแนวราบ 2 แห่ง คือ โครงการบ้านเดี่ยว มายโฮม ซิลเวอร์ เลค เฟส 1 (มีทั้งหมด 2 เฟส) จำนวน 145 หลัง ติดถนนสุวินทวงศ์ 80 ปัจจุบันก่อสร้างเสร็จแล้ว 74 หลัง และมียอดจองแล้ว 50 หลัง
โดยโอนไปเมื่อปีก่อน 30 หลัง และเหลือโอนปีนี้อีก 20 หลัง เบื้องต้นคาดว่า สิ้นปีนี้น่าจะมีรายได้จากโครงการนี้ประมาณ 300 ล้านบาท คิดเป็นยอดโอนประมาณ 60 หลัง

นอกจากนั้นยังมีโครงการบ้านแฝด มายโฮม จตุโชติ-หทัยราษฎร์ จำนวน 60 หลัง ราคาขายเฉลี่ย 4 ล้านนบาท มูลค่าโครงการ 240 ล้านบาท ปัจจุบันอยู่ในช่วงของการวางแผนพัฒนาโครงการ คาดว่าจะเปิดขายในเดือนมิ.ย.นี้

'จากนี้นักลงทุนจะเห็นบริษัทมุ่งมั่นในการสร้างแบ็กล็อคเพิ่มขึ้นทุกปี ควบคู่กับการสร้างฐานรายได้ใหม่อย่างกิจการโรงพยาบาล ถือเป็นแผนเทิร์นอะราวด์ที่ดีทางหนึ่ง เมื่อฐานะการเงินเริ่มดีขึ้นในปี 2561 ราคาหุ้นย่อมตามมา' กรรมการผู้จัดการ ยืนยันเช่นนั้น