อสังหาฯปี60ดีสุดแค่‘ทรงตัว’ จี้รัฐแก้ปัญหาสินเชื่อก่อนวิกฤต

สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 น่าจะเป็นอีกปีที่ตลาด “ติดลบ” จากหลายปัจจัยที่เกิดขึ้นทั้งในและต่างประเทศ รวมถึงกำลังซื้อที่ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ส่งผลต่อยอดขาย และการเปิดตัวโครงการใหม่ “ลดลง” มากสุดในรอบ 7 ปี
อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ฉายภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2560 ว่า ดีที่สุดแค่ “ทรงตัว” เพราะไม่มีปัจจัยบวกที่ดีกว่าปีนี้ มีเพียงโครงการลงทุนโครงข่ายคมนาคมของภาครัฐเท่านั้น ภายใต้เงื่อนไขโครงการต้องเกิดขึ้นจริง ขณะที่ภาคการส่งออกจะมีทิศทางที่ดีขึ้นหรือแย่ลง ขึ้นอยู่กับนโยบายหลังจาก โดนัลด์ ทรัมป์ เข้ารับตำแหน่งประธานาธิบดีสหรัฐ รวมทั้งผลจากอังกฤษถอนตัวจากสมาชิกสหภาพยุโรป (เบร็กซิท)
“หลายบริษัทตั้งความหวังว่าปีหน้าตลาดจะดีขึ้น แต่ต้องยอมรับว่าปัจจัยพื้นฐานไม่มีอะไรดีขึ้นกว่าเดิม แม้ดอกเบี้ยจะไม่มีการปรับขึ้น แต่เชื่อว่าไม่ลดลง เพราะหากลดดอกเบี้ยลงไปอีก อาจทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ แม้ดอกเบี้ยจะเอื้อต่อผูู้ซื้อบ้าน แต่ถ้าการขอสินเชื่อไม่ง่าย ก็ไม่มีประโยชน์”
ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปีนี้ คาดติดลบมากกว่า 10% หลังจากไตรมาส 4 ตลาดค่อนข้าง ”นิ่ง” จากปกติเป็นไตรมาสที่มีการเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก แต่เมื่อสถานการณ์ไม่เอื้อต่อการลงทุน ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลื่อนเปิดโครงการออกไปปีหน้า ขณะที่โครงการเก่า พบว่ายอดขายชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการได้รับผลกระทบ 2 ด้าน ทั้งยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์
อีกเหตุผลหลัก การชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียม เป็นปัจจัยดึงให้ธุรกิจอสังหาฯ หดตัวลงมาก เนื่องจากคอนโดมีส่วนแบ่งตลาดถึง 70% ซึ่งตลาดคอนโดเป็นความต้องการซื้อในอนาคต สามารถรอได้ ทุกครั้งที่มีความผันผวนตลาดคอนโดจะได้รับผลกระทบก่อนเป็นลำดับแรก เพราะลูกค้า 30-40% เป็นนักเก็งกำไรและนักลงทุน ขึ้นอยู่กับทำเล หากภาวะเศรษฐกิจไม่ดีลูกค้ากลุ่มนี้จะหยุดซื้อ อีก 60% เป็นลูกค้าที่ความต้องการซื้ออยู่จริง แตกต่างจากแนวราบเป็นลูกค้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์)
“บริษัทอสังหาฯ ที่ไม่มีสภาพคล่อง จึงไม่เสี่ยงลงทุนในภาวะไม่แน่นอน ส่วนบริษัทที่มีความพร้อมทางด้านการเงิน ต้องเลือกลงทุน จะเปิดมากก็ไม่ได้”
ตลาดอสังหาฯ โดยรวมชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ตั้งแต่ภาคการเกษตรมีรายได้ตกต่ำ ทำให้การลงทุนในภูมิภาคชะลอตัว ส่งออกไม่ดี ขณะที่เศรษฐกิจไทยพึ่งพาการส่งออก 70% จึงได้รับผลกระทบไปด้วย ส่วนบรรยากาศความเศร้าโศกของคนไทยอาจทำให้การซื้อขายชะลอบ้าง แต่เมื่อปรับตัวได้ ทุกอย่างจะกลับเข้าสู่สภาวะปกติภายในไตรมาสแรกปีหน้า ดังนั้น จะมีผลต่อยอดขายของผู้ประกอบการ คาดกว่า 70% ทำยอดขายได้ต่ำกว่าเป้าหมาย เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจไม่ดีมาตั้งแต่ต้นปี ซึ่งมาตรการภาครัฐที่ออกมาช่วยกระตุ้นตลาดไตรมาส 2 เพียงช่วงเวลาหนึ่งเท่านั้น แต่ไม่ได้ช่วยยอดขายใหม่มากนัก ส่วนใหญ่เป็นการช่วยระบายสต็อกเก่ามากกว่า
ขณะเดียวกัน บริษัทส่วนใหญ่จะพลาดเป้าหมายรายได้ เพราะปัญหาลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน (Reject) ที่อยู่ในอัตราสูง บางบริษัทอัตราถูกปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นเกิน 50% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ไม่เคยมีมาก่อน
ปัญหาดังกล่าวเป็นปัจจัยที่น่ากังวล สมาคมฯ จึงเตรียมยื่นหนังสือถึงหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง เพื่อเร่ง “แก้ปัญหาสินเชื่อ” ทั้งสินเชื่อโครงการ โดยเฉพาะรายกลางและเล็ก ที่สถาบันการเงินแทบไม่ปล่อยกู้ และสินเชื่อผู้ซื้อ กำลังเข้าขั้นวิกฤติ
รวมถึงการปลดล็อค “เครดิตบูโร” เพื่อให้มีมาตรการผ่อนผันประวัติเครดิตบูโรภายหลังจากชำระหนี้หมดแล้ว 3 ปี ให้เป็นการผ่อนผันชั่วคราวเหลือ 1 ปี เนื่องจากผู้บริโภคที่ติดเครดิตบูโรมีมากหลักแสนราย เพื่อให้กลับมาซื้อที่อยู่อาศัยได้ จะช่วยดูดซับอสังหาฯ ในตลาดได้ระดับหนึ่ง เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ
ปัจจุบันสถาบันการเงินได้เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น แม้ธนาคารจะระบุว่าใช้หลักเกณฑ์พิจารณาตามเดิม แต่ในทางปฏิบัติคุณสมบัติเดิมที่เคยกู้ผ่าน ปัจจุบันกลับกู้ไม่ผ่าน นอกจากนี้ยังให้วงเกินกู้ต่อรายได้ต่อเดือนลดลง เช่น เดิมให้วงเงินกู้ 50 เท่า ปัจจุบันเหลือ 30-40 เท่า ทำให้ความสามารถในการกู้ลดลงมาก
“ปัญหาสินเชื่อเป็นปัจจัยที่น่ากังวล เพราะหากสถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ จะส่งผลให้ลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยถูกปฎิเสธสินเชื่อสูงขึ้น จะยิ่งทำให้ตลาดชะงัก อยากให้การปล่อยสินเชื่อมีความยืดหยุ่นมาอยู่ในระดับปกติ แม้หากขายได้ โอนไม่ได้ก็ไม่มีประโยชน์ ต้องย้อนนำกลับมาขายใหม่ สต็อกเดิมก็อยู่ไม่ไปไหน”
แม้ว่าโครงการลงทุนภาครัฐมีความชัดเจนด้านการก่อสร้าง แต่หากกำลังซื้อไม่ฟื้นตามก็ไม่มีประโยชน์ หากรัฐบาลไม่เข้ามาช่วยกระตุ้นจะทำให้ตลาดทรุดตัวลงมากกว่าเดิม และฉุดภาคธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่องชะลอตัวตาม เกิดผลกระทบเป็นลูกโซ่ โดยมูลค่าธุรกิจอสังหาฯ ต่อปีมีมากถึง 5 แสนล้านบาท รวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอีก 2.5 เท่า
หากปล่อยให้ตลาดอสังหาฯ หดตัวลงถึง 20% “น่ากลัวมาก” จะทำให้มูลค่าตลาดหายไปถึง 1 แสนล้านบาท รวมธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอีกเกือบ 3 แสนล้านบาท เป็นตัวเลขมหาศาล