ตลาดคอนโดอืดกำลังซื้อดิ่ง-ซัพพลายล้น

 ผ่านมาครึ่งปีแรก 2559  ภาพรวมเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวอย่างที่คาดหวัง  บวกกับแรงกดดันของปัญหาหนี้ครัวเรือนอยู่ในะดับสูง กระทบกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมตกอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่สู้ดี  ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับเกมวางแผนอย่างรัดกุม และศึกษาตลาดอย่างรอบครอบ ก่อนเปิดโครงการคอนโด เพื่อลดความเสี่ยงด้านการลงทุน เพราะคอนโดใช้เงินลงทุนค่อนข้างมาก สร้างให้เสร็จทั้งโครงการ จึงมีความเสี่ยงสูง ขณะที่สต็อกเหลือขายในตลาดมีเพิ่มพูนขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งมีผลให้ตลาดไม่สามารถดูดซับสต็อกที่มีอยู่จำนวนมากเหล่านั้นได้ตามเป้าหมาย
      โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมอยู่ในภาวะค่อนข้างอิ่มตัว จากหลายปัจจัยทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และปัญหาหนี้ครัวที่อยู่ในระดับสูง 80% ของจีดีพี  ทำให้กำลังซื้อลดลงอย่างมาก  ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง ล่าง  ขณะที่คอนโดมิเนียมเนวรถไฟฟ้าที่สร้างออกอีกจำนวนมาก ทำให้ยังมีสต็อกเหลืออยู่ในตลาดจำนวนค่อนข้างมาก แม้ว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการจะลดการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมลงมาก็ตาม    "ตลาดคอนโด ตอนนี้ เหมือนคนท้องอืด เพราะขายได้ช้าลง แถมเมื่อขายไปแล้ว ลูกค้าติดปัญหาการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งมีความเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้น  เมื่อ ดีมานด์ และซัพพลายไม่สมดุลย์กัน  ยิ่งบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯจำเป็นต้องเติบโต  ก็ต้องมีการผลิตโครงการคอนโดออกมาเรื่อยๆ มีผลให้ตลาดไม่สามารถดูดซับสต็อกเหล่านั้นได้เร็ว ในที่สุดก็เลยกลายเป็นคนท้องบวม" 

 จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้นกับตลาดคอนโดมิเนียม ทำให้บริษัทต้องปรับตัวมาต่อเนื่อง เริ่มตั้้งแต่ปีที่แล้ว ที่ปรับโมเดลการพัฒนาโครงการ โดยไม่เปิดโครงการขนาดใหญ่เหมือนที่ผ่านมา แต่หันไปพัฒนาโครงการคอนโด ที่มีจำนวนเฉลี่ยไม่เกิน 1,000 ยูนิต  เพื่อที่สามารถสร้างเสร็จแล้วโอนได้ภายใน 1 ปี เพื่อลดความเสี่ยง ควบคู่ไปกับการจัดโปรโมชั่นอย่างต่อเนื่อง  ร่งระบายสินค้าพร้อมอยู่ที่มีอยู่ประมาณ 1 หมื่นยูนิต ออกมาให้ได้มากที่สุด ขณะที่ในช่วงครึ่งปีหลังนี้  แอล.พี.เอ็น.ฯ จะปรับเปลี่ยนการพัฒนาโครงการใหม่ โดยจะเน้นไปที่คอนโดตลาดกลางบนมากขึ้น รวมถึงคอนโดแนวรีสอร์ทที่ประเมินแล้วว่าตลาดยังไปได้ดี หลังจากประสบความสำเร็จจากโครงการที่สุขมวิท 24 และชะอำ

 สำหรับการพัฒนาโครงการโดยรวมยังคงเป็นไปตามแผนที่วางไว้ คือ จะเปิดโครงการใหม่ 10-12 โครงการ มูลค่ารวม 1.7 หมื่นล้านบาทคอนโดเปิดใหม่ต้องใช่ทั้งทำเล-ราคา

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานพัฒนาธุรกิจคอนโดมิเนียม 1 และกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี(ไทยแลนด์) จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้นมากนัก  และไม่มีปัจจัยบวกใหม่ๆ ทำให้ตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลังยังไม่สดใสมาก ดังนั้น การเปิดโครงการคอนโดใหม่ในครึ่งปีหลัง จะต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน ต้องดูหลายองค์ประกอบ โดยต้องมั่นใจว่าอยู่บนทำเลที่ดี  จะได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าเมื่อปิดขาย เหมือนเช่นโครงการไลฟ์ สุขุมวิท 48  เป็นคอนโดมิเนียม จำนวน 612 ยูนิต ที่เปิดขายเมื่อต้นเดือนมิ.ย.ที่ผ่านมา และสามารถปิดการขายได้ทันที

    "การทำตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลังยังมีหลายปัจจัยที่ท้าทาย ไม่ใช้สินค้าทุกโครงการที่เปิดตัวออกมาขายได้หมด แต่ต้องมีหลายองค์ประกอบด้วยกัน การเปิดตัวคอนโดใหม่เวลานี้ ต้องใช่ทั้งทำเลและราคา ถ้าไม่ใช่อย่างใดอย่างหนึ่ง การขายก็ยาก " สำหรับแผนโครงการใหม่ในครึ่งปีหลัง มั่นใจว่าจะเปิดได้ตามแผน 12 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 2.53 หมื่นล้านบาท ซึ่งช่วงเวลาการเปิดโครงการก็อาจจะมีการปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับสถานการณ์   

อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดาพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ปีนี้บริษัทจะยังไม่เปิดตัวโครงการคอนโดหลังจากชะลอแผนลงทุนมา 1-2 ปีแล้ว แม้ว่าบริษัทจะมีความพร้อมทั้งที่ดินจะพัฒนาทั้ง 3 แปลง ย่านพระราม 7 และภูเก็ต รวมทั้งโครงการได้ผ่านการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม(อีไอเอ) แล้วด้วย  ซึ่งโครงการคอนโด ที่วางพัฒนาเป็นคอนโดระดับกลาง ล่าง ที่พบว่าผู้ประกอบการแต่ละรายมีสต็อกขายในมือค่อนข้างมาก โดยเฉพาะสต็อกคอนโดระดับราคาล้านต้นๆ เกือบทุกทำเลมีซัพพลายอยู่มาก “กานดาไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงไม่มีแรงกดดันเร่งการเปิดตัวโครงการ  เพื่อสร้างการเติบโตในแบบที่ไม่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจชะลอ  หลักการลงทุนเน้นระมัดระวัง ดูจังหวะ และโอกาสมากกว่า และเลือกทำโครงการในสิ่งที่ตัวเองชำนาญ และมีความถนัด ที่สำคัญต้องมีความพร้อมมากกว่า" 

  คอนโดเหลือขายร่วม 5.5 หมื่นยูนิต

สุรเชษฐ์ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดในกรุงเทพฯในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจหดตัว แม้ว่าในไตรมาสแรกที่ผ่านมา จะมีคอนโดเปิดขาย 7353 ยูนิตมากกว่าไตรมาสที่ 4 ปี2558 ประมาณ 23% ไม่ได้หมายความว่าตลาดคอนโดฟื้นตัวหรือว่ากลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่เป็นเพราะว่าจำนวนยูนิตที่เปิดขายในไตรมาสที่ 4 ปีที่แล้ว ต่ำที่สุดในรอบ 2 – 3 ปีที่ผ่านมา อีกทั้งการที่ความเชื่อมั่นของคนไทยลดลงเนื่องจากความไม่มั่นใจในภาวะเศราฐกิจระยะยาว ทำให้ผู้บริโภคจึงยังไม่อยากซื้ออสังหาฯที่เป็นหนี้สินระยะยาว ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อนโดยขอรอดูสถานการณ์ในช่วงครึ่งแรกปี 2559 สักระยะ นอกจากนี้ การที่ยังมีคอนโด เหลือขายอยู่อีกประมาณ 5.5 หมื่นยูนิตซึ่งจำนวนนี้ยังไม่รวมกับคอนโดที่เป็นนักลงทุน นักเก็งกำไรที่พร้อมจะปล่อยขายยูนิตของตัวเองออกมาอีกเมื่อได้ราคาที่พอใจ ทำให้ภาพรวมตลาดคอนโดดูแผ่วำแ  ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ไปก่อนหรือไปเน้นพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่ตอบสนองกับกำลังซื้อที่แท้จริงมากกว่า อีกทั้งโครงการบ้านจัดสรรยังเป็นการทยอยลงทุนที่ค่อยๆ สร้างทีละเฟสได้ ไม่เหมือนโครงการคอนโดที่จำเป็นต้องสร้างทั้งอาคาร และต้องเสร็จตามกำหนดเวลาที่ได้บอกกับคนซื้อไว้ด้วย อย่างไรก็ดี  การที่ผู้ประกอบการเลือกจะชะลอการลงทุนโครงการใหม่ๆ ออกไปก่อนในช่วงนี้ทำให้จำนวนคอนโดที่จะเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2559 อาจจะมีจำนวนประมาณ 1.5 หมื่นยูนิต  ซึ่งถ้าตลาดอสังหาฯ ยังคงเป็นแบบนี้จะยิ่งทำให้ภาพรวมดูชะลอตัวลงไปอีก แต่การที่รัฐบาลพยายามเร่งการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าต่างให้เห็นเป็นรูปธรรมภายในปี2559 – 2560 นั้น ถือว่าเป็นปัจจัยบวกที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯในระยะยาวมากที่สุด แต่ต้องมีความชัดเจนบางส่วนภายในปีนี้