ประเมินอสังหาโค้งสุดท้าย คาดปี 59 ติดลบ10%

โดยตลาด 3 ประเภทที่มีการเปลี่ยนแปลงมากที่สุด นั่นคือ คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก ที่ยังเป็น 3 ตลาดที่มีความเคลื่อนไหวและมีผู้ประกอบการใหม่เข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ทั้ง คอนโด ค้าปลีก และอาคารสำนักงาน คาดว่าทรงตัว เนื่องจากกำลังซื้อยังคงไม่ฟื้นตัว ประกอบกับความกังวลในเรื่องของภาวะเศรษฐกิจของประเทศ

โดยตลาดคอนโดคาดจะชะลอตัวลง เพราะผู้ประกอบการยังคงเฝ้าระวังไม่กล้าเปิดขายโครงการ ในภาวะที่ผู้บริโภคยังไม่มีอารมณ์การจับจ่าย รวมทั้งมีเหตุการณ์ที่อาจจจะส่งผลกระทบกับเศรษฐกิจไทย และเศรษฐกิจโลก ทั้งการเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐ และปัญหาความขัดแย้งในหลายประเทศ อาจทำให้ผู้ประกอบส่วนใหญ่เลื่อนเปิดโครงการใหม่ออกไป และมีผลให้ยอดขายทั้งปีไม่เป็นไปตามเป้าหมาย โดยประเมินว่าปีนี้มีซัพพลายใหม่ประมาณ 3 หมื่นยูนิต ลดลงจากปี 2558 ที่มีซัพพลายใหม่ 3.5 หมื่นยูนิต ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ติดลบอย่างน้อย 10%

ในช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมา ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ขยายตัวที่ไม่มากนัก เมื่อเทียบกับช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยคอนโดเปิดขายใหม่ 3 ไตรมาสที่ผ่านมา 2.28 หมื่นยูนิต เฉพาะในไตรมาสที่ 3 มีคอนโดเปิดขายใหม่มากถึง 8,144 ยูนิต สูงที่สุดในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา เพราะเศรษฐกิจของประเทศมีแนวโน้มดีขึ้น การลงทุนภาครัฐเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้น

“แม้ว่าคอนโดระดับราคาต่ำกว่าตร.ม.ละ 1 แสนบาท จะมีปัญหาการขอสินเชื่อมาก แต่ก็เป็นกำลังซื้อใหญ่ที่สุดของตลาดคอนโด จึงพบว่าโครงการเปิดใหม่ ในระดับราคา ตร.ม.ละ 7 หมื่น-1 แสนบาท มีสัดส่วนมากสุด แต่อัตราการขายเฉลี่ย 50-55% ไม่สูงนักเพราะมีคอนโดที่เหลือขายมาก ทำให้ผู้ประกอบการลดราคา หรือจัดงานต่างๆ เพื่อระบายสต็อกอย่างต่อเนื่อง ส่วนกลุ่มคอนโดระดับบน พบว่าขายได้ดีกว่า เฉลี่ยอยู่ที่ 78% ”

+ค้าปลีกขยายตัวอัตราที่ช้าลง

สำหรับตลาดค้าปลีก เป็นตลาดที่มีการขยายตัวต่อเนื่อง แต่ในอัตราที่ช้าลงเช่นเดียวกัน ณ ไตรมาสที่ 3 มีพื้นที่ค้าปลีกรวมประมาณ 7.48 ล้านตร.ม. และคาดว่าในปีนี้พื้นที่ค้าปลีกเปิดใหม่ประมาณ 1.72 แสน ตร.ม. ถือว่าไม่มาก เพราะโครงการส่วนใหญ่เปิดเป็นโครงการขนาดเล็ก แต่ในปี 2560 เปิดเพิ่มอีก 2.04 แสนตร.ม. และปี 2561 เปิดเพิ่มมากถึง 4.89 แสนตร.ม. เพราะโครงการส่วนใหญ่ที่เปิดให้บริการในปีหน้าและในอนาคตเป็นโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่เป็นหลัก เพราะศูนย์การค้าสร้างความน่าสนใจและแรงดึงดูดในระยะยาวมากกว่าคอมมูนิตี้ มอลล์ อีกทั้งคอมมูนิมอลล์ นอกจากรูปแบบโครงการกับผู้เช่าต้องโดดเด่นแล้ว ยังต้องประชาสัมพันธ์ต่อเนื่อง เพราะว่ามีขนาดเล็ก ความหลากหลายภายในโครงการน้อยกว่าศูนย์การค้า

อย่างไรก็ดี โครงการพื้นที่ค้าปลีกที่ปล่อยเช่าพื้นที่ระยะยาว อาจจะไม่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อของคนไทยที่ลดลงมากนักในช่วงแรก เพราะผู้เช่าได้รับผลกระทบไปก่อน แต่ถ้าเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวโดยเร็ว ก็จะมีผลต่อเนื่องต่อธุรกิจค้าปลีกแน่นอน ส่วนนักลงทุนต่างชาติที่สนใจธุรกิจค้าปลีก ยังไม่สามารถแทรกเข้ามาได้แบบเต็มตัว ทำให้การแข่งขันไม่รุนแรงเท่ามากนัก

+อาคารสำนักงานยังโต

ด้านตลาดอาคารสำนักงาน พบว่า ยังขยายตัวต่อเนื่อง ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว อาคารสำนักงานเกรดเอ ที่เพิ่มสร้างเสร็จในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา มีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจนเต็ม 100% หรือเกือบ 100% ในเวลาไม่นาน รวมทั้งพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกที่มีเส้นทางรถไฟใต้ดิน เพราะมีบริษัทต่างชาติและไทยขยายพื้นที่เช่าเดิม รวมทั้งมีบริษัทที่เข้ามาเปิดสาขาหรือกิจการในประเทศไทยมากขึ้น

อย่างไรก็ดี การที่รัฐบาลพยายามดึงดูดเงินลงทุนต่างชาติให้เข้ามาในประเทศไทย เป็นที่คาดการณ์ว่าตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ จะยังคงขยายตัวต่อเนื่อง แต่อาจจะไม่สูงเท่ากับในอดีต พื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 3 อยู่ที่ประมาณ 8.33 ล้านตร.ม. และอีกมากกว่า 5 แสน ตร.ม.มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2563

ตลาดอสังหาฯ ทั้ง 3 ประเภท อาจจะไม่ได้มีการขยายตัวโดดเด่น แต่ยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และมีปัจจัยหลายอย่างที่เชื่อมโยงกัน แต่ที่สำคัญที่สุดคือการลงทุนภาครัฐเป็นปัจจัยเดียวจะขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้ขยายตัวได้ รวมทั้งสร้างความเชื่อมั่นกับผู้บริโภค