เหมืองทองคำ อสังหาฯที่น่าลงทุน

อสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนประเภทหนึ่ง

ผมไปร่วมประเมินทรัพย์สินแปลกๆ (จริงๆ ก็ไม่แปลกเพียงแต่เราไม่เคยพบเห็นการประเมินบ่อยนัก เพราะไม่ใช่บ้านและที่ดินธรรมดา) เช่น เกาะลอมบอก เขื่อนที่เมืองบันดุง อินโดนีเซีย กาสิโนในทวีปอาฟริกาตอนใต้ อันที่จริงโรงไฟฟ้า ทางด่วนก็สามารถนำมาประเมินมูลค่าได้ทั้งหมด เพราะต้องประเมินดูว่าจะคุ้มค่าต่อการลงทุนหรือไม่นั่นเอง ผมไปประเทศอาฟริกาใต้ เหมืองทองคำเดิมก็กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวไปอีกต่างหาก

ถ้าในกรณีบ้านเราก็เช่น เหมืองดีบุก ก็กลายเป็นรีสอร์ตในจังหวัดภูเก็ต พังงา ขุมเหมืองเก่าก็กลายสภาพเป็นลากูน มีทัศนียภาพที่สวยงาม หรือแม้แต่บ่อตกปลาขนาดใหญ่ชานกรุงเทพฯ ในวันนี้ที่มีสภาพดุจหุบเหวลึก 30-40 เมตรนั้น แต่เดิมก็เป็นบ่อดินเก่าที่เขาเอาดินไปขายถมที่ในใจกลางเมือง ขุดลึกจนกลายสภาพเป็นหุบเหว กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวไปอีกต่างหาก

ในการประเมินมูลค่าเหมืองนั้น เราคงไม่ได้ดูจากมูลค่าที่ดิน อย่างเช่นกรณีเหมืองทองคำพิจิตรนั้น ราคาที่ดินของชาวบ้านขายกันเองในช่วงก่อนมีเหมืองราว 20 ปีก่อน ตกไร่ละหลักพันบาท แต่บางแปลงขายให้กับเหมืองกลับเพิ่มราคาขึ้นเป็น 500,000 บาทต่อไร่ ชาวบ้านผู้ขายก็ได้กำไรไปมหาศาล แต่ที่ดินก็เป็นเพียงส่วนน้อยนิดของมูลค่าของเหมืองที่มีสินแร่อยู่ใต้ดินนั่นเอง

หลักง่ายๆ ในการประเมินค่านั้น เราต้องรู้ดังนี้

1.ราคาของทองในตลาดโลกก่อนว่าเป็นเท่าไหร่ ณ ค่าปัจจุบันขณะประเมินค่า

2.ห้วงเวลาที่เราอยู่เช่น อยู่ในช่วงขาขึ้น ช่วงชลอตัว ขาลง หรือช่วงระยะฟื้นตัว ถ้าเรากะเกณฑ์ผิด เราก็อาจผิดหวังเช่นกรณีซื้อโรงงานเหล็กในช่วงที่ราคาตกต่ำลงอย่างมาก และมักมีลางให้เห็น แต่บางทีเราไม่ได้สังเกต ช่วงขาขึ้น เลยกลายเป็น “ขาขึ้นก่ายหน้าผาก” ไปเลย

3.การเปลี่ยนแปลงราคาทองคำเฉลี่ยที่คาดว่าจะเกิดขึ้น เช่น เพิ่มปีละ 3%

4.ระยะเวลาที่จะสามารถขุดทองได้ เช่น ยังมีเวลาขุดทองอีก 12 ปี (2559-2571 ในกรณีเหมืองอัครา จังหวัดพิจิตร) ข้อนี้ผมเป็นผู้ประเมินไม่รู้เองหรอกครับ ผมก็ต้องพึ่งวิศวกรเหมืองแร่ที่ประมาณการไว้ การประเมินค่าทรัพย์สินจึงเป็นระบบสหศาสตร์ (Interdisciplinary Approach)

5.อัตราส่วนลด (Discount Rate) สำหรับการแปลงรายได้เป็นมูลค่า เช่น อาจจะเฉลี่ยเป็น 10% หรืออาจทำประมาณการทั้งรายได้ รายจ่าย อัตราผลตอบแทนที่ขึ้นลงตามห้วงเวลาในวัฏจักรของธุรกิจก็จะทำให้เราประเมินค่าได้สอดคล้องใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในการประเมินค่าทางธุรกิจนั้น ก็ย่อมมีความเสี่ยง ความเสี่ยงของอสังหาริมทรัพย์ประเภทเหมืองทองคำนั้นประกอบด้วยอะไรบ้าง (ซึ่งก็คล้ายกับความเสี่ยงในธุรกิจทั้งหลาย) ความเสี่ยงในการลงทุนของเราประกอบด้วย

1.ความเสี่ยงด้านการเงิน โดยเฉพาะความเป็นไปได้ในกรณีระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์

2.ความเสี่ยงด้านการได้รับใบอนุญาต ในกรณีประเทศไทย ยังมีว่าแม้ได้รับอนุญาต ได้สัมปทานถึงปี 2571 แต่ใบอนุญาตโรงงานต่อให้ปีต่อปี เลยกลายเป็นการสั่งปิดโรงงานแบบ “ศรีธนญชัย” คือไม่ได้ถอนสัมปทาน แต่ไม่ให้ใช้โรงงาน

3.ความเสี่ยงด้านปริมาณและคุณภาพของแร่ ซึ่งก็ต้องอยู่ที่ความแม่นยำในการสำรวจนั่นเอง

4.ความเสี่ยงด้านเทคนิคในการสกัดแร่ ว่าเทคนิคมีความทันสมัยปลอดภัยและคุ้มค่าเพียงใด

5.ความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจ เช่น ความต้องการของตลาด พฤติกรรมของผู้บริโภค การขนส่ง ดอกเบี้ย

6.ความเสี่ยงด้านสังคม ที่เหมืองต้องทำงานมวลชนให้ดี และอาจมีกลุ่ม NGOs มาเย้วๆ ต่างๆ นานา

7.ความเสี่ยงทางการเมือง ซึ่งอาจผันแปรไปตามรัฐบาล จะเห็นได้ว่าในกรณีเหมืองอัครา พิจิตร มักจะมีรัฐมนตรีแวะไปเยี่ยมตอนเปลี่ยนรัฐบาลอยู่บ่อยๆ

8.ความเสี่ยงของประเทศ เช่น ในระดับนานาชาติ การทำเหมืองทองคำในอเมริกา อาจมีความเสี่ยงทางการเมืองไม่เกิน 2.5% แต่ถ้าเป็นในรัสเซียอาจสูงถึง 12%

การบริหารและจัดการความเสี่ยงเป็นเรื่องของเหมือง แต่การประเมินความเสี่ยงและมูลค่าของเหมืองทองคำเป็นหน้าที่ของผู้ประเมิน เพราะหากเสี่ยงสูงมาก มูลค่าก็น้อย หากความเสี่ยงต่ำ มูลค่าก็สูงนั่นเอง

สิ่งหนึ่งในทางปฏิบัติที่จะทำให้เหมืองมีมูลค่ามากหรือน้อยก็คือการทำงานมวลชนและความสัมพันธ์กับทางราชการนั่นเอง เพราะในขณะที่ NGOs บอกว่าพืชผักในพื้นที่รับประทานไม่ได้ แต่ทางสำนักเลขาธิการรัฐมนตรีก็ทำหนังสือยืนยันว่ารับประทานได้ ประชาชนก็ยืนยันเช่นกัน ชาวบ้านที่บอกว่ารอบเหมืองมีมลพิษ แต่กลับเพิ่งซื้อที่หวังขายต่อให้กับเหมือง หรือเรื่องการตายของชาวบ้านในพื้นที่ก็ยังไม่พิสูจน์ชัด แต่ได้รับการเปิดเผยจากภริยาผู้เสียชีวิตเองว่าไม่ได้เกี่ยวกับกรณีทำเหมือง

ในกรณีเหมืองแร่อัคราพิจิตร ซึ่งเป็นบริษัทมหาชน หากถูกปิดไปภายในสิ้นปี 2559 ตามคำสั่งรัฐบาล มูลค่าของเหมืองที่มีค่านับหมื่นล้านบาท ก็จะเหลือเกือบเท่ากับศูนย์ ในข้อนี้อาจทำให้ผู้ซื้อหน่วยลงทุนเจ๊งไปตามๆ กัน และความน่าเชื่อถือของประเทศก็จะลดน้อยลง แต่หากสามารถพลิกสถานการณ์ชี้แจงจนรัฐบาลกลับลำอนุญาตให้ทำเหมืองต่อไป ก็จะมีมูลค่ากลับมาเช่นเดิม

อันที่จริงในอนาคต หากรัฐบาลจะอนุญาตให้ต่างชาติทำเหมืองนั้น ควรเวนคืนที่ดินให้เรียบร้อยและส่งมอบให้กับเหมือง โดยอาจซื้อที่ดินในราคาตลาดบวกค่าขนย้าย ค่าสร้างเมืองใหม่ ค่าปรับตัวย้ายถิ่น ค่าทำขวัญ เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง

สำหรับกรณีเหมืองแร่อัครานี้ ผมว่ารัฐบาลควรกลับลำมาให้เปิดดำเนินการต่อเพราะเมื่อเร็วๆ นี้ ผมสำรวจพบว่าประชาชนถึง 4 ใน 5 ต้องการให้เหมืองดำรงอยู่ ยิ่งกว่านั้นเมื่อปี 2555 ทางอำเภอและ อบต.เขาเจ็ดลูก ก็ได้จัดทำการลงประชามติ ก็พบว่าส่วนใหญ่ต้องการให้มีเหมืองทองคำ

การทำตามมติมหาชน จะเป็นมงคลต่อรัฐบาล มากกว่านะครับ