ANAN - ซื้อ

ประเด็นการลงทุน

ราคาหุ้นที่ปรับตัวลดลงอย่างตั้งแต่ต้นปี (ลดลง 13% YTD) นับเป็นโอกาสที่ดีมากในการสะสมหุ้นสำหรับการขึ้นรอบใหม่อย่างมีนัยสำคัญ ทั้งนี้การเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนมิถุนายนเป็นต้นไปจะทำให้เพิ่มความชัดเจนของกำไรมากขึ้นอีกสำหรับปีปี 2560-2561 โดยปัจจุบัน ANAN ซื้อขายกันอยู่ที่ PER ปี 2559 ที่เพียง 9.0เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตั้งแต่ IPO ในเดือนธ.ค. 2555 ที่ 9.6 เท่า โดยเรามองเห็นถึงศักยภาพในการปรับระดับการซื้อขายที่เพิ่มขึ้นในอนาคตหนุนโดยคาดการณ์กำไรหลักสามารถเติบได้โดดเด่นเป็น double-digit growth ในปี 2559-2560 ที่ได้รับแรงผลักดันจากส่วนแบ่งกำไรของคอนโดร่วมทุนทำให้อัตรากำไรเป็นขาขึ้นในอนาคต โดยเราคงคำแนะนำ ซื้อ ด้วยราคาเป้าหมายสิ้นปี 2559 ที่ 4.80 บาท ที่ PER เป้าหมายที่ 12 เท่า อ้างอิงจากบวก 0.5 ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐานจาก PER เฉลี่ยในอดีต

แผนธุุรกิจ 2559 มีความเสี่ยงต่ำ

ในมุมมองของเราสำหรับแผนธุรกิจแบบอนุรักษ์นิยมในปี 2559 นั้นเรามองว่ามีความเสี่ยงต่ำที่จะพลาดเป้าหมาย โดยบริษัทวางแผนการเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่า 22 พันล้านบาทในปี 2559 เทียบกับที่สูงถึง 35 พันล้านบาทในปี 2558 (มูลค่าโครงการคอนโดใหม่ลดลง 42% YoY มาอยู่ที่ 18 พันล้านบาท และที่อยู่อาศัยแนวราบใหม่เพิ่มขึ้น 12% อยู่ที่ 3 พันล้านบาท) แบ่งเป็นการเปิดตัวโครงการรายไตรมาสได้ดังนี้ มูลค่ารวม 3พันล้านบาท ในไตรมาสที่ 1/59 (คอนโดของบริษัทเอง) มูลค่า 2 พันล้านบาท ในไตรมาส 2/59 (คอนโดของบริษัทเอง 2 โครงการ) มูลค่า 9 พันล้านบาทในไตรมาส 3/59 (คอนโดของบริษัทเอง 2 โครงการ และคอนโดร่วมทุน 3 โครงการ) และ มูลค่า 8 พันล้านบาท ในไตรมาส 4/59 (คอนโดร่วมทุน 1 โครงการ และโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ 3 โครงการ) ในขณะที่ยอดจองซื้อใหม่สำหรับปี 2559 ตั้งเป้าหมายที่ 21พันล้านบาท ลดลง 21% YoY ซึ่งคิดเป็นเป้าหมายยอดจองซื้อคอนโดลดลง 22% YoY และที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 16% YoY ทั้งนี้เป้าหมายรายได้จากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ที่ 11 พันล้านบาท สูงขึ้น 17% YoY ซึ่งเป็นไปตามประมาณการของเรา (แบ่งเป็นรายได้จากคอนโด 73% และ ที่อยู่อาศัยแนวราบ 27%) ทั้งนี้บริษัทมองอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนนั้นจะปรับตัวจาก 1.5 เท่า ณ สิ้นปี 2558 มาอยู่ที่ 1.2 เท่า ณ สิ้นปี 2559

กำไรปี 2559-2560 มีความขัดเจนสูงและมีแนวโน้มมากกว่าคาด

คอนโดร่วมทุน (ANAN ลงทุน 51% และ Mitsui Fudosan ลงทุน 49%)จะเริ่มส่งผลกำไรให้บริษัทอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ในไตรมาส 4/59 เป็นต้นไป โดยมูลค่ารวมของโครงการคอนโดร่วมทุนที่สร้างเสร็จเริ่มโอนในแต่ละปีจะปรับเพิ่มขึ้นจากไม่มีเลยในปี 2558 มาอยู่ที่ 7 พันล้านบาทในปี2559 และสูงถึง 16 พันล้านบาทในปี 2560 ทั้งนี้บริษัทยังวางแผนเปิดตัวโครงการคอนโดร่วมทุนอีก 4 โครงการรวม 10 พันล้านบาทในครึ่งหลังของปี 2559 ซึ่งจะหนุนความชัดเจนของกำไรปี 2561 ปัจจุบัน ANAN มีคอนโดร่วมทุนทั้งหมด 7 โครงการ โดยมีมูลค่ารวม 36 พันล้าน (มีอัตราการจองซื้อเฉลี่ยที่ 71%) โดยเราประมาณการส่วนแบ่งกำไรจากธุรกิจร่วมทุนจะมีผลขาดทุนลดลงจากที่สูงถึง 477 ล้านบาทในปี 2558 มาอยู่ที่ขาดทุนเพียง 121 ล้านบาทในปี2559 และพลิกกลับเป็นกำไรในปี 2560 ที่ 353 ล้านบาท

อัตรากำไรเป็นขาขึ้น

เรามองว่ามีโอกาสที่จะปรับเพิ่มประมาณการกำไรได้อย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากส่วนแบ่งกำไรจากโครงการคอนโดร่วมทุนมีแนวโน้มดีกว่าคาด (ตารางการโอนตามรูปที่ 1) ที่เรามองประเด็นถึงแนวโน้มเชิงบวกมากกว่าทุกคาดการณ์ของคอนโดร่วมทุนเนื่องจาก เราตั้งสมมติฐานเชิงอนุรักษ์นิยมว่าโครงการ Ideo Q Chula-Samyan จะเริ่มโอนในไตรมาส 4/59 นั้นสามารถโอนได้ที่ 50% ของมูลค่าโครงการ (ซึ่งต่ำกว่าที่ผู้บริหาร ANAN ตั้งเป้าไว้ที่ 66% และเรายังคงประมาณการอนุรักษ์นิยิมสำหรับอัตราการโอนคอนโดร่วมทุนเท่ากับ 42%จากมูลค่ารวมคอนโดร่วมทุน 4 โครงการในปี 2560 ที่สำคัญเราประเมินแบบอนุรักษ์นิยมถึงอัตรากำไรสุทธิจากคอนโดร่วมทุนอยู่ที่ 15% เทียบกับ ANAN ตั้งปาหมายที่ 17% (ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาสำหรับโครงการคอนโดร่วมทุนได้ถูกจ่ายไปตั้งแต่เมื่อเปิดตัวโครงการในปี 2556) ทั้งนี้ถ้าโครงการคอนโดร่วมทุนมีอัตรากำไรสุทธิแตะที่ 17% ตามที่บริษัทคาดนั้นเราคำนวณว่าจะส่งผลให้ประมาณการกำไรหลักของเราเพิ่มขึ้นได้อีก 12% สำหรับปี 2559

กำไรรายไตรมาสปี 2559 มีแนวโน้มสูงขึ้น QoQ

กำไรไตรมาส 1/59 เป็นกำไรรายไตรมาสที่น้อยที่สุดของปี 2559 โดยเราคาด ANAN รายงานกำไรหลักเติบโต YoY และ QoQ ในไตรมาส 2/59 และ 3/59 เนื่องจากฐานที่ต่ำในไตรมาส 2/58 และ 3/58 และบริษัทจะรายการกำไรหลักเติบโต QoQ ไตรมาส4/59 ซึ่งเป็นไตรมาสที่ดีที่สุดของปี โดยในระยะสั้นอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อยอดขายจะลดลงในไตรมาส 2/59 เนื่องจากค่าใช้จ่ายโฆษณาที่ลดลงเนื่องจากการเปิดตัวโครงการใหม่ทีน้อยลงในไตรมาส 2/59